Mit Hypothekendarlehen wird der Traum vom Haus wahr

Mit einem Hypothekendarlehen wird der Traum vom Haus wahr

Viele Immobilieninteressenten fragen sich, welche Art von Hypothekendarlehen für ihr Projekt geeignet ist – schließlich ist ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung in der Regel eine einmalige Anschaffung. Hier erhalten Sie einen Überblick.

Immer mehr Deutsche möchten ihr Geld in ein Eigenheim investieren und keine Miete mehr bezahlen. Die schon länger niedrigen Zinsen für Hypothekendarlehen bestärken viele Mieter in ihrer Entscheidung. Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, leben mittlerweile 28 Prozent der Einwohner des Landes im eigenen Einfamilienhaus. Rechnet man die Besitzer von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern hinzu, wohnen rund 50 Prozent der Deutschen in den eigenen vier Wänden. Bei der Auswahl der richtigen Baufinanzierung für Ihr Eigenheim gilt es, sich vorab genau über alle Möglichkeiten zu informieren.

Wie funktionieren Hypothekendarlehen?

Auch wenn heute weiterhin von Hypothekendarlehen gesprochen wird: Kaum eine Bank nutzt heute noch die Hypothek zur Sicherung des Kredits. Mittlerweile dient in den meisten Fällen die Grundschuld zur Kreditsicherung bei Immobiliendarlehen. Denn die Grundschuld hat für Sie als Kreditnehmer und für die Banken deutliche Vorteile.

• Hypothek: Eine Hypothek steht grundsätzlich in einer rechtlichen Abhängigkeit zu der mit ihr gesicherten Forderung. Fachleute sprechen von der Akzessorietät. Nach der Tilgung des Kredits steht die Hypothek dem Gläubiger nicht mehr als Sicherheit zur Verfügung. Sie muss entweder aus dem Grundbuch gelöst oder in eine Eigentümerhypothek umgewandelt werden. Vor einer neuen Belastung ist eine umständliche und kostenintensive Umwandlung erforderlich, damit Sie als Kreditnehmer die Hypothek an den neuen Kreditgeber abtreten können.
• Grundschuld: Eine Grundschuld ist nicht an direkt an den Kredit gebunden. Diese Bindung vereinbaren Sie erst im Rahmen des Kreditantrags vertraglich. Damit kann die Grundschuld nach der Tilgung des Kredits einfach im Grundbuch eingetragen bleiben und ohne hohe Gebühren für Grundbuchamt und Notar neu belastet werden. Das bietet Ihnen viele Vorteile bei einer eventuellen Umschuldung, dem Ablauf der Zinsbindungsfrist, einer Anschlussfinanzierung oder bei einer Kreditaufnahme für andere Zwecke.

Ob Ihr Hypothekendarlehen über eine Hypothek oder eine Grundschuld abgesichert wird, die Folgen bleiben gleich:

• Sie treten Ihre Rechte an der Immobilie an den Kreditgeber ab. Ihr zukünftiges Haus oder Ihre Eigentumswohnung dient als Sicherheit, falls Sie in Zahlungsverzug geraten.
• Kommen Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nach, darf die kreditgebende Bank Ihre Immobilie im Rahmen einer Zwangsvollstreckung dazu nutzen, den noch offenen Betrag einzutreiben.

Da die Hypothek oder das Grundpfandrecht den Darlehensgeber vor einem Verlust schützen soll, ist die Höhe des möglichen Pfandrechts stark vom Wert der beliehenen Immobilie abhängig. Banken gewähren in der Regel einen Kredit, der leicht unterhalb des tatsächlichen Wertes der Immobilie liegt. Fehlt das Eigenkapital, um die Kauf- oder Baunebenkosten und einen Teil der Kaufsumme selbst zu tragen, lehnen einige Banken den Kreditantrag ab. Andere geben zwar einen Kredit, aber sie lassen sich das höhere Risiko mit deutlichen Zinszuschlägen bezahlen.

Die verschiedenen Hypothekenmodelle

Annuitätendarlehen – das klassische Hypothekendarlehen

Der Begriff Annuität beschreibt den Kern dieser Darlehensform, denn die Rate für das Darlehen bleibt während der gesamten Laufzeit gleich. Sie setzt sich aus den anfallenden Zinsen und der Tilgung zusammen. Zu Beginn der Rückzahlung machen die Zinsen den Löwenanteil aus, die Tilgung ist vergleichsweise gering. Im Laufe der Zeit sinkt der noch offene Betrag und die Tilgung nimmt einen immer größeren Anteil der Rate ein. Annuitätendarlehen sind sehr beliebt, da der Kreditnehmer genau weiß, welche Belastung er monatlich während der Vertragslaufzeit zu tragen hat. Verbraucher sollten die aktuell günstigen Zinsen nutzen, um eine möglichst hohe Anfangstilgung zu vereinbaren. Im Schnitt benötigen Immobilienkäufer über 50 Jahre, um ihr Eigenheim bei einer anfänglichen Tilgung von nur einem Prozent abzubezahlen. Erhöhen Sie die Tilgung zu Beginn auf zwei Prozent, verkürzt sich die Finanzierungsdauer durchschnittlich um 20 Jahre.

Beispiel: Familie Mustermann möchte ein Annuitätendarlehen über 200.000 Euro aufnehmen. Der gebundene Sollzinssatz liegt bei 1,5 Prozent, die Zinsbindungsfrist beträgt 15 Jahre. Die nachstehende Tabelle zeigt, wie sich die Höhe der anfänglichen Tilgung auf den Kredit auswirkt.

Vorteile von Annuitätendarlehen

• Hohe Planungssicherheit während der Zinsbindung, da die Rate feststeht.

Nachteile von Annuitätendarlehen

• Das Risiko, eine Anschlussfinanzierung zu einem höheren Zinssatz abschließen zu müssen. Die in der Zukunft geltenden Hypothekenzinsen werden vom dann bestehenden Marktumfeld bestimmt.
• Bei fallendem Marktzins profitieren Sie nicht von den günstigen Zinsen.
• Die Vertragsbedingungen lassen sich nachträglich nicht ändern.

Damit ist das Annuitätendarlehen besonders für Interessenten geeignet, die sich eine hohe Planungssicherheit wünschen. Zur Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie ist es die beliebteste Darlehensform.

Tipp: Für den Vergleich von Hypothekendarlehen eignen sich zum Beispiel Rechner. Wie lange Sie benötigen, um bei Ihrem Zins und der von Ihnen gewählten Tilgung ein Hypothekendarlehen abzuzahlen, können Sie mit dem Tilgungsrechner kalkulieren. Empfehlenswert ist eine Tilgung von mindestens drei Prozent, um in einer überschaubaren Zeit schuldenfrei werden zu können.

Das variable Darlehen

Eine spezielle Form von Hypothekendarlehen sind variable Darlehen. Bei einem variablen Darlehen legt die Bank in festen Zeitabständen den Zinssatz für den Kredit neu fest. Typische Zeitspannen sind Neufestschreibungen des Zinssatzes alle drei oder sechs Monate. Als Basis für die Zinsberechnung legen die Banken den EURIBOR-Satz (European Interbank Offered Rate) zugrunde. Das ist der Zinssatz, den sich europäische Banken bei Darlehen gegenseitig gewähren. Darauf schlägt die Bank ihre Marge auf und am Ende steht der dem Kunden angebotene Zinssatz.

Da sich die Kosten und damit die monatliche Kreditrate bei steigenden Zinsen stark verteuern können, haben Sie die Möglichkeit, das variable Darlehen bei jeder Zinsneufestsetzung in ein Annuitätendarlehen mit fest vereinbartem Zinssatz umzuwandeln. Außerdem bieten einige Banken gegen Aufpreis die Möglichkeit, einen sogenannten Cap zu vereinbaren. Dann legen Sie vertraglich einen bestimmten Zinssatz fest, der nicht überschritten wird, auch wenn der Marktzins über diesen Punkt hinaus ansteigen sollte.

Vorteile von variablen Darlehen

• Als Kreditnehmer profitieren Sie direkt von sinkenden Zinsen.
• Gegen einen zu hohen Zinssatz können Sie sich über die Umwandlung des Darlehens in einen Immobilienkredit mit festem Zinssatz oder durch eine Cap-Vereinbarung schützen.

Nachteile von variablen Darlehen

• Bei steigenden Zinsen verteuert sich die Gesamtfinanzierung und die monatliche Belastung steigt.
• Sie können die monatliche Belastung immer nur für wenige Monate sicher abschätzen.

Ein variables Darlehen ist dann für Sie geeignet, wenn Sie auch deutlich höhere Raten tragen können. Dann bietet es ideale Möglichkeiten, zeitnah von günstigen Zinsen zu profitieren.

Endfällige oder tilgungsfreie Darlehen

Endfällige oder auch als tilgungsfrei bezeichnete Darlehen zeichnen sich dadurch aus, dass Sie während der Laufzeit lediglich die anfallenden Zinsen zahlen. Dadurch ist die monatliche Rate sehr günstig. Die Kreditsumme dagegen tilgen Sie erst am Ende der Vertragslaufzeit in einer einzigen Gesamtrate. Damit Sie diese Rate leisten können, erwarten Banken, dass Sie den nötigen Betrag während der Laufzeit in einem weiteren Vertrag ansparen. Möglich ist das über:

• Bausparen
• Fondssparpläne
• Kapitalbildende Lebensversicherungen

Für Immobilienkäufer, die das Haus oder die Wohnung vermieten möchten, kann das endfällige Darlehen unter Umständen interessant sein. Denn Sie können die Zinsen für den Kreditvertrag steuermindernd gelten machen. Bei selbst genutzten Immobilien besteht diese Möglichkeit nicht.

Vorteile tilgungsfreier Darlehen

• Niedrige Raten, da während der Laufzeit keine Tilgung fällig wird
• Steuervorteile bei der Finanzierung nicht selbst genutzter Objekte

Nachteile tilgungsfreier Darlehen

• Es muss ein weiterer Vertrag zum Ansparen der Darlehenssumme abgeschlossen werden.
• Da keine Tilgung stattfindet, müssen während der gesamten Laufzeit Zinsen für die gesamte Darlehenssumme aufgebracht werden. Das erhöht die Gesamtkosten der Finanzierung deutlich.

Endfällige Darlehen sind aufgrund des Steuervorteils fast ausschließlich für vermietete Objekte geeignet. Lediglich wenn Sie während der Kreditlaufzeit die Darlehenssumme sicher aus langfristig angelegten Geldern oder einer Schenkung oder Erbschaft erwarten können, kann diese Variante eine denkbare Option sein.

Ein Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung

Mit einem Forward Darlehen können Sie sich den aktuellen Marktzins von heute für Ihre Anschlussfinanzierung bereits bis zu 66 Monate im Voraus sichern. Während der Forward-Phase fallen keine Zinsen oder Kosten an. Erst mit der Auszahlung des Darlehens pünktlich zum Auslaufen der bisherigen Finanzierung beginnen Sie mit der Rückzahlung. Als Faustregel gilt: Je länger die Forward-Phase vereinbart wird, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus.

Vorteile des Forward-Darlehens

• Wenn sich steigende Zinsen abzeichnen, können Sie sich den aktuell niedrigen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung sichern.

Nachteile des Forward-Darlehens

• Liegt der Marktzins zum Ende der Forward-Phase niedriger als der mit der Bank vereinbarte Zinssatz, zahlen Sie mehr für Ihre Finanzierung.

KfW-Darlehen – günstiges Baugeld für sinnvolle Projekte

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt Sie beim Neubau oder bei der Sanierung von Bestandsimmobilien mit günstigen Krediten. Die Förderkredite der KfW lassen sich hervorragend mit Annuitätendarlehen oder anderen Immobilienfinanzierungen kombinieren. Die Angebote sind teilweise als Zuschuss zu den Kosten für einzelne Maßnahmen konzipiert oder als Kredit. Die Kredite überzeugen durch einen günstigen Zinssatz und eine lange Zinsfestschreibung von bis zu 20 Jahren. Zusätzlich ist oft ein sogenannter Tilgungszuschuss erhältlich, der Ihre Belastung senkt. Den Antrag für ein KfW-Darlehen stellt der Bankberater der finanzierenden Bank beziehungsweise Ihr Interhyp-Finanzierungsberater gemeinsam mit Ihnen. Für Neubauten stehen folgende Förderungen zur Auswahl:

• Der Kredit 153 unterstützt Sie beim energieeffizienten Bauen und beim Kauf einer Neubauimmobilie mit einem günstigen Zinssatz und bis zu 15.000 Euro Tilgungszuschuss.
• Zuschüsse für die Bauplanung und -begleitung durch Sachverständige (431) oder für eine Brennstoffzelle (433) sind ebenfalls möglich.
• Das Wohneigentumsprogramm (124) sichert Ihnen bis zu 50.000 Euro Kredit für selbst genutzten Wohnraum zu günstigen Konditionen.
• Mit dem Kredit 134 erhalten Sie eine Unterstützung bei der Finanzierung von Genossenschaftsanteilen für Wohneigentum.
• Mit dem Kredit 274 können Sie eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach finanzieren.
• Das Programm 275 bietet eine günstige Finanzierung, wenn Sie Wärme aus dem Sonnenlicht speichern und für die Heizung sowie die Warmwasserversorgung nutzen möchten.

Auch als Käufer einer Bestandsimmobilie können Sie von den zahlreichen Förderprogrammen der KfW profitieren:

• Mit dem Kredit 151 erhalten Sie die Mittel für eine energieeffiziente Sanierung (Dämmung, Fenster) Ihres Eigenheims zu günstigen Konditionen.
• Ebenfalls sind Zuschüsse für bestimmte Einzelmaßnahmen (430) und für die Baubegleitung (431) erhältlich.
• Mit dem Ergänzungskredit (167) fördert die KfW die Modernisierung der Heizungsanlage.
• Zusätzlich können Sie auch die Kredite für die Förderung einer Fotovoltaikanlage (274) oder der Nutzung der Sonnenwärme (275) nutzen.

Weiterhin fördert die KfW den barrierearmen Umbau, um Wohneinheiten für Senioren oder Behinderte komfortabel nutzbar zu machen. Auch der Einbruchsschutz kann über die verschiedenen Programme unterstützt werden.

Vorteile der KfW-Programme

• Günstige Zinsen und hohe Zuschüsse
• Einfache Beantragung über die finanzierende Bank
• Lange Zinsbindungsfristen
• Einfach untereinander und mit dem Bankdarlehen zu kombinieren

Nachteile der KfW-Programme

• Genaue Anforderungen an die Art und Durchführung der einzelnen Maßnahmen
• Es sind Bestätigungen über die korrekte Ausführung der Arbeiten nötig, um die Zuschüsse zu erhalten.

KfW-Programme im Überblick

Zusätzliche Optionen im Kreditvertrag

Eine Immobilienfinanzierung bindet Sie für viele Jahre. In dieser Zeit kann es zu deutlichen Veränderungen im Leben kommen. Wenn Sie Ihr Hypothekendarlehen abschließen, sollten Sie an diese Vereinbarungen denken:

• Sondertilgungen: Das Geld der Steuerrückzahlung, ein unerwartetes Erbe oder anderer Geldsegen ist ideal geeignet, um das Darlehen zumindest teilweise vorzeitig zu tilgen. Durch die Sonderzahlungen sparen Sie Zinsen und senken damit die Finanzierungskosten. Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank, dass Sondertilgungen kostenfrei erlaubt sind.
• Änderungen der Tilgungshöhe: Wenn Ihr Einkommen im Verlauf der Kreditlaufzeit steigt, steht Ihnen mehr Geld für die Baufinanzierung zur Verfügung. Es ist sinnvoll, Änderungen bei der Tilgungshöhe machen zu können. Durch eine höhere Tilgung sparen Sie Zinsen und die Baufinanzierung ist schneller abgeschlossen. Bereits kleinere Beträge von nur 50 oder 100 Euro monatlich machen sich deutlich bemerkbar.
• Vorfälligkeitsentschädigung in Härtefällen: Arbeitslosigkeit oder Krankheit des Kreditnehmers kann auch eine sehr gut geplante Finanzierung kippen lassen. Bei vielen Banken ist es möglich, den Verzicht auf die Vorfälligkeitsentschädigung in Härtefällen zu vereinbaren. Müssen Sie aus im Vertrag vereinbarten Gründen die Immobilie verkaufen und den Kredit vorzeitig ablösen, verzichtet die Bank auf die Vorfälligkeitsentschädigung.

Prüfen Sie Ihre Möglichkeiten gründlich

Wenn Sie den Bau oder den Kauf einer Immobilie planen, vergleichen Sie nicht nur verschiedene Darlehensangebote. Rechnen Sie im Vorfeld verschiedene Finanzierungsarten durch und vergleichen Sie die monatliche Belastung und die Kosten. Ein umfangreicher Vergleich kann Ihnen auf Dauer kosten sparen. Und ein Haus kaufen Sie wahrscheinlich nur einmal im Leben – lassen Sie sich daher von einem Fachmann beraten. Er kann Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten aufzeigen und Sie auch bei allen Fragen zum KfW-Darlehen mit Informationen versorgen. Die Interhyp-Finanzierungsberater informieren Sie gerne zu allen Fragen rund um Ihre Baufinanzierung und erstellen Ihnen gerne ein kostenloses Angebot. In einer umfassenden Beratung, auch vor Ort an einem der über 100 Interhyp-Standorte in ganz Deutschland, suchen die Finanzierungsberater eine passende Lösung für Ihr Hypothekendarlehen. Interhyp hat Zugriff auf rund 400 Anbieter von Baufinanzierungen.