Rendite berechnen – lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?

Das Wichtigste auf einen Blick

• Drei relevante Formeln liefern Ihnen eine realistische Kalkulation Ihrer Rendite.
• Eine sorgfältige Immobiliensuche ist die optimale Basis, um Top-Renditen zu erzielen.
• Der Mietpreismultiplikator unterstützt Sie bei der Einschätzung des Kaufpreises.
• Ihre Baufinanzierung können Sie als wirkungsvollen Renditehebel nutzen.

Was bedeutet „Rendite“ in Zusammenhang mit einer Immobilie?

Die Rendite steht für den Jahresertrag – also für den jährlichen Gewinn – einer Geldanlage in Prozent. Da bei einer Immobilie verschiedene Faktoren eine Rolle spielen, gibt es nicht „die eine Rendite-Formel“, mit der sich eine einzige finale Zahl ermitteln lässt. Wir empfehlen Ihnen drei relevante Formeln:

• Die Brutto-/Nettomietrendite
• Die Eigenkapitalrendite
• Die Objektrendite

Mit diesen Formeln berechnen Sie drei aussagekräftige Werte, die Sie dabei unterstützen, eine Immobilie zu bewerten. So erfahren Sie, ob sich der Kauf eines Objekts als Geldanlage lohnt – oder ob Sie besser nach einer anderen Immobilie mit höherer Rendite Ausschau halten sollten.

Formel 1: Berechnung der Brutto- und Nettomietrendite

Bruttomietrendite

Einen ersten Anhaltspunkt zur Rentabilität gibt die Bruttomietrendite. Diese setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zu dem Kaufpreis.

Formel zur Berechnung der Bruttomietrendite:

Jahreskaltmiete / Kaufpreis (ohne Nebenkosten) x 100

Nettomietrendite

Für eine detailliertere Einschätzung empfehlen wir die Berechnung der Nettomietrendite. Diese umfasst auch Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Notar-, Grundbuchgebühren und Grunderwerbssteuer. Außerdem nicht umlegbare Kosten für den Erhalt der Immobilie.

In der Nettomietrendite sind die Finanzierungskosten und der individuelle Steuersatz nicht berücksichtigt. Betrachten Sie sie deshalb in Ihrer Gesamtplanung nur als Einschätzung. Bei der weiteren Kalkulation unterstützt Sie unser Kapitalanlagerechner.

Formel zur Berechnung der Nettomietrendite:

Jahresreinertrag / Investitionskosten x 100

Beispielrechnung Nettomietrendite

Dieses Beispiel geht von Anschaffungskosten von insgesamt 100.893 Euro, einem Mietertrag i.H.v. 4.440 Euro und von Erhaltungskosten i.H.v. 420 Euro aus.

Schritt 1: Ermittlung des Jahresreinertrags

Schritt 2: Berechnung der Nettomietrendite

Zum Vergleich: Berechnung der Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite wird vereinfacht berechnet. Die Nebenkosten für die Anschaffung sowie die Kosten für die Vermietung werden nicht berücksichtigt. Formel: Mietertrag / Kaufpreis (ohne Nebenkosten) x 100

4.440 Euro / 90.000 Euro = 4,93 % (Bruttomietrendite)

Einschätzung: Eine Immobilieninvestition rechnet sich in der Regel ab einer Bruttomietrendite von etwa 5 bis 6 % – dann ist ein neutraler oder leicht positiver Cashflow meist erreichbar. Entscheidend ist jedoch der Standort: In Metropolen gelten bereits 3 bis 4 % als sehr gute Rendite, da dort langfristig mit Wertsteigerung und Mietanpassungen zusätzliche Erträge erzielt werden können. Wer im Umland investiert, sollte eine etwas höhere Anfangsrendite einplanen. Ebenso bei dem Kauf von älteren Immobilien, da höhere Instandhaltungsmaßnahmen anfallen können.

Letztlich hängt die optimale Rendite auch von der individuellen Strategie ab – ob der Fokus auflaufenden Erträgen oder auf einer nachhaltigen Wertentwicklung liegt. Da bei älteren Immobilien höhere Instandhaltungskosten anfallen, sollte der Wert dort höher liegen. Die etwas aufwändigere Berechnung der Nettomietrendite lohnt sich, um eine möglichst präzise Einschätzung vorzunehmen.

Formel 2: Berechnung der Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite bezeichnet den durchschnittlichen Jahresertrag auf das von Ihnen eingesetzte Kapital inkl. Zinssatz. Dabei werden auch alle Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung berücksichtigt. Die Eigenkapitalrendite ist ein guter Basiswert für einen ersten Blick auf eine Immobilie. Da sie sich rein auf bestehende und vergangene Werte bezieht, gibt sie allerdings keinen Ausblick auf die Zukunft.

Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite:

Netto-Mietertrag nach Steuern / gebundenes Eigenkapital x 100

Beispielrechnung Eigenkapitalrendite

Die Beispielrechnung geht vom Kauf einer Eigentumswohnung zu Anschaffungskosten von insgesamt 100.893 Euro aus. Alle Eckdaten im Überblick:

• Anschaffungskosten 100.893 Euro
• Fremdkapitalanteil 50.000 Euro
• Eigenkapital 50.893 Euro
• Persönlicher Steuersatz 40 %
• Zinssatz Fremdkapital 2,6 % (1,56 % nach Steuern) für eine 15-jährige Zinsbindung
• Abschreibung jährlich 2 % auf die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils in Höhe von 1.500 Euro
• Mietertrag jährlich 4.440 Euro
• Kosten für den Erhalt der Wohnung jährlich 420 Euro

Schritt 1: Berechnung der Steuer

Schritt 2: Übernahme der SteuerlastV

Schritt 3: Berechnung der Eigenkapitalrendite

Einschätzung: In diesem Beispiel liegt die Eigenkapitalrendite mit 4,39 % unter dem Richtwert von ca. 10 %. Es könnte sich um eine unrentable Investition handeln. Hierbei könnten Mieterhöhungen in Erwägung gezogen werden, um die Rendite zu erhöhen. Überdurchschnittlich ist eine Eigenkapitalrendite bei Immobilien in Höhe von 20 Prozent und mehr.

Formel 3: Berechnung der Objektrendite

Die Objektrendite erfasst alle Einnahmen und Ausgaben wie die Anschaffungskosten, die Mieteinnahmen, alle Steuerzahlungen sowie eventuelle Steuerersparnisse. Nicht mit einberechnet wird die Finanzierung. So bietet Ihnen die Objektrendite die Möglichkeit, verschiedene Immobilien zu vergleichen. Zudem können Sie damit feststellen, ob sich eine Hebelwirkung – der sogenannte Leverage-Effekt – wirtschaftlich sinnvoll nutzen lässt. Der Leverage-Effekt beschreibt die Auswirkung von Fremdkapital auf die Rentabilität des Eigenkapitaleinsatzes beim Immobilienerwerb. Dabei gilt die Faustregel: Der Fremdkapitaleinsatz lohnt sich, wenn die Nachsteuerrendite höher ist als die Nachsteuerkosten des Fremdkapitals.

Beispielrechnung Objektrendite

Die Beispielrechnung geht vom Kauf einer Eigentumswohnung zu Anschaffungskosten von insgesamt 100.893 Euro aus. Alle Eckdaten im Überblick:

• Anschaffungskosten 100.893 Euro
• Mietertrag jährlich 4.440 Euro
• Kosten für den Erhalt der Wohnung jährlich 420 Euro
• Abschreibung jährlich 2 % auf die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils in Höhe von 1.500 Euro

Schritt 1: Berechnung der Steuer (ohne Berücksichtigung eventueller Finanzierungskosten)

Schritt 2: Berechnung der Objektrendite

Einschätzung: Unterschreitet Ihr Fremdkapitalzins nach Steuern die Objektrendite von 2,99 %, so ergibt sich ein positiver Leverage-Effekt – die Erhöhung der Eigenkapitalrendite mit Fremdkapital ist in diesem Fall sinnvoll und rentabel.

Der Mietpreismultiplikator zur Einschätzung des Immobilienpreises

BILD MIT CTA

Der Mietpreismultiplikator berechnet, nach wie vielen Jahren der Vermietung der Kaufpreis einer Immobilie abbezahlt ist. Als beliebte Kennzahl dient dabei häufig die 25. Lässt sich der Kaufpreis mit 25 oder weniger Jahresmieten abbezahlen, gilt er als angemessen oder sogar günstig. Immobilienpreise mit einem deutlich höheren Mietpreismultiplikator können überteuert sein.

Allerdings ist es auch hier wichtig, genau hinzusehen: Der Mietpreismultiplikator berücksichtigt weder die Lage noch die potenzielle Vermietbarkeit einer Immobilie. In weniger beliebten Regionen kann bereits ein Mietpreismultiplikator von 15 hoch sein, da mit Leerständen oder mit Vermietungen zum reduzierten Preis gerechnet werden muss. In begehrten Gegenden wie den Metropolregionen um München oder Hamburg kann der Mietpreismultiplikator hingegen auch bei über 30 liegen. Hier ist von konstanter Vermietung, von steigenden Mieteinnahmen und von einer sehr positiven Entwicklung des Immobilienwerts auszugehen, wodurch sich diese hohe Zahl relativiert.

Formel zur Berechnung des Mietpreismultiplikators:

Kaufpreis / Netto-Jahreskaltmiete

Beispielrechnung Mietpreismultiplikator

Die Beispielrechnung geht vom Kauf einer Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 200.000 Euro aus. Die zu erwartenden Mieteinnahmen für die Wohnung liegen bei 700 Euro Kaltmiete pro Monat, also 8.400 Euro jährlich.

Kaufpreis: 200.000 Euro / Netto-Jahreskaltmiete: 8.400 Euro = Mietpreismultiplikator: 23,81

Tipp

Nutzen Sie zur Berechnung des Mietpreismultiplikators nicht hohe Mietpreise aus aktuellen Neuvermietungsanzeigen, sondern die Werte des Mietspiegels. Damit gelingt Ihnen eine realistische Einschätzung.

Mit der passenden Immobilie zur Top-Rendite: Tipps zur Objektauswahl

Das Erzielen einer guten Rendite fängt bereits bei der Immobiliensuche an. Nehmen Sie sich die Zeit, das passende Objekt für Ihre Kapitalanlage zu finden und auszuwählen. Beachten Sie dabei diese wichtigen Tipps:

Die drei großen L: Lage, Lage, Lage

Die Lage gilt aus gutem Grund als die Königsdisziplin bei der Immobiliensuche. Optimal für die Vermietung sind in der Regel Wohnungen in einer ruhigen Gegend zum Wohlfühlen, die gleichzeitig stadtnah und gut angebunden an das Verkehrsnetz ist. Kommen ein begrenztes Wohnungsangebot und eine entsprechend hohe Nachfrage dazu, können Sie dauerhaft mit einer guten Rendite rechnen.

Tipp

Besichtigen Sie nicht nur Ihr Wunschobjekt, sondern auch die Nachbarschaft. Machen Sie sich selbst ein Bild vom Arbeits-, Freizeit- und Bildungsangebot sowie von möglichen Störfaktoren.

Gepflegter Zustand, hohe Qualität

Achten Sie auf Baujahr und -stil, auf die Qualität und den Zustand Ihrer Wunschimmobilie. Wirkt diese eher ungepflegt oder sogar sanierungsbedürftig, ist eine Vermietung in der Regel schwierig – die Rendite kann dadurch niedriger ausfallen. Gepflegte Immobilien mit einer zeitgemäßen Gebäudetechnik und hoher Energieeffizienz wecken hingegen das Interesse potenzieller Mieterinnen und Mieter. Hier können Sie mit einer guten Rendite Ihrer Immobilie als Kapitalanlage rechnen.

Vorsicht bei Renditeversprechen

Renditeprognosen in Verkaufsanzeigen basieren meist auf der Berechnung der Bruttomietrendite. Um eine realistische Einschätzung zu erhalten, sollten Sie stets eine Vergleichsberechnung der Nettomietrendite erstellen. Beachten Sie außerdem, dass Renditeversprechen als Verkaufsargument immer den Idealfall zeigen. Eventuelle Risiken werden ausgeklammert.

Die Baufinanzierung als Renditehebel

BILD MIT CTA FEHLT

Wie jede Form der Geldanlage ist auch die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage mit Renditechancen und -risiken verbunden. Durch den bereits beschriebenen Leverage-Effekt ist die Baufinanzierung dabei ein wesentlicher Hebel: Liegt die Rendite über dem Zinssatz der Finanzierung nach Steuern, erhöht der Immobilienkredit die Rendite zusätzlich. Ist die Rendite allerdings niedriger als der Bauzins, verringern die Finanzierungskosten die Rendite auf Ihr Eigenkapital.

Insbesondere in Regionen mit einer sehr guten Wertentwicklung kann sich die Investition in eine Immobilie auch dann lohnen, wenn die Rendite durch die Finanzierung geschmälert wird. Zum einen kann in diesen begehrten Lagen von steigenden Mieten ausgegangen werden, wodurch sich die Differenz von Zins und Rendite im Laufe der Zeit reduziert. Zum anderen gleicht sich der Verlust der Rendite während des Finanzierungszeitraums durch die Wertsteigerung der Immobilie aus.

Direkt zur Finanzierung

Als Deutschlands größter Vermittler privater Baufinanzierungen arbeiten wir mit über 500 Darlehensgebern für die Finanzierung Ihrer Immobilie als Kapitalanlage zusammen. Mit unserer plattformübergreifenden Immobiliensuche liefern wir Ihnen außerdem Objekte, die zu Ihrem Investment passen. Unsere Interhyp-Finanzierungsberaterinnen und -beratern begleiten Sie Schritt für Schritt und beraten Sie ganz individuell.

Termin vereinbaren