Immobilienkredit: Wichtige Aspekte Ihrer Baufinanzierung
Immobilienkredit: Wichtige Aspekte Ihrer Baufinanzierung
Wer seine Traumimmobilie gefunden hat, finanziert das Wunschobjekt in der Regel über einen Immobilienkredit. Bei der Finanzierung haben wesentliche Faktoren der Immobilienkredite entscheidenden Einfluss auf den Darlehensverlauf. Neben den Konditionen und dem Eigenkapitaleinsatz spielen die Höhe des Tilgungssatzes und die Laufzeit eine wichtige Rolle. Hier erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Aspekte einer Baufinanzierung.
Konditionen - individuelle Angebote für jeden Kreditnehmer
Bei einem Vergleich achtet der Kreditnehmer bei einem Immobilienkredit in erster Linie auf die Zinshöhe. Doch die Angebote der Banken sind individuell, denn diverse Faktoren bewirken einen Auf- oder Abschlag auf den jeweils gültigen Zinssatz.
Dabei hängen die Konditionen der Bank für einen Immobilienkredit nicht nur vom aktuellen Kapitalmarktzins ab, sondern auch von der persönlichen Situation des Darlehensnehmers und dem Wert der Immobilie. Eine Reihe von Kriterien hat Einfluss auf den Bauzins.
Kriterien, die bei einem Vergleich von Immobilienkrediten oft berücksichtigt werden:
die berufliche Stellung des Kreditnehmers (angestellt oder selbstständig)
die Bonität des Kreditnehmers (Schufa-Auskunft, Einkommen, Art des Arbeitsverhältnisses
Banken kalkulieren die Konditionen für einen Immobilienkredit individuell, diverse Faktoren können die Baufinanzierung beeinflussen. Während bestimmte Berufsgruppen bei einigen Kreditinstituten einige Euro sparen, erheben andere Finanzierer Zuschläge für spezielle Immobilien oder Kredite an besondere Kreditnehmer. Idealerweise nehmen Sie Kontakt auf und fordern ein persönliches Angebot für einen individuellen Vergleich an.
Keine solide Finanzierung ohne Eigenkapital
Je mehr Eigenkapital der Kreditnehmer bei einem Immobilienkredit einsetzt, desto günstiger wird häufig der Zinssatz für seinen Kredit. Das geringere Risiko bei der Kreditvergabe belohnen die Banken üblicherweise mit besonders attraktiven Zinsen.
Eine Faustregel besagt, dass mindestens rund 20 Prozent der Gesamtkosten für das Bauvorhaben oder den Kaufpreis für die Immobilien aus Eigenkapital kommen sollten.
Faktoren, aus denen sich die Gesamtkosten zusammensetzen:
dem Kaufpreis bzw. den Baukosten für die Immobilie
den Notarkosten ( rund 1 bis 1,5 Prozent)
den Gebühren für das Grundbuchamt (etwa 0,5 Prozent)
der Maklercourtage (zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises zzgl. Umsatzsteuer)
Finanzierungsnebenkosten (Bereitstellungszinsen oder Kosten für ein Gutachten)
Dazu kommt die Grunderwerbsteuer, deren Höhe abhängig vom jeweiligen Bundesland ist. Der Satz liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Immobilienkredit sollte der Käufer idealerweise mindestens die Nebenkosten aus seinem Eigenkapital decken.
Tilgung - wie Sie Ihren Kredit zurückzahlen
Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich bei einem Immobilienkredit für eine annuitätische Tilgung. Die monatliche Rate setzt sich aus dem Zinssatz und der Tilgungsrate zusammen, bei jeder Zahlung reduziert der enthaltene Tilgungsanteil die Restschuld. Da bei einem Kredit Zinsen immer nur auf den geschuldeten Betrag berechnet werden, nehmen die Zinszahlungen im Laufe der Zeit ab. In gleichem Maße steigt der Tilgungsanteil, da die Rate unverändert bestehen bleibt.
Alternativ können Sie sich für eine endfällige Tilgung entscheiden. Dann zahlen Sie während der vereinbarten Laufzeit nur Zinsen an die Bank und tilgen die Schuld am Ende der Zinsfestschreibungszeit in einer Summe. Das ist bei einem Immobilienkredit nur sinnvoll, wenn Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt eine Summe aus einer Lebensversicherung, einem Sparvertrag oder einer anderen Investition erwarten. Unser Tilgungsrechner gibt hier einen ersten Überblick.
Die Wahl des richtigen Tilgungssatzes
Bei der Tilgung über Annuitäten ist die Laufzeit vom Tilgungssatz und von der Höhe des Zinssatzes abhängig. Bei einer Annuität von etwa 6 Prozent dauert es je nach Zinsniveau rund 20 bis 30 Jahre, bis Sie Ihren Kredit an die Bank zurückgezahlt haben. Das Zinsniveau ist auch in 2015 weiterhin sehr niedrig. Wer sich für eine einprozentige Tilgung entscheidet, kann hier zwar mit einer geringen monatlichen Belastung rechnen, sollte aber einkalkulieren, dass die Rückführung des Darlehens dann deutlich mehr Zeit in Anspruch nimmt. Idealerweise vergleichen Sie verschiedene Alternativen.
Diese Tabelle verdeutlicht die Laufzeiten bei unterschiedlichen Tilgungssätzen:
anfängl. Zinssatz
Tilgungssatz 1%
Tilgungssatz 2%
Tilgungssatz 3%
2,00%
55 Jahre
35 Jahre
26 Jahre
2,50%
50 Jahre
33 Jahre
24 Jahre
3,00%
46 Jahre
31 Jahre
23 Jahre
3,50%
43 Jahre
29 Jahre
22 Jahre
4,00%
40 Jahre
28 Jahre
21 Jahre
4,50%
38 Jahre
26 Jahre
20 Jahre
5,00%
36 Jahre
25 Jahre
20 Jahre
Angabe der Laufzeiten in Jahre
Tipp: Lassen Sie sich zusätzlich zu einem Angebot einen Zins- und Tilgungsplan aushändigen, aus dem der Darlehensverlauf ersichtlich wird. So können Sie die Tilgungshöhe optimal auf Ihre weitere Lebensplanung abstimmen.
Bedenken Sie, dass der Kredit nach der ersten Zinsfestschreibungsphase noch nicht zurückgezahlt ist und eine Anschlussfinanzierung ansteht. Sind die Konditionen am Kapitalmarkt zu diesem Zeitpunkt sehr hoch, müssen Sie mit steigenden Kosten rechnen.
Fünf, zehn oder 30 Jahre? Die Wahl der Sollzinsbindung
Bei einer Baufinanzierung liegt die Sollzinsbindung üblicherweise zwischen fünf und 15 Jahren, einige Banken bieten die Möglichkeit, den Zinssatz bei einem Immobilienkredit sogar für 30 Jahre festzuschreiben. Für Sie bedeutet das absolute Planungssicherheit, denn innerhalb dieser Zeit kann sich der Zinssatz der Kredite nicht mehr ändern. Haben Sie sich für ein Angebot mit einer kürzeren Zinsbindung entschieden, steht nach Ablauf der Laufzeit eine Anschlussfinanzierung an.
Sind die Konditionen so günstig wie im Jahr 2015 bietet sich für sicherheitsbedürftige Kreditnehmer oft eine lange Zinsbindung an. Damit sichern Sie sich von 2015 an die attraktiven Zinsen für einen langen Zeitraum. Gerade wenn Sie eine lange Tilgungsphase planen, ist das sinnvoll. Besonders optimal ist es, wenn Sie Tilgung und Sollzinsbindung so wählen, dass der Kredit am Ende abbezahlt ist. Auf diese Weise haben Sie das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung komplett ausgeschlossen. Verschaffen Sie sich einen ersten Überblick im Zinsrechner.
Sondertilgungen während der Laufzeit
Die lange Zinsbindung bietet bei einem Immobilienkredit viele Vorteile. Bei einer vorzeitigen Kündigung während der Laufzeit berechnen Banken jedoch oft eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei stellen sie dem Kunden den durch die ungeplante Rückzahlung des Kredites entstandenen Schaden in Rechnung. Wer das ausschließen möchte, kann bei Abschluss des Darlehensvertrags Sondertilgungen vereinbaren. Dieser Vertragsbestandteil ist zum Teil gegen die Zahlung eines geringen Zinsaufschlags, aber oft auch kostenlos, möglich. Dabei können Sie zum Beispiel jährlich einen bestimmten Anteil der Darlehenssumme als Sondertilgung leisten.
Zudem steht Ihnen als Kreditnehmer nach zehn Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu. Gemäß § 489 BGB haben Sie nach geltendem Recht die Möglichkeit, Ihren Kredit nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Liegen die Kapitalmarktzinsen nach dieser Zeit deutlich günstiger als bei Abschluss Ihrer Finanzierung, kann eine Kündigung mit anschließender Umschuldung durchaus sinnvoll sein und Sie können künftig einige Euro sparen.
Bereitstellungszinsen - wenn Sie das Darlehen nicht gleich abrufen
Kaufen Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung, wird der Kaufpreis in der Regel kurz nach Unterzeichnung des Kreditvertrages fällig und das Darlehen in einer Summe ausgezahlt. Erwerben Sie das Haus von einem Bauträger oder bauen selbst, zahlt die Bank dem Baufortschritt entsprechend in Teilbeträgen aus. In diesen Fällen können während der Auszahlungsphase Bereitstellungszinsen anfallen.
Grundsätzlich bieten die Banken einen bestimmten Zeitraum an, in dem Sie keine Zinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag zahlen. Die Fristen sind dabei sehr unterschiedlich und liegen zwischen zwei und zwölf Monaten. In der Regel müssen Sie mit monatlichen Kosten von 0,25 Prozent auf den nicht in Anspruch genommenen Betrag rechnen. Insbesondere bei einem Neubau sollten Sie diese Finanzierungskosten nicht vernachlässigen. Kommt es zu Verzögerungen, können die Bereitstellungszinsen die Nebenkosten deutlich anheben. Vergleichen Sie die Angebote und prüfen Sie diesen Punkt sorgfältig!
Verschiedene Finanzierungsformen für unterschiedliche Ansprüche
Als Immobilienkäufer haben Sie unterschiedliche Möglichkeiten, Ihre Traumimmobilie zu finanzieren. So können Sie einen klassischen Immobilienkredit mit einem KfW-Darlehen kombinieren, oder bei einem Annuitätendarlehen durch die Vereinbarung von Sondertilgungen eine schnelle Entschuldung erreichen. Wer besonders flexibel sein will, entscheidet sich für eine kurze Zinsbindung oder finanziert mit einem Immobilienkredit mit variablem Zinssatz, wenn er auf sinkende Zinsen hofft.
Einige Alternativen für die Finanzierung über einen Immobilienkredit im Überblick:
Annuitätendarlehen mit gebundenem Sollzins
KfW-Darlehen mit öffentlicher Förderung
Darlehen mit variablem Zinssatz
Wichtig ist, die Baufinanzierung auf Ihre Lebensplanung und Ihre finanzielle Situation zuzuschneiden. Dabei können Sie verschiedenen Hypothekendarlehen Ihren Ansprüchen entsprechend kombinieren. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf und lassen Sie sich unverbindlich zum Thema Immobilienkredit beraten.
Tipp: Jeder Immobilienkredit sollte möglichst passgenau zum konkreten Vorhaben und zu den Menschen passen, die dahinter stehen. Unsere Experten kennen sich mit allen Aspekten der Baufinanzierung aus und beraten Sie individuell. Deshalb sichern Sie sich am besten einen Termin für ein persönliches Gespräch mit Ihrem Interhyp-Experten vor Ort.
