Derzeit sind Zinsen für Immobilienfinanzierungen günstig. Voraussichtlich werden die Konditionen vorerst auf vergleichsweise niedrigem Niveau bleiben, wenn auch mittelfristig ein - moderater - Anstieg erwartet wird. Außerdem kommen auf Eigenheimbesitzer und Immobilieninteressenten in 2016 Änderungen zu, etwa bei Gesetzen und Verordnungen. Was sollten Bauherren und Käufer von Immobilien beachten?
Wer in 2016 eine Baufinanzierung plant, sollte wissen, welche neuen Regeln, Gesetze und Verordnungen gelten. Denn nicht nur die Zinsen beeinflussen die Kosten einer Finanzierung, sondern zum Beispiel auch neue Fördermittel, Steuern auf den Immobilienerwerb oder Anforderungen an die Energieeffizienz eines Gebäudes. Wir zeigen Ihnen, was 2016 beim Immobilienkauf und -bau sowie bei der Baufinanzierung wichtig sein kann.
Historisch niedrige Zinsen für Baugeld
In den ersten Monaten des Jahres 2015 sind die Zinsen für Baufinanzierungen bis Mitte April auf ein historisch niedriges Niveau gesunken. Danach stiegen die Zinsen wieder an. Seit Herbst sind sie allerdings wieder etwas gesunken. Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins bisher auf historisch niedrigem Niveau belassen. Experten rechnen mittel- bis langfristig aber auch wieder mit – eher leichten – Steigerungen, auch vor dem Hintergrund möglicher Änderungen von Rahmenbedingungen – wie einer Zinswende in den USA und einer Konjunkturerholung in Europa. Informieren Sie sich über die aktuelle Zinsentwicklung in den Zins-Charts von Interhyp. Regelmäßig erhalten Sie Ihren persönlichen Zins über das kostenlose Zins-Radar von Interhyp. Ermitteln Sie mögliche Zinsen für Ihr Vorhaben mit dem Zins-Check.
Mit Beginn des Jahres 2016 tritt die nächste Stufe der Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Formal bleibt die EnEV 2014 bestehen, jedoch werden die energetischen Anforderungen verschärft. Deshalb sprechen die Fachleute von der "EnEV ab 2016". Dies gilt es im Hinterkopf zu behalten, da zum Beispiel die KfW-Bank weiterhin von der "EnEV 2014" spricht.
Für Bauherren, die ein Vorhaben planen, bedeutet die EnEV ab 2016, dass die Anforderungen an den Primärenergiebedarf um 25 Prozent angehoben werden. Der Wärmeschutz der Gebäudehülle muss um 20 Prozent effizienter werden, das heißt, durch Bauteile wie Boden, Wand, verglaste Flächen, Decke oder Dach darf noch weniger Energie entweichen als zuvor (Transmissionswärmeverluste).
Im Bereich Altbauten ändert sich durch die neue Stufe der EnEV nichts. Wie bisher sind Altbaubesitzer verpflichtet, Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, auszutauschen und die oberste Geschossdecke gegen unbeheizten Dachraum zu dämmen. Außerdem besteht bei Verkauf oder Vermietung die Pflicht, einen Energieausweis vorzulegen. Bei Verstößen gegen die Nachrüst- oder Ausweispflichten drohen hohe Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.
Für Bauherren und Immobilienbesitzer ist die gesetzliche Lage teilweise etwas verworren, weil einzelne Bundesländer noch schärfere Bestimmungen haben. So hat zum Beispiel die grün-rote Landesregierung in Baden-Württemberg zum 1. Juli 2015 die Vorschrift eingeführt, dass Altbaubesitzer nach einer Heizungsrenovierung mindestens 15 Prozent des Energiebedarfs regenerativ decken müssen.
Erste Adresse für Bauherren und Renovierer sind die KfW-Bank sowie das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Das "Marktanreizprogramm" des BAFA wurde zum 1. April 2015 erheblich überarbeitet. Hier gibt es für Solarthermie, Pellet- und Holzheizungen und Wärmepumpen Zuschüsse von bis zu mehreren Tausend Euro. Die "Basisförderung" erhalten Besitzer von Immobilien, in denen eine Heizung bereits mindestens zwei Jahre in Betrieb war. Die "Innovationsförderung" für besonders energieeffiziente Anlagen gewährt das BAFA sowohl für den Gebäudebestand als auch für Neubauten.
Für Bauherren von neuen Gebäuden ist auch das KfW-Programm 153 "Energieeffizient bauen" besonders interessant. Dieses erfährt zum 1. April 2016 einige Änderungen. So wird ein KfW-Effizienzhaus 70 künftig nicht mehr gefördert, da es durch die EnEV ab 2016 zum Standard wird. Wer ein solches Haus plant und noch KfW-Förderung erhalten will, muss bis Ende März seinen Kreditantrag gestellt haben. Weiterhin berücksichtigt werden das KfW-Effizienzhaus 55 und 40. Außerdem soll die neue Kategorie KfW-Effizienzhaus 40 Plus geschaffen werden. Der Förderhöchstbetrag verdoppelt sich auf 100.000 Euro. Außerdem werden künftig auch 20-jährige Zinsbindungen möglich (bislang nur zehn Jahre). Das bedeutet erhöhte Zinssicherheit für Bauherren.
Ob und in welcher Form der Tilgungszuschuss fortgeführt wird, steht noch nicht fest. Bis zum 31. März 2016 erhalten Bauherren eines KfW-Effizienzhauses 55 einen Zuschuss von bis zu 2.500 Euro (fünf Prozent der Höchstförderung), bei einem KfW-Effizienzhaus 40 sind es bis zu 5.000 Euro (zehn Prozent der Höchstförderung).
Im Bereich Altbau sind die KfW-Programme "Energieeffizient Sanieren" (Nr. 151/152 und 430) teilweise zum 1. August 2015 optimiert worden. So wurde zum Beispiel der Förderhöchstbetrag auf 100.000 Euro pro Wohneinheit erhöht, wenn durch die energetische Sanierung ein KfW-Effizienzhaus entsteht. Außerdem erhalten Bauherren zusätzlich einen Tilgungszuschuss in Höhe von – je nach Energiestandard – 12,5 bis 27,5 Prozent (maximal 12.500 Euro bis 27.000 Euro).
Zum 1. Januar 2016 wird das Programm 151/152 noch einmal aufgestockt. Mit den zusätzlichen Mitteln sollen jetzt auch Renovierer gefördert werden, die ihre Heizung austauschen oder eine Lüftungsanlage einbauen. Auch bei Kombinationslösungen gewährt die KfW-Bank zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse. Etwa wenn zusätzlich zum Einbau einer Lüftungsanlage die Gebäudehülle verbessert wird (Lüftungspaket) oder wenn zusätzlich zur Heizung auch die Wärmeverteilung erneuert wird (Heizungspaket). Bei Einzel- und Kombimaßnahmen beläuft sich der Förderhöchstbetrag auf 50.000 Euro pro Wohneinheit. Kreditnehmer erhalten einen Tilgungszuschuss in Höhe von 12,5 Prozent auf den Förderbetrag (maximal 6.250 Euro bei einem Höchstbetrag von 50.000 Euro pro Wohneinheit). Renovierer, die aus eigenen Mitteln finanzieren, können zukünftig mit einem Investitionszuschuss von 15 Prozent der förderfähigen Kosten von 50.000 Euro rechnen, maximal also 7.500 Euro (KfW-Programm 430). Immobilienbesitzer können den Antrag für die neue Förderung ab 1. April 2016 stellen, mit den Paketmaßnahmen aber schon nach dem 1. Januar 2016 beginnen.
Weiterhin Bestand haben auch die zinsgünstigen KfW-Darlehen von Strom aus Sonnenenergie (Programm 274) und anderen erneuerbaren Energien (Programm 270). Auf der Kippe stand lange Zeit das Förderprogramm 275 für Solarstromanlagen mit Batteriespeicher. Nach neuesten Informationen soll dieses nun auch im Jahr 2016 fortgeführt werden.
Auch das Programm "Altersgerecht Umbauen" (Nr. 159/455) hat die KfW erweitert. Neben barrierereduzierenden Maßnahmen fördert das Kreditinstitut jetzt auch speziell Ein- und Umbauten, die ein Gebäude gegen Einbruch schützen, zum Beispiel einbruchhemmende Haustüren und Schlösser oder Alarmsysteme. Der Höchstförderbetrag liegt bei 50.000 Euro pro Wohneinheit. Anträge für einen Kredit des Programms 159 können erst ab dem 1. April 2016 gestellt werden. Wer nicht so lange warten will, kann die Zuschussvariante wählen (Programm 455). Der Bauherr zahlt die Maßnahmen dann aus eigener Tasche, bekommt aber von der KfW 6.250 Euro Zuschuss pro Wohneinheit bei kombinierten Vorkehrungen für Barrierereduzierung und Einbruchschutz.
Nach massiven Erhöhungen der Grunderwerbsteuer durch zahlreiche Bundesländer in den vergangenen Jahren geht es an dieser Front etwas ruhiger zu. In Thüringen jedoch hat die Landesregierung eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 5,0 auf 6,5 Prozent für 2017 vorbereitet. Wer ein unbebautes Grundstück kauft, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf den Boden, wer eine Bestandsimmobilie kauft, jedoch auf den gesamten Kaufpreis.
In absoluten Zahlen bedeutet das, dass Immobilienkäufer bei einer Investitionssumme von 250.000 Euro in Thüringen statt bisher 12.500 Euro künftig 16.250 Euro ans Finanzamt überweisen müssen, um die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt zu bekommen. Andere Bundesländer haben noch nichts beschlossen, aber Erhöhungen sind durchaus denkbar. Bisher haben nur Sachsen und Bayern seit der Umstellung der Zuständigkeit vom Bund auf die Länder im Jahr 2006 die Steuer noch nicht erhöht.
Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Eine neue Regelung für die Vermittlung von privaten Baufinanzierungen soll am 21. März 2016 in Kraft treten; die Verabschiedung des Gesetzes zur Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) steht in Kürze bevor. Der Gesetzgeber will damit sicherstellen, dass die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten in Zukunft noch transparenter, qualitativ hochwertiger und kundenfreundlicher wird. An Information und Dokumentation werden neue Anforderungen gestellt.
Mietpreisbremse und Bestellerprinzip
Das Urteil über die Einführung der Mietpreisbremse zum 1. Juni 2015 ist gespalten. Das Hauptproblem bei der Umsetzung der Regelung sind die in vielen Städten fehlenden Mietpreisspiegel, die als Berechnungsgrundlage benötigt werden. Für 2016 bereitet die Bundesregierung bereits weitere Gesetze vor. So sollen künftig nur noch acht statt wie bisher elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden können. Außerdem ist eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach Modernisierung vorgesehen, nämlich maximal 50 Prozent oder vier Euro pro Quadratmeter innerhalb von acht Jahren. Der Bemessungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete soll von vier auf zehn Jahre ausgeweitet werden. Inwieweit die Pläne umgesetzt werden, ist noch nicht abschließend geklärt.
