Was sich für Bauherren, Käufer und Eigentümer geändert hat
Die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) ist weiterhin in Kraft, jedoch sind einige Bestimmungen zum 1. Januar 2016 verschärft worden. Neubauten müssen beim Primärenergiebedarf um 25 Prozent und bei der Gebäudehülle um 20 Prozent energieeffizienter sein als zuvor. Die Verordnung schreibt einen Energieausweis zwingend vor, ebenso den Austausch von Heizungsanlagen, die 30 Jahre oder älter sind. Zudem muss in Altbauten die oberste Geschossdecke gegen unbeheizten Dachraum gedämmt werden. Die Vorschriften betreffen Bauherren, Käufer und Besitzer von Immobilien und können sich auch auf die Immobilienfinanzierung auswirken.
Neue Regeln beim Energieausweis
Seit Mai 2014 muss der Energieausweis dem Käufer oder Mieter von Immobilien spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsabschluss in Kopie oder Original ausgehändigt werden.
Pflichtangabe in Inseraten: In kommerziellen Immobilien-Inseraten müssen jetzt Pflichtangaben zu bestimmten energetischen Kennwerten des Wohngebäudes gemacht werden. Darunter fallen:
Die Pflichtangaben im Überblick
- die Art des Energieausweises (verbrauchs- oder bedarfsorientiert)
- der Endenergiebedarf oder –verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr
- der wesentliche Energieträger der Heizung (Öl, Gas, etc.)
- das Baujahr des Gebäudes
- die Effizienzklasse des Gebäudes (bei neuem Ausweis)
Neue Ausweise, Kontrollen und Bußgelder: Neu ausgestellte Energieausweise enthalten ab Mai eine Einstufung des Gebäudes in neun Energieeffizienzklassen von A+ (niedriger Energiebedarf) bis H (hoher Energieverbrauch). Gebäude der Klassen A+ oder B sind im grünen Bereich, weniger effiziente Gebäude der Klassen F bis H sind orange oder rot unterlegt. Fester Bestandteil des neuen Ausweises sind auch Modernisierungsempfehlungen für das Gebäude.
Auf jedem neuen Ausweis ist zudem eine Registriernummer vermerkt. Der Antragssteller kann nachträglich von den Landesbehörden überprüft werden. Die Verordnung sieht die Einführung von Stichprobenkontrollen vor. Bei Verstößen gegen die Regeln der EnEV können Bußgelder bis 15.000 Euro verhängt werden.
Gültigkeit und Ausweisarten: Die vor Mai 2014 ausgestellten Energieausweise dürfen weiter verwendet werden. Die Gültigkeit der Ausweise beträgt wie bisher zehn Jahre. Bei Bestandsimmobilien gibt es weiterhin Wahlfreiheit zwischen einem verbrauchsbasierten oder bedarfsorientierten Ausweis. Für Neubauten, bei Erweiterung oder wesentlicher Veränderung von Gebäuden sind jedoch wie zuvor Bedarfsausweise vorgeschrieben. Ebenso für energetisch unsanierte Gebäude mit bis zu vier Wohnungen (Bauantrag vor dem 1. November 1977), die auch durch eine spätere Modernisierung nicht mindestens die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen.
Der bedarfsorientierte Energieausweis ist aufwändiger und teurer zu erstellen. Er setzt eine technische Analyse der Bausubstanz und Heizungsanlage voraus. Der verbrauchsorientierte Energieausweis stützt sich dagegen auf die letzten drei Heizkostenabrechnungen. Die Kennwerte hängen dabei stark vom Nutzerverhalten der Bewohner im beurteilten Zeitraum ab.
Tipp: Eine Liste mit qualifizierten Fachleuten (Architekten, Ingenieure, Handwerker) zur Erstellung des Energieausweises finden Sie unter www.zukunft-haus.info (unter "unsere Tools", Expertensuche) oder unter www.enev-online.biz/energieausweis.
Dämmpflicht und Kesseltausch bei Bestandsimmobilien
Die neue Energieeinsparverordnung schreibt auch strengere Regeln für alte Heizungsanlagen vor. Seit 1. Mai 2014 müssen Öl- und Gasheizkessel getauscht werden, die älter als 30 Jahre sind. Betroffen sind Konstanttemperaturkessel, die ihre Temperatur nicht der Heizleistung anpassen. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind vom Austausch ausgenommen.
Elektrische Nachtspeicherheizungen dürfen weiter betrieben werden, das vorübergehende Verbot wurde bereits vergangenes Jahr wieder aufgehoben.
Die neue Energieeinsparverordnung präzisierte auch die Regeln zur verpflichtenden Dämmung. So müssen bis Ende 2015 Decken beheizter Räume, die an ein unbeheiztes Dachgeschoss angrenzen, nachträglich gedämmt werden. Die neue Vorschrift wird aber nicht angewendet, wenn das Dach darüber gedämmt ist oder die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllt.
Die Dämmpflicht von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen besteht weiterhin.
Ausnahmen: Besitzer eines Ein- oder Zweifamilienhauses, die am 1. Februar 2002 mindestens eine Wohnung selber genutzt haben, sind von den aufgeführten Verpflichtungen befreit. Bei einem Eigentümerwechsel muss der neue Hausbesitzer die Anforderungen an Kesseltausch und Dämmung aber innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Nur wenn die Maßnahmen unwirtschaftlich wären, Einsparungen nicht in einer angemessenen Frist zu erwirtschaften sind, muss der Eigentümer die Verpflichtungen nicht erfüllen.
Pflicht für Bauherren: noch energieeffizienter kalkulieren
Ab 1. Januar 2016 müssen neu errichtete Gebäude höhere energetische Standards erfüllen. Der zulässige Jahresprimärenergiebedarf wird um 25 Prozent abgesenkt. Bauherren müssen mit effizienterer Heizung, Kühlung und weniger Anlagenstrom kalkulieren. Auch für die Dämmung von Neubauten gelten strengere Vorschriften. Die Wärmedämmung der Gebäudehülle muss im Schnitt um 20 Prozent verbessert werden. Ab 2021 werden die Richtwerte erneut auf den dann europaweit gültigen Niedrigstenergie-Gebäudestandard abgesenkt.
Die Vorschriften werden sich auch auf Fördermittel durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) auswirken. Deren günstige Zinsen und Zuschüsse – bei Neubauten etwa für die Effizienzhäuser 40, 55 oder 70 – hängen von der Energieeinsparung des Gebäudes gegenüber den gesetzlich vorgeschriebenen Standardwerten ab.
Das KfW-Effizienzhaus 70 wird nur noch bis zum 31. März 2016 von der KfW gefördert. Zudem ändert die KfW weitere Förderrichtlinien zum 1. April 2016. Dies kann auch Auswirkungen auf eine geplante Immobilienfinanzierung haben.
Interhyp AG, 03.12.2015
