Mietrechtsreformen

Bei der Ankündigung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen (§ 555c BGB) muss der Vermieter nicht mehr detailliert vorrechnen, welche Einsparungsmöglichkeiten sich für Mieter eröffnen. Der Vermieter kann sich auf so genannte anerkannte Pauschalwerte berufen. Er muss den Mieter drei Monate vor Beginn der Arbeiten informieren, wobei sich dieser spätestens einen Monat nach Erhalt der Ankündigung auf eventuell bestehende Härtegründe berufen kann.

Mieter können die Modernisierung jetzt nicht mehr mit dem Argument verzögern, die spätere Mieterhöhung nicht bezahlen zu können. Finanzielle Härten werden erst bei der Mieterhöhung selbst, nicht im Zusammenhang mit der Duldung der Modernisierung geprüft. Außerdem darf der Mieter in den ersten drei Monaten der Arbeiten die Miete nicht mehr kürzen. Er muss trotz Beeinträchtigungen durch die energetische Modernisierung voll bezahlen. Bei allen anderen Modernisierungen, bei Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten sind Mietminderungen dagegen nach wie vor möglich.

Wie bisher kann der Vermieter nach der Modernisierung 11 Prozent der anteiligen Baukosten je Wohnung auf die Jahresmiete umlegen. Allerdings schreibt das Gesetz jetzt ausdrücklich vor, dass Kosten für Instandhaltungsaufwendungen im Zusammenhang mit der Modernisierung nicht auf die Miete umgelegt werden dürfen.

Contracting

Die Umstellung von der klassischen Energieversorgung durch den Vermieter auf Wärmelieferungen durch ein spezialisiertes Unternehmen – das etwa eine neue Heizung im Haus einbaut und betreibt – ist jetzt gesetzlich geregelt. Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die bisherigen Betriebskosten für Heizung und Warmwasser aber nicht übersteigen (Warmmietenneutralität).

Erleichterte Räumung

Gerichte müssen Räumungssachen künftig vorrangig bearbeiten. Auch die Vollstreckung von Räumungsurteilen durch den Gerichtsvollzieher wurde erleichtert.

Ab dem 1.9.2001 kann eine Staffelmiete unbefristet vereinbart werden (§ 557a BGB). Andere als die vereinbarten Mieterhöhungen sind während der Laufzeit nicht möglich. Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden.

Die Indexmiete (§ 557b BGB), bei der der Mietzins durch einen Preisindex in seiner Entwicklung nach oben oder unten bestimmt wird, kann nun unbefristet vereinbart werden. Andere Erhöhungen sind nur bei vom Vermieter nicht zu vertretenden Baumaßnahmen (z. B. Umstellung von Stadt- auf Erdgas) möglich.

Bereits seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ist die Abrechnung der Betriebskosten genauer geregelt. Der Vermieter muss dabei "das Gebot der Wirtschaftlichkeit" beachten (§ 556 Abs. 3 BGB). Es gilt eine Ausschlussfrist für die Nachforderung von Betriebskosten: Der Vermieter hat die Abrechnung binnen einer Frist von einem Jahr seit dem Ende der Abrechnungsperiode dem Mieter mitzuteilen. Ebenfalls innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung muss der Mieter eventuelle Einwendungen gegen die Abrechnung erheben. Die Fristen gelten ausnahmsweise nicht bei nicht zu vertretenden Verzögerungen (z. B. verspätete Abrechnung der Stadtwerke).

Betriebskosten sind, wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde, nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Bei Heizung und Wasser muss dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung getragen werden. Nähere Bestimmungen enthalten die Betriebskosten- und Heizkostenverordnungen. Dort ist auch geregelt, welche Kosten der Vermieter umlegen darf.

Beim Tod eines Mieters (§ 563 ff) können seit 2001 nicht nur sein Ehegatte und seine Familienangehörigen in das Mietverhältnis eintreten. Dieses Recht haben auch nicht-eheliche Lebenspartner, auch bei einer gleichgeschlechtlichen Partnerschaft. Erforderlich ist lediglich eine auf Dauer angelegte gemeinsame Haushaltsführung. Tritt keiner in das Mietverhältnis ein, bestehen für Vermieter und Erben vereinfachte Kündigungsmöglichkeiten.

Für eine Reihe von Erklärungen (Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, Mieterhöhungsverlangen) ist inzwischen die sogenannte Textform ausreichend, die eine Unterschrift entbehrlich macht und auch Erklärungen in elektronischer Form ermöglicht. Dies ist insbesondere bei größeren Wohnungsbeständen von Bedeutung. Für Kündigungen ist weiterhin die Schriftform notwendig.