Das Eigenkapital ist der Anker jeder Immobilienfinanzierung. Je mehr eigenes Geld Käufer oder Bauherren einer selbst genutzten Immobilie einsetzen können, desto geringer ist der Kredit und die monatliche Belastung.
Banken honorieren das geringere Risiko zudem mit günstigeren Zinsen. Dagegen sind bei hohen Beleihungen deutliche Aufschläge fällig. Gleichzeitig steigt das Risiko für die Anschlussfinanzierung in 10 oder 15 Jahren, wenn möglicherweise deutlich höhere Zinsen verlangt werden. Interhyp hat drei goldene Regeln zum Eigenkapital zusammengestellt:
Regel 1: Minimum an Eigenkapital für Kaufnebenkosten
Banken orientieren sich bei der Kreditvergabe am Kaufpreis und Marktwert einer Immobilie. Das Haus oder die Wohnung dient als Sicherheit für die Beleihung. Die Kaufnebenkosten sind darin aber nicht enthalten und müssen in der Regel selbst bei einer Vollfinanzierung durch Eigenkapital des Käufers abgedeckt werden. Beim Kauf einer Immobilie für 200.000 Euro macht das je nach Region bis zu rund 30.000 Euro aus.
Kaufnebenkosten: Maklerprovision, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren machen beim Immobilenkauf nach einer aktuellen Erhebung von Interhyp zwischen rund 9 (Bayern, Sachsen) und rund 15 Prozent (Berlin) des Kaufpreises aus. Das Ergebnis der Erhebung zeigt unsere Deutschlandkarte zu Kaufnebenkosten. Diesen Betrag müssen Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten.
Tipp: Eine Übersicht mit weiteren Nebenkosten für Bauherren finden Sie hier.
Empfehlung
Beim Kauf oder Bau sind außerdem weitere Rücklagen für unvorhersehbare Ausgaben anzuraten. Bei selbst genutzten Immobilien empfiehlt es sich, eine Liquiditätsreserve von einigen Tausend Euro in der Hinterhand zu haben, als Faustformel gelten hier rund drei Nettomonatsgehälter – damit unvorhergesehene Ausgaben (Nachzahlungen, Reparaturen) nicht zur Belastung werden.
Auch Kapitalanleger sollten konservativ kalkulieren und unvorhersehbare Reparaturen oder Mietausfälle von mehreren Monaten mit dem regulären Einkommen überbrücken können.
Regel 2: Mit Eigenkapital Zinsen sparen
Der Zinssatz für ein Immobiliendarlehen hängt vom Risiko für die Bank ab. Je weniger Eigenkapital eingebracht wird, desto höher ist das Risiko und damit der Zinssatz für den Kunden. Die Zinsaufschläge sind besonders hoch, wenn über 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie als Kredit aufgenommen werden.
Zinsaufschlag: Die Zinsen für Kredite steigen bei Beleihungen über 50 Prozent des Kaufpreises bei vielen Kreditinstituten. So können die Zinsaufschläge bei Beleihungen von 60 bzw. 70 Prozent leicht bei etwa 0,05 bzw. rund 0,10 Prozentpunkten liegen, bei 80 bis 100 Prozent in der Regel bei rund 0,20 bis 0,80 Prozentpunkten, bei 100 Prozent zum Teil auch bei 1,00 Prozentpunkten und mehr.
Umgerechnet liegen die Zinsen für den Kreditanteil, der 80 oder 90 Prozent übersteigt, schnell bei rund 5 bis 10 Prozent. Da die Banken nur Zinssätze für den Gesamtkredit ausweisen, ist der Aufschlag jedoch für Kunden so kaum erkennbar.
Beispiel
Wie teuer ein Zinsaufschlag durch eine hohe Beleihung werden kann, hat die Stiftung Warentest an einem Beispiel berechnet: Eine Familie kauft für 200.000 Euro eine Wohnung, nimmt einen Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung und 2 Prozent Tilgung auf. Bei 160.000 Euro Darlehen (80 % Beleihung) verlangt die Bank effektiv 3,3 Prozent Zinsen, bei 165.000 Euro Kredit (82,5 % Beleihung) sind es 3,51 Prozent. Die letzten 5.000 Euro kosten laut der Berechnung der Stiftung Warentest damit umgerechnet 10,64 Prozent Zinsen. Insgesamt bezahlt die Familie über 15 Jahre fast 6.000 Euro mehr Zinsen.
Empfehlung
Beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie ist es ratsam, mindestens 20 Prozent Eigenkapital einzusetzen. Der Zinssatz ist dadurch vergleichsweise günstiger als bei Beleihungen der Immobilie über 80 Prozent des Kaufpreises. Tipp: Wie viel Darlehen Sie sich leisten können, ist anhand unserer Budgetrechner und Haushaltsrechner leicht zu ermitteln.
Für Kapitalanleger, die ihre Wohnung vermieten, kann es aus steuerlichen Gründen auch sinnvoll sein, weniger Eigenkapital einzusetzen. Sie können Ihre Darlehenszinsen als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Um die Möglichkeiten genau abzuschätzen, sollte aber ein Steuerberater hinzugezogen werden. Mehr Infos unter Tipps für Kapitalanleger
Regel 3: Risiken vernünftig kalkulieren
Sind die Baugeldzinsen niedrig, kommt schnell die Frage auf, ob eine Finanzierung auch ohne oder mit nur wenig Eigenkapital möglich ist. Doch wie sinnvoll ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital? Interhyp rät zur Vorsicht. Vollfinanzierte Immobilien werden aufgrund ihres hohen Risikos in der Regel nur an Kapitalanleger oder Darlehensnehmer mit sicherem Arbeitsplatz und sehr gutem Einkommen vergeben. In jedem Fall sollte man bei wenig Einsatz von Eigenkapital die Risiken vernünftig kalkulieren, damit die Finanzierung auf Dauer nicht zur finanziellen Belastung wird. Insbesondere nach dem Ende der Laufzeit des ersten Kredits müssen die dann eventuell höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung noch tragbar sein.
Faustregel: Wer nicht vorspart, muss nachsparen, so eine alte Regel bei der Baufinanzierung. Mit anderen Worten: Wer wenig eigenes Geld für den Immobilienkauf mitbringt, sollte höher tilgen. Banken achten bei Kunden mit wenig eigenem Geld daher auf eine Anfangstilgung von mindestens zwei Prozent. Tilgt man nur ein Prozent statt zum Beispiel drei Prozent kann sich die Kreditlaufzeit leicht verdoppeln, wie eine Untersuchung von Interhyp zeigt. Und wer mehr tilgt, hat bei einer weiteren Anschlussfinanzierung eine geringere Restschuld – und kann dann bei einer möglichen Zinserhöhung die monatlichen Raten besser tragen.
Höhere Raten in Zukunft?
Bei einem Kredit beträgt die monatliche Belastung zum Beispiel einige Hundert Euro. Nach einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren gibt es eine gewisse Restschuld. Je nachdem, wie viel schon getilgt wurde und wie hoch das Zinsniveau dann ist, können die Raten auch deutlich steigen. Deshalb ist es sinnvoll, viel Eigenkapital einzubringen und von Anfang an hoch zu tilgen.
Empfehlung
Bei niedrigen Zinsen ist eine möglichst lange Zinsbindungsfrist von mindestens zehn Jahren, besser noch fünfzehn oder zwanzig Jahren vorteilhaft. Eine höhere Tilgungsrate, möglichst von mindestens drei Prozent, besser noch höher, senkt zudem das Risiko am Ende der Kreditlaufzeit. Denn dann gelten eventuell höhere Zinsen. Wer dann schon viel abbezahlt hat, kann die neuen Raten dann eher tragen.
Tipp: Anhand unseres persönlichen Zinsrechners und des Tilgungsrechners können Sie Ihre individuelle Belastung leicht selbst errechnen.
