Das Jahr 2015 ist durch sehr niedrige Zinsen für die Baufinanzierung geprägt. Mehrere Bundesländer haben die Grunderwerbsteuer erhöht, die Regelung für Maklerkosten wurden geändert und eine neue Mietpreisbremse wurde eingeführt. Welche Änderungen Bauherren und Käufer von Immobilien beachten sollten - und welche Auswirkungen sie auf eine Immobilienfinanzierung haben können.
Wer in 2015 eine Baufinanzierung plant, sollte wissen, welche neuen Regeln gelten. Denn nicht nur die Zinsen beeinflussen die Kosten einer Finanzierung, sondern zum Beispiel auch neue Steuern auf den Immobilienerwerb oder Anforderungen an die Energieeffizienz eines Gebäudes. Interhyp zeigt, was bei der Immobilienfinanzierung 2015 bedacht werden sollte.
Historisch niedrige Zinsen für Baugeld
Für Immobilienkäufer ist das Jahr 2015 schon mit einer guten Nachricht gestartet: Die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung waren in den letzten Monaten des alten Jahres auf ein historisch niedriges Niveau von unter zwei Prozent für zehnjährige Darlehen gefallen und sind in den ersten Monaten des Jahres 2015 sogar noch weiter gesunken. Nach einem Anstieg Mitte April haben sich die Zinsen im Juli 2015 auf unter 2 Prozent für zehnjährige Darlehen eingependelt. Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins bisher auf historisch niedrigem Niveau belassen. Experten rechnen auch im Sommer 2015 mit ausgezeichneten Bedingungen für Kunden einer Baufinanzierung, allerdings ist mittel- bis langfristig auch ein Anstieg möglich. Informieren Sie sich über aktuelle Zinsen im Interhyp-Zins-Check - regelmäßig erhalten Sie Ihren persönlichen Zins über das kostenlose Zins-Radar von Interhyp.
Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie ist in 2015 in einigen Bundesländern erhöht worden. Bereits 2014 hatten fünf Bundesländer die Sätze deutlich erhöht. Die höchste Grunderwerbsteuer ist mit 6,5 Prozent in Brandenburg, Schleswig-Holstein, im Saarland und in Nordrhein-Westfalen zu bezahlen. Bayern und Sachsen haben mit 3,5 Prozent die geringsten Sätze.
Nebenkosten: Die Grunderwerbsteuer, Makler- und Notargebühren zählen beim Kauf einer Immobilie zu den Nebenkosten. Nach einer aktuellen Erhebung von Interhyp müssen Käufer dafür in Bayern und Sachsen nur 9,07 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren, während die Nebenkosten in Brandenburg bei 15,64 Prozent liegen, wie die Interhyp-Deutschlandkarte Kaufnebenkosten zeigt.
Die neue Mietpreisbremse
Wer eine vermietete Immobilie kauft oder mit Mieteingängen für die Immobilienfinanzierung kalkuliert, muss neu rechnen. Bei der Wiedervermietung sind in angespannten Wohnungsmärkten künftig nur noch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt. Diese Neuregelung hat der Bundestag Anfang März 2015 beschlossen:
Gesetz: Das sogenannte Mietrechtsnovellierungsgesetz ist ab ersten Juni 2015 in Kraft getreten. Das Gesetz enthält folgende Änderungen:
Eigentümer dürfen bei einer Wiedervermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur noch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
Die neue Mietpreisbremse greift nur in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Diese müssen von den einzelnen Bundesländern für die Dauer von fünf Jahren ausgewiesen werden. Entsprechende Vorschriften können die Länder erlassen. Das haben in Juli 2015 bereits die Bundesländer Berlin, Hamburg, NRW und Bayern umgesetzt, weitere Bundesländer erwägen dies. Mehr Infos in unserer Juli-News zum Thema Mietpreisbremse.
Ausnahme Neubau: Beim Erstbezug oder bei erstmaliger Nutzung von Wohnungen nach dem 1. Oktober 2014 oder bei Erstbezug nach umfassender Modernisierung gelten die neuen Regeln nicht. Auch Bestandsmieten, die bereits jetzt 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, dürfen bei einer Wiedervermietung beibehalten werden.
Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Auskunftsanspruch zur Grundlage für eine Mieterhöhung, sofern er diese nicht selber per Mietspiegel ermitteln kann. Bei einem Verstoß gegen die neuen Vorschriften kann er die zu viel bezahlte Miete zurückfordern.
Bestandsmieten: Das neu verabschiedete Gesetz betrifft nur Wiedervermietungen. In bestehenden Wohnverhältnissen dürfen die Bundesländer bereits seit 2013 Mieterhöhungen begrenzen. Sie müssen dazu Gebiete mit "Mangel an bezahlbarem Wohnraum" ausweisen. Die meisten Bundesländer (u.a. Berlin, Bayern und Nordrhein-Westfalen) haben dies bereits getan, weitere planen entsprechende Schritte. Die Mieten dürfen in solchen Regionen dann nur um 15 statt 20 Prozent innerhalb von drei Jahren ansteigen. Höchstgrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete.
Ausblick: Für 2015 plant die Koalition weitere Gesetze, welche die Vermietung von Wohneigentum betreffen. So sollen künftig nur noch zehn statt wie bisher 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden können. Der Zeitraum für solche Mieterhöhungen soll zeitlich begrenzt werden, bis sich die Modernisierungskosten amortisiert haben. Auch die Kriterien für die Berechnung von Mietpreisspiegeln sollen überarbeitet werden.
Das Bestellerprinzip bei den Maklerkosten
"Wer bestellt, zahlt": Bei der Vermietung von Wohnungen gelten seit Mitte 2015 neue Regeln. Wer einen Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen. Die bislang übliche Praxis, dass der Wohnungssuchende bei Abschluss des Mietvertrags auch die Maklercourtage übernimmt, wird damit hinfällig. Für Eigentümer einer Immobilie oder Kapitalanleger verteuert sich dadurch die Vermietung per Makler. Bei Kauf oder Verkauf von Immobilien ändert sich aber an den bisherigen Maklerregeln nichts.
Gesetz: Der Bundestag hat das novellierte Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) beschlossen. Es ist im Juni 2015 in Kraft getreten. Die wichtigsten Neuregelungen:
Makler werden bei der Vermietung von Wohnraum künftig vom Besteller bezahlt, davon abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Wenn Eigentümer und Mieter den Makler parallel beauftragen, muss der Eigentümer die Courtage zahlen. Vom Mieter kann diese nur eingefordert werden, wenn der Makler Angebote ausschließlich wegen eines Auftrags des Mieters einholt.
Der Vermieter darf die Maklerkosten nicht auf anderen Wegen weiterreichen, etwa durch eine überhöhte Ablöse.
Ein wirksamer Wohnungsvermittlungsvertrag mit dem Makler muss bei Vermietung in Textform erfolgen. Eine Vereinbarung ist auch per E-Mail möglich.
Bei Verstößen gegen die neuen Regeln drohen Bußgelder.
Maklergebühren: Bei der Vermietung können Makler bis zu zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer (§ 3 Abs.2 WoVermRG) fordern.
Bei Kauf oder Verkauf einer Immobilie kann dagegen weiter frei ausgehandelt werden, wer die Kosten trägt.
Je nach Region und Marktumfeld teilen sich viele Käufer und Verkäufer die übliche Maklerprovision von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer). In begehrten Lagen trägt der Erwerber aber oft die vollen Kosten.
Die derzeit üblichen Kaufnebenkosten (Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Notargebühren) beim Kauf oder Verkauf von Immobilien finden Sie in unserer deutschlandweiten Übersicht zu Kaufnebenkosten.
KfW: Mehr Zuschüsse, neue Vorschrift
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt jetzt auch Zuschüsse für den altersgerechten Umbau einer Immobilie, das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) stockt die Förderung einer Energieberatung vor Ort auf. Welche Änderungen bei Fördermitteln Sie beachten sollten:
Energieberater: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) vergibt seit 1. März 2015 mehr Zuschüsse für beauftragte Energieberater vor Ort. Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses können einen Zuschuss von bis zu 60 Prozent der förderfähigen Kosten (maximal 800 Euro) für Vor-Ort-Beratungen erhalten. Maximal 1.100 Euro sind es bei Wohnhäusern mit mindestens drei Wohneinheiten. Darüber hinaus gibt es bis zu 500 Euro, wenn der Energieberater seinen Bericht auf einer Wohnungseigentümerversammlung oder Beiratssitzung zusätzlich erläutert.
Heizung: Ab 1. Januar 2015 müssen laut Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) Öl- und Gasheizkessel getauscht werden, die älter als 30 Jahre sind. Betroffen sind Konstanttemperaturkessel, die ihre Temperatur nicht der Heizleistung anpassen. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind vom Austausch ausgenommen. Auch für seit Februar 2002 selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser gelten Ausnahmen. Tipp: Wer seine Heizung erneuert, bekommt bei der KfW oder BAFA Zuschüsse und zinsgünstige Kredite. Auch einige Kommunen und Stadtwerke gewähren inzwischen Fördermittel für neu installierte Brennwertkessel.
Altersgerecht: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt im Programm "Altersgerecht umbauen" seit Oktober 2014 einen neuen Zuschuss von maximal 5000 Euro je Wohneinheit. 10 Prozent der förderfähigen Kosten werden bezuschusst, wenn die Wohnung barrierearm umgebaut wird. Die Mittel gibt es zusätzlich zu zinsgünstigen Krediten. Sie können mit den Programmen zur energetischen Sanierung kombiniert werden. Gefördert werden Eigentümer und Mieter von Ein- und Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen. Die Antragsstellung erfolgt direkt bei der KfW.
Energieeffizient Sanieren und Bauen: Ab 1. August 2015 gibt es eine Änderung im Programm "Energieeffizient Sanieren" (151/152). Der Förderhöchstbetrag pro Wohneinheit wird bei einer Sanierung zum KfW-Effizienzhaus von 75.000 Euro auf 100.000 Euro erhöht. Und: Förderfähig sind ab Augsut alle Wohngebäude, deren Bauantrag bzw. Bauanzeige vor dem 01.02.2002 gestellt wurde. Wichtig für alle Bauherren: Im Programm "Energieeffizient Bauen" wird ab den 1. April 2016 der Förderhöchstbetrag pro Wohneinheit von 50.000 Euro auf 100.000 Euro angehoben. Durch die gestiegenen Anforderungen gemäß EnEV 2014 entfällt die KfW-Förderung für den Standard "KfW-Effizienzhaus 70". Dafür wird dann ein weiterer Standard "KfW-Effizienzhaus 40 Plus" mit einem attraktiven Tilgungszuschuss möglich.
Sobald neue Regelungen feststehen, können Sie diese in unseren News-Meldungen nachlesen.
Schlichterspruch des Bankenombudsmanns
Bei einem Streit zwischen Verbrauchern und privaten Banken schlichtet der Ombudsmann unentgeltlich. Seit Januar 2015 ist der Schlichterspruch bis zu einer Höhe von 10.000 Euro für Institute bindend, die Mitglied im Bundesverband deutscher Banken sind. Bislang betrug dieser Wert 5.000 Euro.
Marktausblick 2016: Neue Fördergrenzen beachten
Bauherren, Käufer oder Besitzer von Immobilien sollten neue Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) beachten und bei ihrer Immobilienfinanzierung einkalkulieren. So müssen neu errichtete Gebäude ab ersten Januar 2016 höhere energetische Standards erfüllen. Der zulässige Jahresprimärenergiebedarf wird um 25 Prozent abgesenkt, die Dämmwirkung des Gebäudes muss im Schnitt um 20 Prozent verbessert werden.
Die neuen Grenzwerte verändern ab 2016 auch die Kriterien für Fördermittel bei der energetischen Sanierung und bei Neubauten. Günstige Zinsen und Zuschüsse durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) – bei Neubauten etwa für die Effizienzhäuser 40 oder 55 – hängen von der Energieeinsparung des Gebäudes gegenüber den gesetzlich vorgeschriebenen Standardwerten ab.
