Top-Fragen zur Immobilienfinanzierung

Top-Fragen zur Immobilienfinanzierung – und die Antworten der Interhyp-Experten

Der Traum von den eigenen vier Wänden muss kein Traum bleiben. Eine solide Finanzierung ist eine Voraussetzung für die Verwirklichung. Für Immobilieninteressenten und Eigenheimbesitzer bietet Interhyp regelmäßig eine Experten-Sprechstunde auf gutefrage.net an. Lesen Sie hier wichtige Antworten unserer Baufinanzierungsexperten!

Viele Argumente sprechen für den Bau oder den Erwerb eines Eigenheims. Die monatlichen Mietausgaben entfallen und, wenn die Immobilie abbezahlt ist, bietet sie eine solide Absicherung im Alter. Doch obwohl sich viele Menschen Wohneigentum leisten könnten, verzichten sie darauf – und zahlen ihr Leben lang Miete. Angst vor der großen finanziellen Belastung und ein fehlender Überblick über die Finanzierungsmöglichkeiten sind mögliche Gründe dafür. Dabei sind Mietzahlungen auf lange Sicht oft teurer als ein günstiges Baudarlehen.

Angeregt durch die Expertensprechstunde auf gutefrage.net hat Interhyp zehn wichtige Fragen und Antworten zur Baufinanzierung zusammengestellt.

Frage 1: Wann ist der Zeitpunkt für den Bau oder Kauf eines Eigenheims günstig?

Expertenantwort: Die Entscheidung für den Kauf einer Immobilie sollte unabhängig vom Zinsniveau immer wohlüberlegt sein und sich zuerst an den persönlichen Bedürfnissen orientieren, zum Beispiel an der Familiengründung oder an Wünschen zur Sicherung der Altersvorsorge. In Zeiten niedriger Zinsen wie aktuell sind auch die Bauzinsen für Häuslebauer ganz besonders attraktiv – Baugeld ist preiswert. Dazu kommen staatliche Förderungsmöglichkeiten, beispielsweise von der KfW. Wer auf Niedrigenergiehäuser oder energieeffizientes Sanieren setzt, kann zusätzlich von Zinsvergünstigungen oder Tilgungszuschüssen profitieren. Nutzen Sie den Haushaltsrechner von Interhyp, mit dem sich bequem und einfach feststellen lässt, wie viel Sie monatlich für Ihren Traum vom Eigenheim aufbringen können. Mit dem Budgetrechner von Interhyp sehen Sie dann, welchen Kaufpreis Sie sich bei den aktuellen Finanzierungsbedingungen leisten könnten – dabei sollten Sie aber alle mit dem Kauf verbundenen Kosten, also auch die Kaufnebenkosten bedenken. Wenn Sie diese Kosten mit den Mietkosten vergleichen, sollten Sie bedenken, dass der Kredit letztlich der Bildung von Eigentum dient. Generell gilt, dass ein Haus oder eine Eigentumswohnung möglichst vor Rentenbeginn abgezahlt sein sollte.

Frage 2: Miete oder Eigenheim? Was lohnt sich eher?

Expertenantwort: Die Miete beträgt aktuell nicht selten 25 bis 30 Prozent des Einkommens. Viele Menschen fragen sich deshalb, ob sie sich im Alter noch eine bezahlbare Wohnung werden leisten können. Wohneigentum wird zudem staatlich gefördert (Stichwörter Wohn-Riester, KfW-Förderungen). Für die meisten ist deshalb eine Immobilienfinanzierung durch ein Baudarlehen mit vielen Vorteilen verbunden. Geld, das jeden Monat für die Miete ausgegeben wird, kann in Wohneigentum investiert werden – und dient damit gleichzeitig der Vorsorge fürs Alter. Wenn die Finanzierung dann weitgehend abbezahlt ist, entfallen teure Wohnkosten im Alter beziehungsweise fallen niedriger aus als Mietzahlungen. Der Kauf-/Mietrechner von Interhyp macht Ihnen den Vergleich leichter. Bei dem aktuellen Zinsniveau ergeben sich in vielen Fällen langfristig finanzielle Vorteile durch den Kauf. Wenn dazu noch berücksichtigt wird, dass eingespartes Geld gewinnbringend angelegt werden kann (der sogenannte "Wiederanlageeffekt"), ist der Unterschied oft noch größer. Die genauen Einsparpotenziale sind allerdings auch abhängig von Prognosen, etwa zu Mietsteigerungen oder Preissteigerungen beim Wohnraum. Bei stark steigenden Mieten und stark steigendem Immobilienwert verschiebt sich das Verhältnis zugunsten des Kaufs. Aber im individuellen Fall können auch einige Argumente für die Miete sprechen, etwa weil man nicht langfristig an einem Wohnort bleiben will oder auf Dauer noch andere Pläne hinsichtlich der Wohnsituation hat.

Frage 3: Ist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Wechsel der Bank möglich?

Expertenantwort: Ein Wechsel des Kreditinstituts ist nach Ablauf der Zinsbindung möglich – und oft auch ratsam, weil günstigere Angebote am Markt erhältlich sind. Wenn Sie Alternativangebote einholen, verbessert sich auch Ihre Verhandlungsposition gegenüber der bisherigen Bank. Bedenken Sie dabei auch, dass Sie durch die reibungslose Abzahlung des bisherigen Kredits das Vertrauen der Bank in Sie gestärkt haben. Der Zinsrechner verschafft Ihnen einen Ausblick auf die Höhe der Zinsen. Es folgt ein Rechenbeispiel für ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro bei einer Laufzeit von 15 Jahren. Der Unterschied fällt ins Auge: Wenn Sie den Zinsvorteil eines Angebots für eine höhere anfängliche Tilgung nutzen, fällt die Restschuld nach 15 Jahren niedriger aus.

Frage 4: Wie viel Eigenkapital muss für die Baufinanzierung aufgewendet werden?

Expertenantwort: Als Grundlage für die Kreditkonditionen gelten der Kaufpreis und der Wert der Immobilie. Als Sicherheit für den Kredit dient dabei das Haus oder die Eigentumswohnung selbst. Eine Vollfinanzierung des Kaufpreises durch die Bank ist zwar grundsätzlich möglich. Interhyp empfiehlt jedoch, zumindest die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb vollständig mit Eigenkapital abzudecken. Das sind zum Beispiel Notarkosten, Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer. Die durchschnittlichen Kaufnebenkosten in Deutschland sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Ein hoher Eigenkapitalanteil ist meist sinnvoll, weil man sich dadurch auch Zinsvorteile sichern kann. Wenn Banken über 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren, werden in der Regel hohe Zinsaufschläge verlangt. Meist lassen sich Banken nur dann auf eine Vollfinanzierung ein, wenn der Kreditnehmer andere Sicherheiten bieten kann – zum Beispiel einen sicheren Arbeitsplatz mit hohem Einkommen. Baufinanzierungen ohne oder mit nur sehr wenig Eigenkapital sollten immer besonders gut kalkuliert werden – wer sich dafür entscheidet, muss auch das Risiko bedenken, dass nach Ablauf des ersten Kredits höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung anfallen können.

Frage 5: Bis zu welchem Zeitpunkt sollte die Anschlussfinanzierung geregelt sein?

Expertenantwort: Wenn die Zinsbindung eines Immobilienkredits ausläuft, stellt sich die Frage nach der Anschlussfinanzierung. Als Kreditnehmer ist es ratsam, sich etwa ein Jahr vor Auslauf der Zinsbindung um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern. Bei sogenannten Forward-Darlehen ist ein Abschluss bereits fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung möglich. Sie können die unterschiedlichen Angebote vergleichen und ausrechnen, welche Baufinanzierung für Sie am günstigsten ist. Bei Verhandlungen mit Ihrer Bank sind Sie im Vorteil, wenn Sie auf andere Angebote verweisen können. Sichern Sie sich diesen Vorteil, indem Sie frühzeitig aktiv werden. Außerdem haben Sie dann auch noch die Möglichkeit, die Entwicklung des Zinsniveaus über einen gewissen Zeitraum zu beobachten und die Zinsen im günstigen Moment festzuzurren.

Frage 6: Wie kann man von Förderungen der KfW profitieren?

Expertenantwort: Ob energieeffizientes Bauen, ein altersgerechter Umbau oder der Einsatz von Solaranlagen – die KfW bietet eine Vielzahl von Förderprogrammen. Diese Förderungen umfassen günstige Darlehen oder Zuschüsse für Maßnahmen rund um die Immobilie. Die Darlehen werden nicht direkt von der KfW vergeben, sondern über einzelne Kreditinstitute. Die Vergünstigungen der KfW können auch kombiniert werden, zum Beispiel das Wohneigentumsprogramm mit dem Programm für energieeffizientes Bauen. Energieeffizientes Bauen und Sanieren wird mit außerordentlich günstigen Bauzinsen gefördert.

Frage 7: Was tun, wenn für den Bau mehr Geld erforderlich wird?

Expertenantwort: Während der Bauphase ist niemand vor Überraschungen sicher. Manchmal stellt sich bei den Bauarbeiten heraus, dass zusätzliches Kapital notwendig wird. Nachfinanzierungen bietet in der Regel die Bank an, die bereits den Baukredit gestellt hat, allerdings sind die Konditionen nicht immer besonders günstig. Deshalb ist es besser, durch eine Kalkulation, die von vorneherein einen gewissen Puffer lässt, teure Nachfinanzierungen zu vermeiden.

Zudem sollten Unfälle oder andere Schadensfälle auf Baustellen vorher gut abgesichert werden. Vor allem eine Bauherren-Haftpflichtversicherung ist hier unabdingbar. Denn als Bauherr können Sie unter Umständen haftbar gemacht werden, wenn es auf der Baustelle zu einem Schaden kommt. Mit einer Versicherung sorgen Sie für diesen Fall vor.

Frage 8: Wie lange bindet man sich mit einem Baukredit?

Expertenantwort: Wenn die Zinsbindungsfrist ausläuft, müssen die Konditionen für die anschließende Baufinanzierung neu verhandelt werden. Man ist als Kreditnehmer dann nicht mehr an das Finanzinstitut gebunden, das bislang den Immobilienkredit gestellt hat. Spätestens ein Vierteljahr, besser schon ein ganzes Jahr vor dem Ende der Zinsbindung des Darlehens sollte man sich nach Angeboten anderer Kreditgeber umsehen. Das sogenannte Prolongationsangebot (Angebot für eine Verlängerung des Kredits) der bisher finanzierenden Bank ist für den Kreditnehmer nicht bindend. Eine vorzeitige Kündigung des Baudarlehens – also noch während der Zinsbindung – ist häufig nicht möglich beziehungsweise mit hohen Zusatzkosten für den Kreditnehmer verbunden. Ausnahme: Zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens können Sie unabhängig von der vereinbarten Sollzinsbindung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

Frage 9: Forward-Darlehen – was ist das?

Expertenantwort: Mit einem sogenannten Forward-Darlehen werden die Konditionen eines zukünftigen Kredits in späteren Jahren festgelegt. Das Forward-Darlehen ist ein Annuitäten-Darlehen, das erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt wird. Das können beispielsweise zwei oder drei Jahre sein. Der Kreditgeber sichert sich das Risiko einer steigenden Zinsentwicklung mit einem Forward-Aufschlag ab, der oft in einem Bereich um 0,02 Prozentpunkten pro Forward-Monat liegt. In Zeiten niedriger Zinsen ist es ratsam, sich diese jetzt schon zu sichern – Forward-Darlehen sind deshalb zurzeit beliebt.

Frage 10: Baudarlehen für Modernisierung?

Expertenantwort: Immobilienkredite können Sie auch zur Renovierung eines bereits bestehenden Eigenheims verwenden. Modernisierungen erhöhen den Wert Ihrer Immobilie. Bei energetischen Erneuerungen oder der Installation einer Solaranlage bieten die Förderprogramme der KfW oft Top-Konditionen und günstige Zinsen. Auch Renovierungen zur Mobilitätsförderung – beispielsweise für einen alters- oder behindertengerechten Umbau – werden unterstützt. Für kleinere Wohnträume können auch Konsumentenkredite eine Alternative sein.

Tipp: Jede Baufinanzierung sollte möglichst passgenau zum konkreten Vorhaben und zu den Menschen passen, die dahinter stehen. Unsere Experten kennen sich mit allen Aspekten der Baufinanzierung aus und beraten Sie individuell. Deshalb sichern Sie sich jetzt einen Termin für ein persönliches Gespräch mit Ihrem Interhyp-Experten vor Ort!

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Interhyp AG, 13.01.2015