Steuerliche Vorteile bei Immobilien als Kapitalanlage

Hinweis

Die Informationen auf dieser Seite richten sich an interessierte Privatanlegerinnen und Privatanleger. Sie sind weder als Steuer- oder Rechtsberatung konzipiert, noch erheben sie den Anspruch auf Vollständigkeit und Tagesaktualität. Beispiele sind nicht auf andere Fälle übertragbar. Die angegebenen Informationen können eine individuelle Steuerberatung nicht ersetzen.

Absetzbare Kosten beim Immobilienkauf

Kapitalkosten zur Finanzierung Ihrer Immobilie können Sie als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Dazu gehören beispielsweise Finanzierungszinsen, Grundbuchgebühren oder Makler- und Notarkosten, die im Zusammenhang mit der Investition entstehen. Allerdings lassen sich Anschaffungskosten und damit verbundene Nebenkosten nur zu einem kleinen Teil als Werbungskosten absetzen. Der weitaus größere Teil fällt unter die Abschreibung für Abnutzung (AfA):

Lineare Afa

• Für ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Wohngebäude gilt die neue, erhöhte lineare AfA. Diese beträgt 33 Jahre lang 3 %.
• Für Gebäude, die ab 1925 bis zum 31. Dezember 2022 errichtet wurden, sind es 2 % über 50 Jahre verteilt.
• Bei Baujahr vor 1925, gelten 2,5 % über einen Zeitraum von 40 Jahren.

Degressive AfA

Bei Kauf oder Errichtung eines Neubaus zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 kann die lineare AfA durch die degressive ersetzt werden. Damit können Sie im ersten Jahr 5 % der Anschaffungskosten abschreiben, in den darauffolgenden Jahren 5 % des jeweiligen Restwerts.

Nutzungsdauergutachten

Die Nutzungsdauer für Bestandsgebäude mit einem Baujahr nach 1925 wird in der Regel auf 50 Jahre veranschlagt. Während dieser Zeit erleidet die Immobilie – nicht das Grundstück – einen Wertverlust, der sich über die AfA mit 2 % jährlich abschreiben lässt. Insbesondere für Gebäude, die älter sind als 30 Jahre, kann die Erstellung eines Nutzungsdauergutachtens sinnvoll sein, um eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer nachzuweisen und damit einen höheren Abschreibungssatz geltend zu machen. Für denkmalgeschützte Gebäude und Neubau gelten gesonderte Bestimmungen.

Unser Tipp

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Erwerbsnebenkosten

Als Bemessungsgrundlage für die AfA werden neben dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten herangezogen. Diese umfassen:

• Die Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises
• Die Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages
• Die Gebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch
• Gegebenenfalls käuferseitige Maklerkosten bei Einbindung eines Maklerbüros
• Eventuelle weitere Kosten, beispielsweise für die Erstellung eines Gutachtens

Anteil für Grund und Boden

Während sich Gebäude abnutzen, bleibt der Grundstückswert bestehen. Die Kosten dafür werden deshalb von der Gesamtsumme abgezogen, die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung verringert sich. Um Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden, ist die Unterscheidung von Gebäude- und Grundstückswert bereits im Kaufvertrag empfehlenswert.

Kosten im Zusammenhang mit Finanzierung und Vermietung

Zu den Kosten, die Sie in Verbindung mit der Finanzierung und der Vermietung Ihrer Immobilie als Werbungskosten geltend machen können, zählen:

• Die Zinskosten der Finanzierung Ihrer Immobilie als Kapitalanlage
• Die Kosten für Notar und Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch
• Eventuelle Maklerkosten in Zusammenhang mit der Vermietung

Beispiel Absetzbarkeit bei Immobilienkauf

Unser Rechenbeispiel veranschaulicht, welche Kosten bereits beim Immobilienkauf absetzbar sind. Für die Berechnung setzen wir folgende Annahmen voraus:

• Erwerb einer Eigentumswohnung im Juni 2024
• Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrags: 25. Juni 2024
• Übergang der Nutzen und Lasten an die Käuferseite: 1. Juli 2024
• Kaufpreis der Eigentumswohnung: 300.000 Euro
• Grund- und Bodenanteil: 10 %
• Anfallende Maklerprovision und Grunderwerbsteuer
• Doppelte Notar und Grundbuchgebühren: einmal für die Eigentumsübertragung, das zweite Mal für die Bestellung der Grundschuld

Die Verteilung der Kosten für sofort abzugsfähige Werbungskosten und die Abschreibung für Abnutzung (AfA) sieht in unserem Beispiel wie folgt aus:

Das Beispiel basiert auf eigenen Berechnungen sowie mit dem Interhyp Notar- und Grundbuchkostenrechner.

Zusätzliche Sonderabschreibung „Sonder-AfA“

Um die Schaffung von neuem Wohnraum gezielt zu fördern, wurde die Sonder-AfA als zusätzlicher steuerlicher Anreiz eingeführt.

• Von der Sonder-AfA können Sie profitieren, wenn Sie durch Neubau, Dachaufstockung, Dachausbau oder Umwidmung von Gewerbeflächen neue Mietwohnungen schaffen.
• Geregelt ist sie im Einkommenssteuergesetz unter § 7b EstG.
• In ihrer Ursprungsform war die Sonder-AfA zeitlich begrenzt auf Projekte mit Bauantrag/Bauanzeige nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022.
• Inzwischen wurde die Sonder-AfA verbessert, wieder eingeführt und gilt nun auch für Projekte mit Bauantrag/Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029.
• Förderfähige Gebäude müssen den Standard „Effizienzhaus 40" erfüllen und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) tragen.
• Entstehende Wohnungen müssen nach Fertigstellung mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden.
• Die Höhe der Abschreibung liegt bei bis zu 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten jährlich über einen Zeitraum von 4 Jahren, zusätzlich zur linearen AfA in Höhe von 3 %.
• Die Obergrenze für Herstellungs- und Anschaffungskosten liegt nun bei 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
• Absetzbar sind jetzt maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter.
• Diese zusätzliche AfA kann, muss aber nicht in Anspruch genommen werden.

Steuervorteile für Vermietende nach dem Kauf

Wie bereits beim Kauf können Sie auch danach Kosten der Vermietung steuerlich geltend machen – manche sofort, andere durch Abschreibung über einen längeren Zeitraum. Achten Sie insbesondere bei baulichen Maßnahmen auf eventuelle Regelungen und Vorgaben, um die angefallenen Kosten später auch absetzen zu können.

Werbungskosten: Zinskosten der Finanzierung

Bei der Finanzierung Ihrer Immobilie als Kapitalanlage fallen Zinsen an. Diese können Sie in voller Höhe von den Mieteinnahmen abziehen und steuerlich geltend machen. Lassen Sie sich am besten bereits im Zuge Ihrer Finanzierungsplanung von Ihrer Steuerkanzlei beraten, wie Sie den Zinsanteil Ihrer monatlichen Rate optimal kalkulieren, um von Steuervorteilen zu profitieren.

Kennen Sie ihre Rendite?

Informieren Sie sich hier, wie Sie die Rendite Ihrer Immobilie korrekt berechnen und nutzen Sie unseren Renditerechner.

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Werbungskosten: Laufende Kosten

Bei vermieteten Immobilien fallen einige Ausgaben regelmäßig an. Dazu zählen Posten wie die Grundsteuer, Versicherungen, Energieversorgung, Hausmeister-, Reinigungs- und Winterdienst oder auch Schornsteinfegerleistungen. Die Kosten dafür geben Sie in der Regel über die Nebenkosten an die Mieterseite weiter. Übernehmen Sie einen Teil selbst, können Sie dies als Werbungskosten geltend machen. Hausverwaltungskosten dürfen Sie nicht der Mieterseite weiterverrechnen – dafür können Sie diese als Werbungskosten geltend machen. Verwalten Sie Ihr Mietobjekt selbst, können Sie Ausgaben für Büromaterial, Fahrten, Telekommunikation oder Werkzeug absetzen. Ebenso die Beiträge für die Mitgliedschaft in einer Interessenvertretung, zum Beispiel Haus und Grund.

Werbungskosten: Geringfügige Wirtschaftsgüter

Im Laufe der Zeit geht in Ihrer Immobilie als Kapitalanlage auch einmal etwas kaputt. Ist beispielsweise der Durchlauferhitzer defekt und Sie lassen diesen reparieren, können Sie die Rechnung sofort als Werbungskosten absetzen. Die Obergrenze ist hierfür bei 800 Euro netto festgelegt. Übersteigen die Kosten für Reparaturarbeiten oder Neuanschaffungen diesen Betrag, müssen Sie den Weg über die Abschreibung gehen.

Werbungskosten: Bauliche Maßnahmen

Bei baulichen Maßnahmen unterscheidet das Finanzamt zwischen:

• Herstellungskosten: Maßnahmen, die den Wert einer Immobilie deutlich erhöhen
• Erhaltungsaufwand: Schönheitsreparaturen, die die Substanz pflegen

Als vereinfachende Regel gilt:

Kosten für Baumaßnahmen unter 4.000 Euro netto pro Jahr können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Werden über einen Zeitraum von fünf Jahren oder länger alljährlich 4.000 Euro für Baumaßnahmen angesetzt, geht das Finanzamt allerdings von Sanierungskosten („herstellungsnaher Aufwand“) aus. Für diese gilt die Abschreibung.

Zu beachten sind die ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie: In dieser Zeit können ausschließlich Erhaltungsaufwände in voller Höhe abgezogen werden. Für Herstellungskosten gilt die Abschreibung. Im Einkommensteuergesetz regelt § 6 Abs. 1 Nr. 1a, dass zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung durchgeführt werden und deren Nettosumme 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigt. Diese können Sie nicht als Werbungskosten absetzen, sondern über die AfA. Zudem definiert § 255 des Handelsgesetzbuches in Absatz 2, dass zu den Herstellungskosten alle Aufwendungen zählen, durch die ein Gebäude eine wesentliche Verbesserung erfährt.

Lassen Sie sich von Ihrer Steuerkanzlei beraten, wie Sie eventuelle Maßnahmen korrekt und für Sie am günstigsten steuerlich geltend machen.

Werbungskosten: Sonstige Aufwände

Bei Leerstand entstehen Ihnen Aufwände für die Neuvermietung. Dazu zählen beispielsweise Kosten für Inserate, Fahrtkosten, Ausgaben für Büromaterial oder auch Maklerkosten. Diese Ausgaben lassen sich als Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Zudem werden bei fehlenden Mieteinnahmen Verluste erwirtschaftet, die die Steuerlast senken können. Bei längerem Leerstand verlangt das Finanzamt allerdings Nachweise, dass tatsächlich eine Vermietungsabsicht besteht. In der Regel wird dann ein Businessplan über 30 Jahre gefordert, der die Gewinnabsicht und entsprechende Maßnahmen transparent macht. Sollte das Finanzamt diesen Plan nicht anerkennen, kann es gewährte Steuerbegünstigungen nachträglich rückgängig machen.

Falls Sie in die Situation kommen, dass Sie der Mieterseite bei Auszug eine Abfindung zahlen müssen, können Sie diese als Werbungskosten geltend machen. Die Regelung gilt nicht bei Kündigung wegen Eigenbedarf.

Steuerliche Behandlung der Instandhaltungsrücklage

In einer Wohnanlage bildet die Eigentümergemeinschaft einen Kapitalstock für eventuelle Reparaturen und Renovierungen. Beiträge in diese Instandhaltungsrücklage dürfen erst dann als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn Gelder zweckgebunden entnommen und investiert werden. Auch in diesem Fall ist darauf zu achten, ob es sich bei den Aufwendungen um Werbungs- oder um Herstellungskosten handelt. Sollte Letzteres der Fall sein, müssen die Ausgaben über die Abschreibung durch Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden.

Vergünstigte Vermietung an Verwandte oder Bekannte

Möchten Sie Ihre Immobilie als Kapitalanlage zu einem vergünstigten Preis an Verwandte oder Bekannte vermieten, genießen Sie generell alle Freiheiten bei der Preisgestaltung. Allerdings sollten Sie dabei im Blick haben, welchen Einfluss reduzierte Mieteinnahmen auf Ihre Steuern haben:

Um Posten wie Zinskosten, Erhaltungsaufwand, Versicherungen und Nebenkosten (https://www.interhyp.de/baufinanzierung/kaufnebenkosten/) als Werbungskosten in voller Höhe absetzen zu können, darf die Miete nicht zu niedrig angesetzt werden. Im Verhältnis zur ortsüblichen Miete erlaubt der Gesetzgeber den vollen Werbungskostenabzug bis zu einer Grenze von 50 % der ortsüblichen Warmmiete.

Beachten Sie dabei auch, dass ein reduzierter Mietpreis im Bereich von 50-66 % der ortsüblichen Miete zusätzlichen bürokratischen Aufwand verursacht. In diesem Fall verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose als Nachweis dafür, dass eine Gewinnabsicht für die Vermietung besteht. Beträgt die Warmmiete hingegen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, entfällt der Nachweis.

Berechnungsbeispiel

Ein Immobilienbesitzer möchte seine Wohnung zum reduzierten Preis an Bekannte vermieten. Die ortsübliche Warmmiete für eine vergleichbare Wohnung beträgt 1.000 Euro. Um einen guten Preis anbieten zu können und gleichzeitig keine steuerlichen Nachteile zu erleiden, prüft der Immobilienbesitzer drei Optionen:

Steuervorteile bei der Vermietung spezieller Immobilien

Ebenso wie bei der Vermietung konventioneller Objekte, können auch bei speziellen Immobilien Steuervorteile genutzt werden. Dazu zählen beispielsweise Denkmalschutz-, Gewerbe- und Ferienimmobilien.

Denkmalgeschützte Immobilien

Ältere Immobilien begeistern mit ihrem Charme und ganz eigenen Charakter. Erfüllen sie bestimmte Kriterien wie baugeschichtliche Bedeutung oder künstlerische Qualität, werden solche Objekte häufig unter Denkmalschutz gestellt. Die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie kann mit Herausforderungen verbunden sein – besonders dann, wenn es um bauliche Maßnahmen und Modernisierungsvorhaben geht. Dafür profitieren Sie als Vermieterin oder Vermieter von attraktiven Abschreibungsmöglichkeiten.

Ebenso wie bei konventionellen Immobilien ohne Denkmalschutz können Sie auch hier Zinskosten von der Steuer absetzen und den Gebäudewert linear abschreiben (AfA).

Zusätzlich zur AfA können Sie über die Denkmal-AfA die Kosten für Sanierung und Modernisierung steuerlich absetzen. Diese beträgt während der ersten acht Jahre 9 % der Kosten, in den folgenden vier Jahren 7 %. Damit sind nach zwölf Jahren 100%, also die gesamten Sanierungskosten abgeschrieben. Beachten Sie, dass die baulichen Maßnahmen erst nach dem Erwerb des Hauses beginnen und mit der Denkmalbehörde abgesprochen sind.

Bei der Vermietung einer denkmalgeschützten Immobilie können Sie also in den ersten zwölf Jahren von hohen Steuerersparnissen profitieren. Ab dem 13. Jahr steigen die Steuerzahlungen. Es empfiehlt sich daher, den Finanzierungszeitraum für die Immobilie gesamthaft zu betrachten.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien können rein gewerblich genutzte, aber auch gemischt genutzte Immobilien sein, bei denen beispielsweise im Erdgeschoss Gewerberäume und in den oberen Geschossen Wohnflächen vermietet werden.

Kaufen Sie ein Gebäude und vermieten dieses komplett, gelten die steuerlichen Regelungen für Abschreibung und Werbungskostenabzug bei vermieteten Immobilien – unabhängig davon, ob die Vermietung gewerblich oder zu Wohnzwecken erfolgt.

Vermieten Sie einen Teil der erworbenen Immobilie gewerblich und nutzen einen anderen Teil selbst, ist es wichtig, die jeweiligen Einheiten separat zu verwalten. Betreiben und dokumentieren Sie Erwerb, Finanzierung, Modernisierung und Instandhaltung getrennt voneinander, um entsprechende steuerliche Vorteile geltend machen zu können. Separate Konten und Buchführung sind hier empfehlenswert.

Ferienimmobilien

Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage bietet jede Menge Vorteile – von guten Einnahmen bei regelmäßiger Vermietung bis hin zur gelegentlichen Selbstnutzung in Zeiten ohne Feriengäste.

Neben der Finanzierung des Kaufpreises sollten Sie von Anfang an zusätzliche Kosten für Grundsteuer, Verwaltung, Versicherungen, Instandhaltung, zeitgemäße Möblierung, Reinigung und Werbung einplanen. Bei einer Ferienwohnung, die immer wieder vermietet wird, lassen sich diese Ausgaben als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Bitte beachten Sie: Bei teilweiser Selbstnutzung dürfen Sie Werbungskosten und Abschreibung (Afa) nur anteilig ansetzen. Wird die Ferienimmobilie beispielsweise ein Viertel des Jahres selbst genutzt, können drei Viertel der Ausgaben abgesetzt werden.

Werden über längere Zeit hinweg laufend Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung angegeben, spielen die „ortsüblichen Vermietungstage“ eine wichtige Rolle: Liegen Sie hier unter 75 %, werden Sie in der Regel dazu aufgefordert, eine 30-Jahres-Prognose zu erstellen. Als Ergebnis sollte ein Überschuss herauskommen, denn nur dann akzeptiert das Finanzamt anfängliche Verluste.

Liegt Ihre Ferienimmobilie nicht in Deutschland, unterscheiden sich die steuerlichen Voraussetzungen: In den meisten EU-Ländern werden erzielte Einnahmen vor Ort versteuert. Es gibt jedoch Ausnahmen wie das Land Spanien. Hier gilt ein Doppelbesteuerungsabkommen, wodurch die Steuer zuerst in Spanien bezahlt werden muss und anschließend rechnet das deutsche Finanzamt die Vermietungseinnahmen dem Einkommen zu. Nach Berechnung der Steuerschuld wird dann gegebenenfalls eine Nachzahlung eingefordert, wobei die in Spanien geleistete Zahlung angerechnet wird. Der Vorteil dabei: Werbungskosten oder Verluste aus der Vermietung lassen sich ebenfalls mit dem Einkommen in Deutschland verrechnen. In Ländern ohne Doppelbesteuerungsabkommen können die Werbungskosten nur mit den dort erzielten Einnahmen verrechnet werden.

Noch mehr Informationen rund um das Thema Ferienimmobilie finden Sie hier. (https://www.interhyp.de/baufinanzierung/ferienwohnung/)

Steuerliche Aspekte beim Immobilienverkauf

Wer in eine Immobilie investiert, möchte beim späteren Verkauf einen Gewinn erzielen. Für eine optimale Rendite sollten Sie relevante rechtliche und steuerliche Aspekte beachten – die wichtigsten Informationen dazu finden Sie hier im Überblick.

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