Die Miethöhe ist im Mietvertrag vereinbart. Sie kann bei Neuabschlüssen frei ausgehandelt werden (außer bei preisgebundenen Wohnungen) und auch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Mehr als 20 Prozent teurer sollte die Wohnung aber laut §5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht sein.
Spätere Erhöhungen bei bestehendem Mietverhältnis sind an strenge gesetzliche Regeln (§ 557 ff BGB) und die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze gebunden.
Wichtig: Seit Sommer 2015 gelten für Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt die Regelungen zur Mietpreisbremse. Wo die Mietpreisbremse zum Einsatz kommt, wird von den einzelnen Bundesländern festgelegt. Wer eine vermietete Immobilie kauft oder mit Mieteingängen für die Immobilienfinanzierung kalkuliert, muss in den betreffenden Städten die gesetzlichen Spielregeln beachten: Bei der Wiedervermietung in angespannten Wohnungsmärkten dürfen Vermieter nur noch maximal 10 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.
Mieterhöhung
Wenn die Mieterhöhung wie bei Staffel- oder Indexmietverträgen nicht bereits geregelt ist, kann sie während des Mietverhältnisses von den Vertragsparteien vereinbart werden. Dazu muss der Vermieter dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen in Textform mitteilen und dieses begründen.
Dabei kann er auf den Mietspiegel, die Auskunft einer Mietdatenbank, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Miethöhe von drei vergleichbaren Wohnungen Bezug nehmen.
Ein Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden. Obergrenze ist dabei die ortsübliche Vergleichsmiete. Dabei gilt die so genannte Kappungsgrenze: Im Verlauf von drei Jahren darf die Miete nur um maximal 20 Prozent steigen. Für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten dürfen die Bundesländer die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken. Vermieter sollten daher prüfen, welche Bestimmung für den Standort ihrer Wohnung gilt.
Die Mieterhöhung wird erst mit Zustimmung des Mieters wirksam, wobei dieser eine zweimonatige Frist zum Überlegen und ein Kündigungsrecht hat. Die Frist beginnt in dem Monat zu laufen, der auf das Schreiben des Vermieters folgt. Stimmt der Mieter zu, wird die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens fällig.
Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter ihn auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach einer Modernisierung können maximal 11 Prozent der anteiligen Baukosten je Wohnung auf die Jahresmiete umgelegt werden (§ 559 BGB). Eine Modernisierung liegt vor, wenn die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, Energie eingespart oder der Gebrauchswert des Objekts nachhaltig erhöht wird. Bloße Reparaturen und die Instandhaltung der Wohnung sind dagegen keine Modernisierung, deren Kosten nicht auf die Miete umlagefähig.
Der Vermieter muss den voraussichtlichen Beginn, Umfang und die Dauer der Modernisierung sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung seinem Mieter in Textform und spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten mitteilen. Der Mieter muss die Modernisierung dulden, sofern er keine unzumutbaren Härten – beispielsweise die übermäßige Beeinträchtigung der Wohnqualität – geltend machen kann. Diese müssen spätestens bis zum Ende des auf die Modernisierungsankündigung folgenden Monats beim Vermieter in Textform eingereicht werden.
Bei der Mieterhöhung in Folge einer umfangreichen Modernisierung hat der Mieter unter Umständen ein Einspruchsrecht, wenn höhere Miete für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. In solchen Fällen müssen die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander abgewogen werden. Stellt der Vermieter mit den Modernisierungsmaßnahmen nur den allgemein üblichen Standard her oder führt er die Maßnahmen aufgrund gesetzlicher Vorgaben durch, kann der Mieter bei der Mieterhöhung keine unzumutbare Härte geltend machen.
