Baunebenkosten beim Hausbau: Was Sie einplanen müssen

Das Wichtigste in Kürze

• Definition: Alle Kosten rund um den Bau, die nicht direkt mit der Bauausführung zusammenhängen
• Umfang: Typischerweise 15 bis 20 % der Gesamtbaukosten
• Wichtigste Posten: Architektenhonorare, Baugenehmigungen, Erschließungskosten, Bauversicherungen, Bereitstellungszinsen
• Finanzierung: Von Anfang an in die Baufinanzierung einbeziehen und Puffer einplanen

Welche Baunebenkosten fallen an?

Planungs- und Genehmigungskosten

Das Architektenhonorar richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und hängt von den Baukosten sowie dem Leistungsumfang ab. Hinzu kommen Kosten für Statiker und Bauingenieure für die Tragwerksplanung. Für die Baugenehmigung fallen behördliche Gebühren an, deren Höhe sich nach Bundesland und Gemeinde unterscheidet. Ein Baugrundgutachten ist zwar nicht immer verpflichtend, aber empfehlenswert, um Bodenrisiken frühzeitig zu erkennen.

Bauaufsicht und Bauleitung

Das Architekturbüro oder der Bauleiter bzw. die Bauleiterin überwacht die Einhaltung der Baupläne, koordiniert die Gewerke und stellt sicher, dass alle Bauvorschriften eingehalten werden. Die Kosten sind meist im Architektenvertrag enthalten oder werden separat nach HOAI abgerechnet.

Erschließungs- und Anschlusskosten

Zu den Erschließungskosten gehören Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation. Die Kosten variieren stark je nach Grundstückslage und danach, ob Anschlüsse bereits vorhanden sind oder erst verlegt werden müssen. In manchen Fällen kommen Kosten für die Straßenanbindung hinzu. Diese Kosten sollten frühzeitig bei der Gemeinde oder den Versorgungsunternehmen erfragt werden.

Finanzierungskosten während der Bauzeit

Bereitstellungszinsen entstehen, wenn das Baudarlehen noch nicht vollständig abgerufen wurde, die Bank aber bereits Zinsen berechnet. Auch Kontoführungsgebühren und Gutachterkosten für die Beleihungswertermittlung gehören zu den Finanzierungsnebenkosten. Während der Bauphase sind zudem Versicherungen wie die Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung sinnvoll, die vor Schadenersatzansprüchen und Bauschäden schützen.

Sonstige Baunebenkosten

Eine amtliche Vermessung bestimmt die Grundstücksgrenzen und misst das Gebäude ein. Falls Bäume gefällt oder Abbrucharbeiten durchgeführt werden müssen, kommen diese Kosten hinzu. Die Baustelleneinrichtung umfasst Baustrom, Bauwasser, Container und Sanitäranlagen. Auch die Entsorgung von Bauschutt und Erdaushub muss eingeplant werden.

Was beeinflusst die Höhe der Baunebenkosten?

Die Höhe der Baunebenkosten variiert stark und hängt von mehreren Faktoren ab. Der Standort spielt eine wichtige Rolle: In Ballungsräumen und Regionen mit hohen Grundstückspreisen fallen oft auch höhere Gebühren und Honorare an. Der Zustand des Grundstücks ist ebenfalls entscheidend – ist es bereits erschlossen oder müssen Anschlüsse erst verlegt werden? Auch die Bauweise und Komplexität des Gebäudes beeinflussen die Planungs- und Genehmigungskosten. Ein schwieriger Baugrund mit aufwendigen Bodengutachten oder notwendigen Fundamentverstärkungen treibt die Kosten zusätzlich in die Höhe. Konkrete Kostenvoranschläge erhalten Sie vom Architekturbüro, den Versorgungsunternehmen und der zuständigen Baubehörde.

Baunebenkosten kalkulieren und kontrollieren

So kalkulieren Sie Baunebenkosten realistisch

Erstellen Sie frühzeitig eine detaillierte Kostenaufstellung aller zu erwartenden Baunebenkosten. Holen Sie konkrete Angebote von Architekturbüros ein und erfragen Sie die Gebühren für Baugenehmigungen bei Ihrer Gemeinde. Die Erschließungskosten erhalten Sie direkt von den Versorgungsunternehmen. Planen Sie zusätzlich einen Puffer von 10 bis 15 % für unvorhergesehene Kosten ein – etwa für aufwendigere Bodengutachten oder nachträgliche Genehmigungen. Eine realistische Kalkulation verhindert, dass Sie während der Bauphase in Finanzierungsschwierigkeiten geraten.

Baunebenkosten während der Bauphase im Blick behalten

Überwachen Sie die Kosten kontinuierlich während des Bauprozesses. Vergleichen Sie regelmäßig die tatsächlichen Ausgaben mit Ihrer ursprünglichen Kalkulation und dokumentieren Sie alle Rechnungen sorgfältig. Prüfen Sie jede Rechnung auf Vollständigkeit und Richtigkeit, bevor Sie diese begleichen. Regelmäßige Abstimmungen mit dem Architekturbüro und allen beteiligten Dienstleistern helfen dabei, Kostensteigerungen frühzeitig zu erkennen. So können Sie rechtzeitig gegensteuern und vermeiden böse Überraschungen am Ende des Bauprojekts.

Häufige Fragen zu Baunebenkosten

Wie hoch sind Baunebenkosten durchschnittlich?

Baunebenkosten machen in der Regel 15 bis 20 % der reinen Baukosten aus. Bei einem Bauvorhaben mit 300.000 Euro Baukosten sollten Sie also mit 45.000 bis 60.000 Euro an Baunebenkosten rechnen. Die genaue Höhe hängt stark von den individuellen Gegebenheiten ab – etwa ob das Grundstück bereits erschlossen ist oder wie komplex die Planung ausfällt.

Können Baunebenkosten steuerlich abgesetzt werden?

Baunebenkosten für selbstgenutztes Wohneigentum können in der Regel nicht steuerlich geltend gemacht werden. Anders sieht es bei vermieteten Immobilien aus: Hier lassen sich viele Baunebenkosten als Werbungskosten oder über die Abschreibung steuerlich absetzen. Dazu zählen etwa Planungskosten, Gutachten oder Finanzierungsnebenkosten. Lassen Sie sich hierzu von einem Steuerberater oder einer Steuerberaterin beraten.

Werden Baunebenkosten mitfinanziert?

Ja, Baunebenkosten können und sollten in die Baufinanzierung einbezogen werden. Wichtig ist, diese bereits bei der ersten Finanzierungsplanung zu berücksichtigen, damit der Darlehensbetrag ausreichend hoch ist. Besprechen Sie mit Ihrem Finanzierungsberater oder Ihrer Finanzierungsberaterin alle zu erwartenden Kosten – auch die Baunebenkosten – um eine realistische Finanzierung aufzustellen.