Immobilien als Kapitalanlage

Was ist bei Anlageimmobilien zu beachten?

Eine vermietete Immobilie gilt als Inbegriff einer guten Altersvorsorge – und das aus mehreren guten Gründen. Kontinuierliche Mieteinnahmen tragen zum Vermögensaufbau bei und gleichzeitig stellt die Immobilie einen bleibenden, meist steigenden Wert für die eigene finanzielle Sicherheit oder auch für nachfolgende Generationen dar. Im Vergleich zu Wertpapieren ist die Geldanlage in Immobilien mit einer sehr stabilen Wertentwicklung verbunden, weitgehend unabhängig von Schwankungen an den globalen Märkten oder Inflation. Um diese Vorteile optimal zu nutzen, kommt es vor allem auf zwei wesentliche Aspekte an: die richtige Objektauswahl und eine durchdachte Finanzierungsstrategie.

Die Wahl der passenden Immobilie

Während es bei der Suche nach einer Immobilie zur Selbstnutzung auf persönliche Vorlieben und Interessen ankommt, spielen bei einem Renditeobjekt andere Faktoren eine entscheidende Rolle:

• Lage: Teure Wohnungen in der Innenstadt großer Metropolen sind in der Regel unrentabel. Einsame Wohnungen auf dem Land lassen sich hingegen schlecht vermieten. Ideal sind meist Wohnlagen im Speckgürtel oder in aufstrebenden Kleinstädten.
• Infrastruktur: Eine gute Verkehrsanbindung, Geschäfte des täglichen Bedarfs, Bildungs- und Betreuungseinrichtungen oder auch ein Sport- und Kulturangebot in der Umgebung Ihres Anlageobjekts werten es auf und sprechen für eine gute Vermietbarkeit.
• Entwicklungsprognosen: Bei künftigen Entwicklungen kann sich positiv auswirken, wenn Infrastruktur sowie neue Arbeitsplätze entstehen und mit viel Zuzug zu rechnen ist. Negativ zu bewerten sind hingegen Regionen, die von Überalterung und Wegzug geprägt sind.
• Alt- oder Neubau: Neubauten bieten den Vorteil, dass Sie aktuelle Standards erfüllen und in den ersten Jahren nicht mit Sanierungskosten zu rechnen ist. Bestandsimmobilien und Altbauten verfügen hingegen über einen besonderen Charme. Bei der Investition in ein älteres Objekt sollten Sie von Anfang an einen finanziellen Puffer einplanen. Die Modernisierungskosten sind zum Teil steuerlich absetzbar.
• Immobilientyp: Eigentumswohnungen sind generell am einfachsten zu vermieten und deshalb das beliebteste Objekt für die erste Kapitalanlage in Immobilien. Erfahrene Kapitalanlegerinnen und -anleger erweitern ihr Portfolio häufig um Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien.
• Mieteinnahmen: Informieren Sie sich über den Mietmarkt – durch Onlineportale und aktuelle Anzeigen können Sie realistisch abschätzen, welche Einnahmen Sie erwarten können.
• Kaufpreisfaktor: Berechnen Sie, ob der Preis Ihres Wunschobjekts im Verhältnis zur ortsüblichen Miete eher hoch oder niedrig angesetzt ist. Teilen Sie dazu den Kaufpreis durch die jährliche Kaltmiete eines vergleichbaren Objekts. Ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von unter 20, ist der Preis günstig. Werte zwischen 20 und 25 gelten als durchschnittlich, Werte darüber als hoch.

Die Finanzierung Ihres Anlageobjekts

Vermietete Immobilien werden häufig als Steuersparmodelle für Gutverdienende beworben. Doch ganz so einfach ist es nicht: für eine Immobilie als Kapitalanlage müssen Sie nicht überdurchschnittlich gut verdienen. Und die Steuervorteile sind zwar wichtig, aber nicht das alles-entscheidende Kriterium. Um Ihre Kapitalanlage auf ein solides Fundament zu stellen, kommt es in erster Linie auf eine durchdachte Finanzierungsstrategie an. Beachten Sie dabei:

• Eigenkapital: Setzen Sie Ihr Eigenkapital (https://ehyplivetest.interhyp-intern.de/baufinanzierung/eigenkapital/) bei der Finanzierung wohldosiert ein. Ein Eigenkapitalanteil in Höhe der Nebenkosten plus weitere etwa 5 bis 10 % des Kaufpreises reicht aus, um von einer großen Auswahl an Darlehensgebern und guten Finanzierungskonditionen zu profitieren. Die Zinskosten auf die verbleibende Darlehenssumme können Sie steuerlich geltend machen.
• Finanzielles Polster: Achten Sie darauf, ausreichend finanzielle Rücklagen zu behalten. Als Vermieterin oder Vermieter sind Sie für Ihr Eigentum verantwortlich und es können jederzeit Reparaturkosten beispielsweise für eine defekte Heizanlage auf Sie zukommen. Und im Falle eines Mietausfalls sollten Sie die Raten der Finanzierung über einige Monate selbst bezahlen können.
• Renditehebel: Berechnen Sie Ihre Rendite und gleichen Sie diese mit dem Zinssatz der Finanzierung ab: Liegt die Rendite darüber, wird sie durch den Immobilienkredit zusätzlich erhöht. Ist sie niedriger als der Bauzins, verringern die Finanzierungskosten die Rendite auf Ihr Eigenkapital. In Regionen mit guter Entwicklung kann sich die Investition trotzdem lohnen, da steigende Mieten und Wertsteigerung den Verlust auf Dauer ausgleichen.