Rechtliche Grundlagen beim Bau

Im Folgenden haben wir für Sie die wichtigsten Begrifflichkeiten rund um die rechtlichen Grundlagen beim Bau einer Immobilie erklärt.

Bauabnahme

Bevor Sie in Ihr neues Eigenheim einziehen, haben Sie einen besonders wichtigen Termin: die Bauabnahme. Als Bauherr müssen Sie feststellen, ob alle Arbeiten mängelfrei durchgeführt wurden und ob keine Schäden vorliegen. Denn wenn Ihre Immobilie fertig ist und Sie Ihr Objekt abgenommen haben, müssen Sie den Baupreis zahlen.

Es ist zu empfehlen, zu diesem Termin einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen. Er kann die Bauqualität fachmännisch beurteilen und fertigt ein Abnahmeprotokoll an. Darin sind alle Mängel und Schäden aufgelistet, die festgestellt wurden und noch beseitigt werden müssen. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Der Bauunternehmer muss bei Mängeln nachbessern, mindern oder wandeln.

Außerdem kehrt sich nach der Abnahme die Beweislast um. Das heißt nach der Abnahme muss der Bauherr beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Zuvor musste er dies nur begründet vortragen, wodurch der Unternehmer den Beweis erbringen musste, dass er mängelfrei gearbeitet hat. Seit Einführung des Gesetzes zur Beschleunigung fälliger Zahlungen gibt es eine Alternative zur Bauabnahme: Die Feststellungsbescheinigung durch einen Sachverständigen.

Baubeschreibung

Sonderwünsche nach Vertragsabschluss ziehen oft erhebliche Mehrkosten nach sich. Davor können Sie sich schützen — durch eine umfassende Baubeschreibung als Grundlage des Bauvertrags. Ob Beschaffenheit der Wände und des Daches, Heizung, Art der Fenster oder genaue Auskunft über die verwendeten Materialien: Die Baubeschreibung umfasst eine detaillierte Aufstellung aller Ausstattungsmerkmale. Sie ist dem Antrag auf Baugenehmigung beizufügen. Ergänzt werden sollte das Schriftstück im Idealfall durch einen Zeitplan.

Tipp

Prüfen Sie den Inhalt dieser Beschreibung sorgfältig: Deckt sich der Inhalt mit Ihren Vorstellungen vom Eigenheim?

Baugebiet

Hier findet man neben den vorher erwähnten Gebäuden Büros, Verwaltungsgebäude, Geschäfte, Theater und Kinos. Ob in einem Gebiet Tankstellen, Industrieanlagen oder Wohnungen stehen dürfen, regelt der Bebauungsplan. Darin sind die Baugebiete ausgewiesen. Die 10 verschiedenen gesetzlich vorgegebenen Arten von Baugebieten wiederum sind in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) beschrieben.

1. Kleinsiedlungsgebiete

Wohngebäude mit Nutzgärten und landwirtschaftlicher Nebenerwerb finden sich hier. Weiterhin zulässig sind Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, die der Versorgung des Gebietes dienen.

2. Reine Wohngebiete

Zulässig sind grundsätzlich nur Wohngebäude. Ausnahmen bilden jedoch analog zu den Kleinsiedlungen Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, die der Versorgung des Gebietes dienen sowie darüber hinaus Einrichtungen für soziale, kulturelle, kirchliche, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

3. Allgemeine Wohngebiete

Zulässig sind alle vorher beschriebenen Einrichtungen. Ausnahmsweise können Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen errichtet werden.

4. Besondere Wohngebiete

Hier findet man neben den vorher erwähnten Gebäuden Büros, Verwaltungsgebäude, Geschäfte, Theater und Kinos.

5. Dorfgebiete

Dieser Bereich dient zur Unterbringung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben und Handwerksbetrieben zur Versorgung der Bürger.

6. Mischgebiete

In Mischgebieten sind Wohnungen und anzutreffen. Erlaubt sind: Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsgaststätten.

7. Kerngebiete

Sie dienen vorwiegend der Ansammlung von Handelsbetrieben sowie der Unterbringung von zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.

8. Gewerbegebiete

Lagerhäuser und Lagerplätze, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen oder Anlagen für sportliche Zwecke werden hier errichtet. Wohnungen dürfen hier nur ausnahmsweise gebaut werden.

9. Industriegebiete

Industriegebiete beherbergen Gewerbebetriebe — und zwar vorwiegend solche, die in Baugebieten unzulässig sind.

10. Sondergebiete, die der Erholung dienen, und sonstige Sondergebiete

Hier sind Wochenendhäuser, Ferienhäuser oder Campingplätze zu finden. Außerdem fallen Gebiete für den Fremdenverkehr, Ladengebiete, Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe, Messen sowie Hochschulen in diese Kategorie.

Baugenehmigung

Mit der Baugenehmigung gibt die Behörde grünes Licht für Ihr Immobilienvorhaben. Bevor Sie diesen schriftlichen Genehmigungsbescheid erhalten, müssen Sie bei der zuständigen Behörde einen Bauantrag gestellt haben — inklusive Bauzeichnungen und Lagepläne. Zusätzlich müssen Sie Angaben über Bauart, Bauweise, Flächen- und Grundstücksgröße, Baubeschreibung gemacht und einen Nachweis über Wärme- und Schallschutz erbracht haben.

Ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist, richtet sich nach der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, die in einem erschlossenen Baugebiet mit Bebauungsplan liegen, bieten die meisten Länder ein vereinfachtes Verfahren an. Der Bauherr muss lediglich anzeigen, dass er bauen will und sich dabei an geltende Vorschriften und Baunormen hält (so genanntes Anzeigeverfahren). Dabei sind aber ebenso wie beim normalen Baugenehmigungsverfahren die bereits genannten Unterlagen einzureichen.

Bauvertrag

Einen Vertrag können Sie nur so lange mitgestalten, bis Sie ihn unterschrieben haben. Das gilt ebenso für Ihre Bauplanung. Daher ist es wichtig, dass Sie während der Vertragsgestaltung auf alle Belange eingehen, die Ihnen wichtig sind. Wie bei anderen Verträgen gilt hier besonders: Achten Sie auf das Kleingedruckte, um vermeidbaren Konflikten vorzubeugen.

Wenn Sie ein Gebäude bauen möchten, kommen zwei Vertragsmöglichkeiten in Frage: ein BGB-Vertrag oder ein VOB-Vertrag. Bei beiden Arten handelt es sich um einen Werkvertrag im Sinne des BGB — bezahlt wird, nachdem die Leistung erbracht worden ist.

Bebauungsplanung

Noch weit vor dem ersten Spatenstich steht der Blick in den Bebauungsplan. Hier ist festgehalten, ob und wie auf einem Grundstück gebaut werden darf.

Man unterscheidet qualifizierte und einfache Bebauungspläne. Ein qualifizierter Plan regelt Art und Maß der baulichen Nutzung. Der einfache Plan enthält deutlich weniger konkrete Bestimmungen. Ein Bauvorhaben ist grundsätzlich zulässig, solange es den Regelungen des Bebauungsplans nicht widerspricht.

Schon vor der Aufstellung eines Bebauungsplans durch die Gemeinden wird als erster Schritt ein Flächennutzungsplan angelegt, der die Flächen grob einteilt. Im Rahmen des Flächennutzungsplans gibt es zum Beispiel Flächen, die als Bauerwartungsland bezeichnet werden. Hierbei handelt es sich um Gelände, das als Wohngebiet ausgewiesen ist, dessen Nutzung aber eben noch nicht durch einen Bebauungsplan verbindlich festgesetzt wurde.

Erbbaurecht

Wer eine Immobilie bauen möchte, muss dafür nicht zwangsläufig Eigentümer eines Grundstücks sein. Das Erbbaurecht ist ein veräußerliches und vererbbares Recht an einem Grundstück (in der Regel auf 99 Jahre befristet). Es ermöglicht seinem Inhaber, auf fremdem Grund und Boden eine Immobilie zu errichten oder zu besitzen.

Das Erbbaurecht ist somit eine Alternative zum Grundstückskauf. Gratis ist dieses Recht natürlich nicht. Stattdessen wird als Entgelt ein Erbbauzins vereinbart, der über die gesamte Nutzungsdauer auf den Grundstückswert zu entrichten ist. Dieser Zinssatz wird in vertraglich vereinbarten Zeitabschnitten angepasst.

Vor dem Hintergrund einer langfristigen Investition sollten die Vor- und Nachteile des Erbbaurechts gut abgewogen werden. So ist der Grundstückskäufer in aller Regel nach 30 Jahren schuldenfreier Eigentümer des Grundstücks, während der Erbbauberechtigte den vereinbarten Zins, der sich im Laufe der Zeit erhöhen kann, für die gesamte Dauer des Erbbaurechts zahlen muss. Auch die möglicherweise im Erbbaurechtsvertrag enthaltenen Verpflichtungen und Beschränkungen, die ein Grundstückseigentümer nicht hat, sollten im Vorfeld sorgfältig geprüft werden. Das Erbbaurecht ist eine besondere Belastung des Grundstücks und wird deshalb in Abt. II des Grundbuches eingetragen. Das Erbbaurecht selbst kann wiederum belastet werden.

Grundbuch

Im Grundbuch steht, wem ein Grundstück gehört, wo es liegt, wie groß es ist und ob es belastet ist. Geführt wird es vom Grundbuchamt beim Amtsgericht. Jedes private Grundstück hat dort ein eigenständiges Grundbuchblatt.

Ein Grundbuchblatt besteht aus dem Bestandsverzeichnis, in dem das Grundstück aufgeführt ist — inklusive einer laufenden Nummer, der Gemarkung (Ort oder Ortsteil), der Flurnummer sowie der Größe und Nutzungsart. Außerdem sind darin die sogenannten Abteilungen I, II und III aufgeführt.

• In Abteilung I sind die Eigentumsverhältnisse geklärt.
• In Abteilung II werden eingetragen: Lasten und Beschränkungen des Grundstücks wie Vorkaufsrechte, Grunddienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen, Dauerwohn- und Nutzungsrechte, Reallasten, Nießbrauch und auch Zwangsversteigerungsvermerke.
• Abteilung III enthält Grundpfandrechte, das heißt Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.

Grunddienstbarkeit

Wenn zwei Grundstücke hintereinander liegen und ein Eigentümer sein Grundstück nur erreichen kann, wenn er das erste Grundstück überquert, dann muss der Vordermann seinem Nachbarn die Benutzung erlauben.

Denn: Im Grundbuch des Vordermannes wird eingetragen, dass der Hintermann die Straße benutzen darf (Grunddienstbarkeit). Seine Rechte sind sozusagen zu Lasten seines Nachbarn eingeschränkt.

Unterschieden werden die Grunddienstbarkeiten in Benutzungs- und Unterlassungsdienstbarkeiten. Unter die Benutzungsdienstbarkeiten fallen zum Beispiel Wegerechte, Weiderechte, Führung von Leitungen über das Grundstück, etc.. Unterlassungsdienstbarkeiten beinhalten zum Beispiel ein Bauverbot auf dem betroffenen Grundstück.

Grunddienstbarkeiten sind eine Belastung des Grundstücks und werden deshalb in Abteilung II des Grundbuches eingetragen.

Grunderwerbssteuer

Wenn Sie ein bebautes oder unbebautes Grundstück erwerben möchten, müssen Sie dafür eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises zahlen. Wer ein solches Grundstück erbt, geschenkt bekommt oder aus der direkten Verwandtschaft bezieht, kommt jedoch um diese Abgabe herum.

Erst wenn Sie die Grunderwerbsteuer entrichtet haben, erhalten Sie vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese reicht meist der Notar beim Grundbuchamt ein — woraufhin Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Grundpfandrecht

Mit Grundpfandrechten sichern Banken Immobilienkredite ab. Die Rechte erlauben es ihnen, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, wenn der Kreditnehmer seine Raten nicht zahlt. Die Grundschuld ist heute die wichtigste Form der Kreditsicherung. Mit Abnahme der Restschuld sinkt auch das Recht des Kreditgebers, im Ernstfall die Immobilie versteigern zu lassen.

Nachbarschutz

Jedermann hat ein Recht darauf, seine Wohnung oder sein Grundstück ungestört nutzen zu können. Wenn es riecht, lärmt, Früchte von Nachbars Grundstück auf eigenes Hab und Gut fallen oder fremde Zweige überhängen, ist das private Nachbarrecht gefragt (Regelungen der §§ 906–924 BGB). Denn: Beeinträchtigen Nachbargrundstücke das Recht auf ungestörte Nutzung, so räumt das Bürgerliche Gesetzbuch einen Anspruch auf Unterlassung, auf Abhilfemaßnahmen oder auf Ausgleich durch Geld ein.

Unwesentliche Beeinträchtigungen müssen hingenommen werden. Dies gilt auch für wesentliche Beeinträchtigungen — soweit sie durch die ortsübliche Nutzung anderer Grundstücke hervorgerufen werden und durch wirtschaftlich vertretbare Maßnahmen nicht verhindert werden können. Der Nachbarschutz im Baurecht wird größtenteils durch die bauplanungsrechtlichen Vorschriften im BauGB (öffentliches Nachbarrecht) geregelt. Bebauungspläne und die Erteilung von Baugenehmigungen werden mit Auflagen und Bedingungen abgedeckt (z. B. Abstandsflächen, Geschossflächenzahlen, Baugrenzen etc.) und sollen ein Miteinander gewährleisten. In einigen Bundesländern gibt es zusätzliche Nachbarrechtsgesetze.

Notar

Ohne Notar wird in Deutschland keine Immobilie (Grundstück, Haus oder Wohnung) verkauft. Er muss den Kaufvertrag beurkunden. Seine Aufgabe ist es, neutral zwischen beiden Parteien zu vermitteln und beide Seiten auf die Konsequenzen der Vertragsbedingungen hinzuweisen.

Für diese Tätigkeit erhält der Notar Gebühren, die sich nach der so genannten Kostenordnung (KostO) richten. Wie hoch die Notargebühren ausfallen, hängt ausschließlich von der Bedeutung und dem Wert des Geschäftes ab.

Wohnungsbau

Für Wohnungen gelten die besonderen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Für den Bau von Wohnungen muss gegenüber dem Grundbuchamt die Teilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile erklärt werden. Mit jedem Miteigentumsanteil ist dann das Sondereigentum an einer Wohnung und an den dazugehörigen, nicht Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen verbunden. Für jeden Miteigentumsanteil wird dann im Grundbuch ein eigenes Blatt angelegt.

BGB Vertrag

Beim BGB-Bauvertrag verjähren Mängelansprüche nach fünf Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Bauabnahme. Früher war der Bauherr beim BGB-Vertrag grundsätzlich erst zur Bauabnahme und zur Zahlung verpflichtet, wenn die gesamte Immobilie fertig gestellt war — es sei denn, vertraglich war eine phasenweise Herstellung mit Teilabnahmen vereinbart. Seit das Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen eingeführt wurde, hat der Bauunternehmer einen Anspruch auf Abschlagszahlungen für Teilabschnitte sowie für erforderliche Materialien und Bauteile.

VOB-Vertrag

Der VOB-Vertrag (Verdingungsordnung für Bauleistungen) ist eine Alternative zu den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Denn: Im BGB finden Sie keine bauspezifischen Regelungen. Im VOB-Vertrag sind Einschränkungen der Rechte und Pflichten jedes Vertragspartners gegenüber dem BGB-Vertrag modifiziert und an die Baubedingungen angepasst. Die Gewährleistungszeit ist kürzer als nach BGB. Angehende Bauherren sollten sich über die Vor- und Nachteile der Vertragsarten und die Rechte, die damit einhergehen, informieren, zum Beispiel beim Bauherrenschutzbund.