Erbbaurecht – Immobilie kaufen ohne Grundstück

Das Wichtigste in Kürze

• Definition: Sie kaufen das Gebäude, nutzen aber das Grundstück eines anderen Eigentümers für meist 66 bis 99 Jahre gegen einen jährlichen Erbbauzins. Nach Ablauf der Laufzeit fällt das Gebäude gegen Entschädigung an den Grundstückseigentümer zurück.
• Vorteil: Die Anschaffungskosten sinken um 20 bis 30 %, da Sie nur das Gebäude finanzieren – dafür zahlen Sie meist 3 bis 6 % des Grundstückswerts pro Jahr.
• Finanzierung: Banken finanzieren Erbbaurecht-Immobilien, verlangen aber häufig mehr Eigenkapital und prüfen Restlaufzeit sowie Verlängerungsoptionen genau.
• Heimfallrisiko: Kommt der Erbbauberechtigte seinen Zahlungspflichten nicht nach oder meldet der Grundstückseigentümer Eigenbedarf an, kann das Erbbaurecht vorzeitig enden.

Was ist Erbbaurecht?

Beim Erbbaurecht erwerben Sie nicht das Grundstück, sondern nur das darauf stehende Gebäude – also Haus, Wohnung oder ein anderes Bauwerk. Das Grundstück selbst bleibt im Eigentum einer anderen Person oder Institution, dem sogenannten Erbbaurechtsgeber. Als Erbbauberechtigter erhalten Sie das Recht, das Grundstück für einen festgelegten Zeitraum zu nutzen – in der Regel zwischen 66 und 99 Jahren.

Für dieses Nutzungsrecht zahlen Sie dem Grundstückseigentümer einen jährlichen Erbbauzins. Das Erbbaurecht selbst wird im Grundbuch eingetragen und kann wie eine normale Immobilie verkauft, vererbt oder beliehen werden. Sie haben also weitgehend die gleichen Rechte wie ein Volleigentümer – mit dem Unterschied, dass das Grundstück nicht Ihnen gehört und Sie regelmäßig Erbbauzins zahlen müssen.

Rechtliche Grundlage: Das Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Nach § 1 ErbbauRG ist es „das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben".

Typische Erbbaurechtsgeber sind:

• Kirchen (evangelische und katholische Kirche)
• Kommunen und Städte
• Stiftungen
• Privatpersonen (seltener)

Erbbaurecht oder Erbpacht – was ist richtig?

Umgangssprachlich wird oft von „Erbpacht“ gesprochen – das ist aber rechtlich veraltet. Die Erbpacht wurde 1947 in Deutschland abgeschafft. Heute gibt es nur noch das Erbbaurecht, das ähnlich funktioniert, aber rechtlich eigenständig geregelt ist.

Der Erbbauzins – laufende Kosten für das Erbbaurecht

Der Erbbauzins ist die zentrale laufende Kostenstelle beim Erbbaurecht. Sie zahlen ihn an die Grundstückseigentümerin oder den Grundstückseigentümer als Gegenleistung für das Recht, das Grundstück zu nutzen. Der Erbbauzins wird zu Beginn im Erbbaurechtsvertrag festgelegt und ist während der gesamten Laufzeit zu zahlen – meist jährlich oder halbjährlich. Er kann jedoch im Laufe der Zeit angepasst werden, etwa aufgrund von Inflation.

Wie hoch ist der Erbbauzins?

Die Höhe des Erbbauzinses wird als Prozentsatz des Grundstückswerts berechnet. Üblich sind 2 bis 5 % pro Jahr, wobei kirchliche und kommunale Erbbaurechtgeber häufig niedrigere Sätze ansetzen, da sie mit dem Erbbaurecht einen sozialen Zweck verfolgen. Die genaue Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Lage und Wert des Grundstücks
• Art des Erbbaurechtgebers
• Laufzeit des Erbbaurechts
• Marktübliche Konditionen in der Region

Beispielrechnung: Bei einem Grundstückswert von 200.000 Euro und einem Erbbauzins von 4 Prozent zahlen Sie jährlich 8.000 Euro – das sind etwa 667 Euro monatlich.

Beachten Sie, dass der Erbbauzins zusätzlich zur Hypothekenrate anfällt. Beide Belastungen zusammen sollten bei Ihrer Finanzierungsplanung realistisch durchgerechnet werden.

Wertsicherungsklauseln – kann der Erbbauzins steigen?

Ja, in den meisten Verträgen sind Wertsicherungsklauseln oder Anpassungsklauseln enthalten. Der Erbbauzins wird dann regelmäßig – frühestens alle 3 Jahre – an die allgemeine Preisentwicklung angepasst, meist orientiert am Verbraucherpreisindex. Das schützt die Grundstückseigentümerin oder den Grundstückseigentümer vor Inflation, bedeutet für Sie aber steigende Kosten.

Ist der Erbbauzins steuerlich absetzbar?

Bei selbstgenutzten Immobilien ist der Erbbauzins nicht steuerlich absetzbar. Anders sieht es aus, wenn Sie die Immobilie vermieten: Dann können Sie den Erbbauzins als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.

Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

Ob sich Erbbaurecht für Sie lohnt, hängt von Ihrer finanziellen Situation und Ihren langfristigen Plänen ab. Hier die wichtigsten Argumente dafür und dagegen:

Vorteile des Erbbaurechts

• Deutlich geringere Kaufkosten: Da Sie nur das Gebäude finanzieren müssen, sinken die Anschaffungskosten um 20 bis 30 Prozent. Das macht Wohneigentum auch mit kleinerem Budget erreichbar – besonders in teuren Lagen.
• Weniger Eigenkapital nötig: Durch die niedrigeren Gesamtkosten benötigen Sie auch weniger Eigenkapital für den Immobilienkauf. Das erleichtert den Einstieg ins Eigenheim.
• Oft günstige Lagen: Erbbaurechte werden häufig von Kirchen, Kommunen oder Stiftungen vergeben – oft in attraktiven, zentralen Lagen, die sonst schwer bezahlbar wären.
• Soziale Absicherung: Kirchliche und kommunale Erbbaurechtgeber bieten oft faire Konditionen und sind bei Verlängerungen kulant. Das Ziel ist meist, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Nachteile des Erbbaurechts

• Dauerhafte Kostenlast durch Erbbauzins: Der jährliche Erbbauzins läuft über die gesamte Laufzeit und kann durch Wertsicherungsklauseln steigen. Diese zusätzliche Belastung müssen Sie langfristig einkalkulieren.
• Ablauf des Erbbaurechts: Nach Ablauf geht das Gebäude gegen Entschädigung an die Grundstückseigentümerin oder den Grundstückseigentümer über. Zwar besteht oft die Möglichkeit zur Verlängerung, garantiert ist diese aber nicht.
• Eingeschränkte Verfügbarkeit beim Verkauf: Erbbaurecht-Immobilien sind meist schwerer zu verkaufen als Volleigentum. Viele Käuferinnen und Käufer scheuen das Konstrukt, besonders bei kurzer Restlaufzeit.
• Höhere Anforderungen bei der Finanzierung: Banken verlangen bei Erbbaurecht oft einen höheren Eigenkapitalanteil bezogen auf die Darlehenssumme und prüfen genauer. Je kürzer die Restlaufzeit, desto schwieriger wird die Finanzierung.
• Eingeschränkte Handlungsfreiheit: Bauliche Veränderungen am Gebäude bedürfen oft der Zustimmung der Grundstückseigentümerin oder des Grundstückseigentümers. Auch bei einem Verkauf haben diese meist ein Vorkaufsrecht.

Worauf Sie beim Erbbaurechtsvertrag achten sollten

Der Erbbaurechtsvertrag regelt alle Details Ihres Nutzungsrechts – und hat weitreichende finanzielle Folgen. Prüfen Sie daher die folgenden Punkte besonders genau, bevor Sie unterschreiben:

• Restlaufzeit des Erbbaurechts: Je länger die Restlaufzeit, desto besser für Sie. Ideal sind 60 Jahre oder mehr. Bei unter 40 Jahren Restlaufzeit wird nicht nur die Finanzierung schwierig – auch der spätere Verkauf wird zum Problem.
• Verlängerungsoptionen: Ist im Vertrag eine Verlängerungsoption verankert? Und wenn ja, zu welchen Konditionen? Manche Verträge garantieren eine Verlängerung, andere räumen der Grundstückseigentümerin oder dem Grundstückseigentümer ein Ermessen ein. Je verbindlicher die Verlängerungszusage, desto besser.
• Höhe und Anpassung des Erbbauzinses: Prüfen Sie nicht nur die aktuelle Höhe, sondern auch die Wertsicherungsklauseln. An welchen Index ist die Anpassung gekoppelt? Wie oft erfolgt sie? Gibt es Obergrenzen? Eine moderate Anpassung alle 5 Jahre ist üblich – jährliche Anpassungen können schnell teuer werden.
• Laufzeitende und Entschädigung: Was passiert, wenn das Erbbaurecht endet? Wie hoch ist die Entschädigung für das Gebäude? Üblich sind zwei Drittel des Verkehrswerts – manche Verträge sehen aber nur die Hälfte vor oder koppeln die Entschädigung an den Zeitwert statt des Verkehrswertes.
• Bauliche Veränderungen und Nutzungsänderungen: Dürfen Sie das Gebäude nach Belieben umbauen, erweitern oder anders nutzen? Oftmals benötigen Sie dafür die Zustimmung der Grundstückseigentümerin oder des Grundstückseigentümers. Klare Regelungen vermeiden späteren Ärger.
• Vorkaufsrecht beim Verkauf: Hat die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht, wenn Sie verkaufen möchten? Das schränkt Ihre Vermarktungsmöglichkeiten ein – ist aber bei kirchlichen und kommunalen Erbbaurechtgebern üblich.

Tipp

Lassen Sie den Erbbaurechtsvertrag vor dem Kauf von einer Anwältin oder einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen. Die Kosten dafür sind überschaubar – und können Sie vor teuren Fehlentscheidungen bewahren.

Häufige Fragen zum Erbbaurecht

Was passiert bei Ablauf des Erbbaurechts?

Nach Ablauf des Erbbaurechts fällt das Gebäude an die Grundstückseigentümerin oder den Grundstückseigentümer. Sie erhalten dafür eine im Vertrag festgelegte Entschädigung – meist zwei Drittel des Verkehrswerts. In vielen Fällen können Sie das Erbbaurecht aber verlängern.

Kann man Erbbaurecht verlängern?

Ja, viele Verträge enthalten Verlängerungsoptionen. Besonders kirchliche und kommunale Erbbaurechtgeber verlängern oft, allerdings in der Regel zu einem angepassten Bodenwert. Eine Garantie gibt es aber nicht. Prüfen Sie daher die Verlängerungsklauseln im Vertrag genau.

Kann man eine Erbbaurecht-Immobilie verkaufen?

Ja, Erbbaurecht ist veräußerbar. Allerdings haben Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer oft ein Vorkaufsrecht. Zudem ist der Käuferkreis kleiner als bei Volleigentum – besonders bei kurzer Restlaufzeit.

Ist Erbbaurecht vererbbar?

Ja, Erbbaurecht kann vererbt werden. Ihre Erben treten in Ihre Rechte und Pflichten ein – inklusive der Verpflichtung, den Erbbauzins weiterzuzahlen.

Wer zahlt Grundsteuer bei Erbbaurecht?

Als Erbbauberechtigter zahlen Sie die Grundsteuer für die gesamte wirtschaftliche Einheit – also sowohl für das Grundstück als auch für das Gebäude. Der Steuerbescheid geht direkt an Sie, obwohl Ihnen das Grundstück nicht gehört.