Bei der Immobilienfinanzierung ist prinzipiell auch eine Vollfinanzierung möglich. Dabei werden die gesamten Kosten für die Immobilie über den Kredit abgedeckt. Solche Immobiliendarlehen gelten bei Banken aber als risikoreicher, daher werden in der Regel Zinsaufschläge fällig. Zudem legen die Banken bei der Kreditvergabe den Kaufpreis beziehungsweise den Marktwert zugrunde – die sogenannten Kaufnebenkosten bleiben dabei oft unberücksichtigt und müssen dementsprechend zusätzlich gezahlt werden.
Die Nebenkosten setzen sich aus den Notar- und Grundbuchgebühren, einer möglichen Courtage für den Makler und der Grunderwerbsteuer zusammen, die übrigens in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch ist. Dementsprechend unterscheiden sich auch die Nebenkosten – laut einer aktuellen Erhebung von Interhyp sind sie in Bayern und Sachsen mit neun Prozent am niedrigsten und mit 16 Prozent in Brandenburg am höchsten. Wollen Sie also ein Haus für 200.000 Euro kaufen, müssen Sie mit Nebenkosten zwischen 18.000 und rund 32.000 Euro rechnen, die Sie in der Regel auch nicht über das Immobiliendarlehen finanzieren können.
Generell ist es bei einem Immobilienkredit aber immer sinnvoll, nicht nur die Nebenkosten über das Eigenkapital abzudecken, da die Banken bei einer Vollfinanzierung den Zinssatz deutlich erhöhen. Ein Zinsaufschlag von 0,80 bis 1,00 Prozentpunkte ist bei Vollfinanzierung möglich. Das klingt zwar nach relativ wenig, bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro und einer Laufzeit von 20 oder 30 Jahren kommen durch diesen Aufschlag aber mehrere tausend Euro zusätzliche Zinskosten zusammen. Zudem sollten Sie gerade in Zeiten niedriger Zinsen eine Vollfinanzierung gründlich durchrechnen und eher konservativ kalkulieren. Nach Ende der Zinsbindungsfrist kann sich das Zinsniveau nämlich durchaus stark nach oben verändert haben, was bei einer zu knappen Kalkulation Probleme bei der Rückzahlung der Anschlussfinanzierung mit sich bringt.
Experten raten bei einem Immobilienkredit deshalb zu einer Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent. Dann fallen die Zinsaufschläge der Banken niedriger aus – hier liegt der Aufschlag nicht selten bei rund 0,20 Prozentpunkte, er kann aber auch etwas höher oder niedriger sein. Ein weiterer Vorteil bei dieser Variante ist der verkürzte Rückzahlungszeitraum, da Sie zum Beispiel bei einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent statt 200.000 Euro nur noch 160.000 Euro zurückzahlen müssen. Zudem verringert sich die Zinsbelastung deutlich.
Außerdem gilt: Je mehr Eigenkapital, desto niedriger die Zinsaufschläge. Sofern Sie das nötige Kapital aufbringen können, ist eine noch höhere Eigenkapitalquote empfehlenswert. Bei 30 bis 40 Prozent Eigenkapital sinkt der Zinsaufschlag häufig auf 0,05 bis 0,10 Prozentpunkte oder entfällt auch ganz. Manche Banken arbeiten auch mit Zinsabschlägen, wenn sehr viel Eigenkapital eingebracht wird.
