Bauzinsen aktuell: Zinsentwicklung bei Immobiliendarlehen

Zinseinschätzung unserer Expertinnen und Experten

Die Entwicklung der Bauzinsen hängt von wirtschaftlichen, geopolitischen und geldpolitischen Faktoren ab. Unsere Expertinnen und Experten ordnen diese ein und geben eine kurzfristige und langfristige Prognose.

Wie entwickeln sich die Hypothekenzinsen in den kommenden Wochen? Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer

Zinsprognose: Bauzinsen kurzfristig gleichbleibend – langfristig Anstieg erwartet

Zum Start in den Februar bewegen sich die Bauzinsen für 10-jährige Darlehen weiterhin bei durchschnittlich 3,7 %. Im aktuellen Interhyp-Bankenpanel prognostizieren alle befragten Institute für die kommenden vier Wochen eine Seitwärtsbewegung der Zinsen. (Stand: 04.02.2026).

Langfristig ist das Bild jedoch volatiler: Rund zwei Drittel der Experten rechnen im weiteren Jahresverlauf mit einer Rückkehr zur 4-Prozent-Marke oder darüber hinaus. Knapp ein Drittel der Befragten halten für diesen Zeitraum Zinsen auf gleichbleibendem Niveau für möglich.

Die aktuelle Zinsentwicklung wird maßgeblich von den Erwartungen an die Geldpolitik und die Renditen der Bundesanleihen beeinflusst. Da die großen staatlichen Konjunkturprogramme in den USA, Deutschland und Japan die Staatsschulden weiter steigen lassen, gehen tendenziell auch die Bauzinsen nach oben.

Angesichts dieser Prognose lohnt es sich für Käuferinnen und Käufer, das aktuelle Zinsniveau zu nutzen. Im Vergleich zu Bauzinsen um die 4 % lassen sich über die gesamte Zinsbindung mehrere Tausend Euro sparen. Dieses Geld kann man für eine schnellere Rückzahlung oder Modernisierungen verwenden.

Das Interhyp Expertenpanel erklärt: Interhyp befragt monatlich ein Expertenpanel von namhaften deutschen Kreditinstituten zur Entwicklung der Hypothekenzinsen. Die aktuellen Einschätzungen aller teilnehmenden Expertinnen und Experten zur kurzfristigen und langfristigen Zinsentwicklung fassen wir für Sie im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer zusammen. Im Folgenden finden Sie die Einschätzung der Banken und Versicherungen im Detail.

4 BOXEN FEHLEN

Zinsentwicklung: Was die Bauzinsen beeinflusst

Die Höhe der Bauzinsen wird vor allem durch die Entwicklung am Kapitalmarkt bestimmt. Einen direkten Einfluss haben die Zinsen für Pfandbriefe, während der Leitzins der Europäischen Zentralbank die Bauzinsen eher indirekt beeinflusst.

Warum Bauzinsen nicht primär am EZB-Leitzins hängen

Da Bauzinsen zu den langfristigen Zinsen zählen, werden sie von der EZB nicht unmittelbar beeinflusst. Vielmehr orientieren sich Bauzinsen an den Renditen der 10-jährigen Bundesanleihe und Pfandbriefe. Der Grund: Finanzierungspartner müssen ihre Vergabe von Immobiliendarlehen gegenfinanzieren – dies geschieht meist über Pfandbriefe. Steigen oder sinken nun die Renditen für 10-jährige Staatsanleihen, beeinflusst dies die Zinsen für Pfandbriefe und gleichermaßen die Bauzinsen.

Die Renditen von Pfandbriefen und zehnjährigen Staatsanleihen sind demnach wichtige Kennziffern, um die Entwicklung der langfristigen Bauzinsen einzuschätzen. Der Leitzins der EZB hingegen gibt Hinweise auf die kurzfristige Zinsentwicklung: Er zeigt an, zu welchen Konditionen Banken aktuell am Markt Geld handeln können und gibt Impulse für die Inflations- und Wirtschaftsentwicklung.

Wenn Sie Geld anlegen, werden die Konditionen klar angezeigt, sei es beim Tagesgeld oder Festgeld. Das gilt auch für ein Girokonto. Oft bieten Ihnen Banken gute Zinsen an. Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, ist das anders. Denn viele Faktoren beeinflussen die Hypothekenzinsen aktuell. Das wäre zum einen der aktuelle Marktzins, zum anderen fließen aber auch weitere Punkte in die Berechnung ein:

• Beruf: Banken mögen es, wenn Darlehensnehmerinnen und -nehmer beruflich gut abgesichert sind, da sie dann ein geringeres Risiko bei der Rückzahlung darstellen. Daher erhalten Beamte und Beamtinnen oft Top-Konditionen für Immobilienzinsen. Selbstständige oder Rentner und Rentnerinnen müssen hingegen mit einem höheren Zinssatz rechnen.
• Bonität: Wie sicher kann jemand sein Darlehen zurückzahlen? Banken prüfen Ihre Einkommenssituation genau. Mit Ihrer Einwilligung holt die Bank auch eine SCHUFA-Auskunft ein, um Ihr Zahlungsverhalten einzuschätzen. Je besser Ihre Bonität eingeschätzt wird, desto eher erhalten Sie Zinsen zu Top-Konditionen.
• Wohnort: Viele Banken arbeiten regional begrenzt. Deshalb müssen Sie die Postleitzahl angeben. Zusätzlich prüfen die Banken, wie es um Angebot und Nachfrage in der jeweiligen Region steht. Sie kennen das: Manche Regionen und Lagen sind beliebter als andere. Je gefragter eine Immobilie ist, desto schneller findet sie einen Käufer oder eine Käuferin. Und desto besser sind die Zinsen. Schließlich sinkt bei gefragten Immobilien das Risiko für die Banken, dass sie ihr Geld nicht zurückerhalten.
• Höhe des Darlehens: Viele Banken vergeben Immobilienzinsen zu Top-Konditionen nur für bestimmte Mindest- oder Höchstsummen. In diesem Korridor sind sehr gute Zinssätze zu erwarten, für niedrigere oder höhere Darlehenssummen steigt der Zinssatz.
• Eigenkapital: Als Faustregel gilt: Je weniger Sie das Darlehen benötigen, desto eher erhalten Sie gute Darlehenszinsen. Denn je mehr Geld Sie haben, desto geringer ist das Risiko der Bank. Daher hält viel Eigenkapital den Zinssatz niedrig.
• Sollzinsbindung: Keine Bank kann voraussehen, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln. Eine lange Laufzeit der Zinsbindung kostet daher einen Zinsaufschlag. In Niedrigzinsphasen empfiehlt es sich trotz Aufschlag: Sichern Sie sich die aktuell günstigen Zinssätze für möglichst viele Jahre.
• Tilgungshöhe: Wenn Sie bereits am Anfang viel zurückzahlen, zahlen Sie das Darlehen insgesamt schneller zurück. Das verringert das Risiko der Bank und wird mit besseren Zinsen belohnt. Entscheiden Sie sich für ein Volltilger-Darlehen? Dann erhalten Sie meist einen Abschlag auf den Zinssatz. Auch auf diesem Weg können Sie sich Darlehenszinsen aktuell zu besseren Konditionen sichern. Bitte vergleichen Sie die verschiedenen Darlehensarten sehr sorgfältig.
• Sondervereinbarungen: Um Ihre Immobilie bestmöglich zu finanzieren, können einige zusätzliche Vereinbarungen helfen, etwa:
  Nicht jeder Darlehensgeber bietet diese Möglichkeiten, und auch die Konditionen für den aktuellen Bauzins können stark schwanken. Nur wenn Sie wirklich viele Angebote vergleichen, erhalten Sie ein individuell zugeschnittenes Darlehen mit Hypotkekenzinsen zu Top-Konditionen.
• Marge der Bank: Jede Bank erhebt einen Aufschlag auf den Marktzinssatz. Damit decken sie ihre Kosten und erwirtschaften ihren Gewinn. Auch daher gilt es, möglichst viele Angebote von Banken zu vergleichen.

In der Regel berücksichtigt jede Bank diese Faktoren, um den aktuellen Zinssatz für ein Angebot zu bestimmen. Doch nicht jede Bank bewertet Ihre individuelle Situation gleich. Ihr Nachbar oder Ihre Nachbarin erhält gute Zinsen von Bank A? Dann muss das für Sie nicht gelten und vielleicht bietet für Sie Bank B den besseren Zinssatz. Daher ist der Vergleich so wichtig.

Welcher Zinssatz von Banken für einen Immobilienkredit angeboten wird, hängt also von vielen weiteren Faktoren ab. Einige davon können Sie selbst beeinflussen, andere dagegen nicht. Über den Zinssatz zahlen Sie auch für die Aufwendungen der Bank. Schließlich kosten die Beratung, die Prüfung Ihrer Bonität und weitere Arbeiten der Bank Geld.

Ein wenig Gewinn muss die Bank über die Zinsen ebenfalls generieren können. Doch auch das macht nur einen kleinen Teil des Zinssatzes aus, der Ihnen für Ihre Immobilienfinanzierung angeboten wird.

Grundlagen

Für die Bank ist der Leitzins der Europäischen Zentralbank von Bedeutung. Er beeinflusst unter anderem die Zinsen für eine Geldanlage wie Tagesgeld und Festgeld sowie kurzfristige Kredite und wird im Rahmen der Geldpolitik für den Euro-Raum festgelegt.

Ein weiterer wichtiger Leitzins zur Ermittlung von Zinsen ist der EURIBOR (Euro InterBank Offered Rate). Der EURIBOR liefert den Referenzzinssatz für Termingeldgeschäfte in Euro im Handel zwischen den europäischen Banken. Grob gesagt beschreibt der EURIBOR die Zinsen, die eine Bank einer anderen in Rechnung stellt, wenn sie ihr Geld leiht. Der EURIBOR wird von vielen Banken genutzt, um den Zinssatz für variable Immobiliendarlehen festzusetzen.

Ebenso orientieren sich die Bauzinsen stark an der Renditenentwicklung von Bundesanleihen und Pfandbriefen.

Wie werden die Darlehenszinsen berechnet?

Sie berechnen Darlehenszinsen relativ einfach. Sie benötigen dazu lediglich die gewünschte Kreditsumme, die Laufzeit des Darlehens sowie den Zinssatz, den die Bank veranschlagt. Auf dieser Grundlage können Sie die zu zahlenden Zinsen aktuell berechnen, ebenso wie die monatliche Kreditrate.

Bei einem Immobilienkredit kommt als Besonderheit hinzu: Die Höhe der zu zahlenden Darlehenszinsen nimmt im Laufe der Jahre ab. Dies geschieht durch die Tilgungsverrechnung, die meist monatlich stattfindet.

Sie bewirkt nämlich, dass Ihre Restschuld um die bereits geleistete Tilgung reduziert wird. Denn die aktuellen Zinsen werden bei einem Hypothekenkredit ausschließlich auf Grundlage der aktuellen Restschuld ermittelt. Somit wird die Zinssumme im Laufe der Zeit immer geringer. Auf der anderen Seite erhöht sich die Tilgung, wenn Sie sich für ein Annuitätendarlehen entschieden haben. Dort bleibt die monatliche Kreditrate nämlich immer gleich, sodass sich nur das Verhältnis von Tilgung und Zinsen verschiebt. Mit dem Finanzierungsrechner von Interhyp können Sie berechnen, wie sich Zinssatz und Tilgungshöhe auf Ihre Immobilienfinanzierung auswirken.

Möchten Sie den aktuellen Bauzins stets im Auge behalten? Dann abonnieren Sie jetzt unseren Zins-Radar.

Bei uns erhalten Sie ein maßgeschneidertes Finanzierungsangebot (https://www.interhyp.de/zinsen/#zinsangebot_anfragen) zu besten Konditionen ganz unverbindlich und ohne Extrakosten. Die Expertinnen und Experten von Interhyp sind an keine Bank und kein bestimmtes Produkt gebunden. Sie handeln in Ihrem Interesse. Gemeinsam vergleichen Sie Angebote und Immobilienzinsen von über 500 Anbietern. So finden Sie bestimmt Ihren persönlichen Topzins und eine Immobilienfinanzierung, die zu Ihnen und Ihren Wünschen passt - und Ihnen den Traum von der eigenen Immobilie erfüllt.

Generell nutzt jede Bank diese Faktoren, um den Zinssatz für das Angebot zu bestimmen. Doch nicht jede Bank bewertet Ihre individuelle Situation gleich. Wenn Ihr Nachbar günstige Zinsen aktuell von Bank A erhält, kann für Sie Bank B zum selben Zeitpunkt den besseren Zinssatz im Angebot haben. Nutzen Sie deshalb unbedingt die Möglichkeit zu einem kostenlosen und unverbindlichen Vergleich. So finden Sie die Bank, die Ihnen für Ihre Wunschimmobilie die besten Hypothekenzinsen anbietet. Die Baufinanzierungsexpertinnen und -experten von Interhyp sind an keine Bank und kein bestimmtes Produkt gebunden. Sie nehmen gemeinsam mit Ihnen einen Vergleich der Angebote von mehr als 500 Anbietern zur Baufinanzierung vor. So finden Sie immer Ihren persönlichen Topzins und eine Immobilienfinanzierung, die zu Ihnen und Ihren Wünschen passt.

INFOBOX FEHLT: Wichtig