Mit der richtigen Finanzierung zur Eigentumswohnung
Ein Immobilienkauf ist immer eine Angelegenheit mit weitreichenden finanziellen Folgen – allerdings ist hier nicht Immobilie gleich Immobilie. Entscheiden Sie sich nämlich für den Kauf einer Eigentumswohnung, gilt es, einige Besonderheiten zu beachten, die beim Hauskauf keine Rolle spielen.
Ob als "Einstieg" in die eigenen vier Wände, als Altersvorsorge oder Investitionsobjekt – eine Eigentumswohnung ist im Vergleich zu einem Haus häufig ein überschaubareres Finanzierungsvorhaben. Zwar liegen die Preise für Wohnungen in Großstädten wie München oder Hamburg meist ebenfalls im sechsstelligen Bereich, sie sind aber noch immer günstiger als Häuser in diesen Metropolen – und in kleineren Städten sind Wohnungen auch schon für einen fünfstelligen Betrag zu haben. Die Preise sind allerdings nicht der einzige Unterschied zwischen Häusern und Wohnungen. Letztere sind beispielsweise in der Regel Teil einer Eigentümergemeinschaft, bei der es einiges zu beachten gibt. Zudem planen viele Käufer, die Wohnung später zu vermieten, um so etwa den Kauf eines Hauses – zumindest teilweise – zu finanzieren.
Der erste Schritt: das Budget prüfen
Wie bei allen größeren Finanzierungen sollten Sie auch beim Kauf einer Eigentumswohnung zuvor das verfügbare Budget möglichst exakt ermitteln. Auch wenn die Wohnung vielleicht "nur" 80.000 Euro kostet, kann eine falsch geplante Finanzierung das gesamte Projekt in Wanken bringen.
Stellen Sie also Ihre monatlichen Ausgaben den Einnahmen gegenüber. Vergessen Sie dabei nicht, auch jährliche Ausgaben, etwa für die Kfz-Haftpflichtversicherung, auf die monatlichen Kosten umzurechnen. Kalkulieren Sie außerdem vorsichtig: Setzen Sie Einnahmen eher niedriger an und Ausgaben höher. Besonders einfach geht die Ermittlung des monatlichen Budgets mit dem Haushaltsrechner von Interhyp von der Hand. Hier sind bereits Felder für praktisch alle üblichen Ausgaben vorhanden, sodass Sie keinen Punkt vergessen.
Das Gesamtbudget berechnen
Mit dem monatlichen Budget wissen Sie nun zwar, wie hoch die monatliche Rate für das Finanzierungsdarlehen sein darf – aber nicht, was die Wohnung maximal kosten sollte. Mit dem Budgetrechner von Interhyp haben Sie aber auch diesen Wert schnell ermittelt. Geben Sie zum Beispiel den aktuellen Durchschnittszinssatz als Sollzins an und wählen Sie eine anfängliche Tilgung – in der Regel sind hier zwei oder drei Prozent als Richtwert sinnvoll. Bei niedrigem Zinsniveau oder einem sehr hohen monatlich verfügbaren Betrag sollten Sie eher eine höhere Tilgung wählen, denn so sind Sie schneller schuldenfrei.
Ist auch das Gesamtbudget ermittelt, können Sie mit der Immobiliensuche beginnen.
Die Wahl der passenden Wohnung
Bei der Suche nach einem geeigneten Objekt sollten Sie sich allerdings nicht nur daran orientieren, was im Rahmen der Finanzierung der Eigentumswohnung möglich ist. Informieren Sie sich frühzeitig – idealerweise schon einige Monate vor dem geplanten Kauf – über die Entwicklung der Immobilienpreise in der Stadt oder Region. Als Wohnungskäufer sind Sie hier meist im Vorteil, denn Eigentumswohnungen werden vornehmlich in Städten angeboten, und für die stehen in der Regel genauere Daten zur Entwicklung der Preise zur Verfügung. Der Immobilienverband Deutschland IVD veröffentlicht beispielsweise einmal im Jahr einen Wohnpreisspiegel – allerdings nur für rund 400 Städte in Deutschland. Würden Sie ein Objekt "auf dem Land" suchen, wären diese Daten für Sie also nicht hilfreich. Neben den Informationen des IVD gibt es auch die Berichte der Gutachterausschüsse der Städte und Gemeinden, die zusätzlich zu den Bodenrichtwerten oft auch Immobilienpreise enthalten, sowie Veröffentlichungen der Medien. Möchten Sie die Wohnung später einmal vermieten, zum Beispiel im Rahmen einer Hausfinanzierung, sollten Sie insbesondere auf die bisherige und prognostizierte Wertentwicklung des Wohngebiets achten. Eine fallende Wertentwicklung bedeutet nämlich eine sinkende Attraktivität und damit auch niedrigere Mietpreise. Der von den Städten veröffentlichte Mietspiegel kann bei der Einschätzung der Wertentwicklung ebenfalls hilfreich sein.
Haben Sie ein interessantes Objekt gefunden, das Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, schauen Sie sich die Teilungserklärung sowie die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen an. Die Teilungserklärung sollte in der Regel keine allzu großen Überraschungen bereithalten. Da hier aber auch die Verteilung von Kosten geregelt ist, lohnt sich ein Blick. Haben beispielsweise nicht alle Wohnungen einen Tiefgaragenstellplatz, ist zum Beispiel die Frage interessant, wer für die Kosten der Tiefgarage aufkommt: alle Miteigentümer oder nur die, zu deren Wohnung auch ein Stellplatz gehört? Wichtig sind vor allem die Protokolle der Eigentümerversammlungen, denn hier erkennen Sie zum Beispiel, ob größere Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen geplant sind, die von der Eigentümergemeinschaft getragen werden müssen. Soll etwa der Garten der Anlage für mehrere tausend Euro umgestaltet werden, kann diese Information durchaus für die Preisverhandlung relevant sein, sofern die Kosten nicht über die Rücklagen gedeckt werden.
Sprechen Sie mit anderen Eigentümern
Um einen Eindruck der Eigentümergemeinschaft zu bekommen, lohnt es sich auch, einmal mit einigen Bewohnern zu sprechen. Insbesondere ein Gespräch mit Eigentümern, die ihre Wohnung selbst nutzen, ist sinnvoll, denn sie werden meist über viele Jahre Ihre Nachbarn sein. Haben Sie schon nach einer kurzen Unterhaltung den Eindruck, dass es zu Problemen kommen könnte, ist unter Umständen ein anderes Objekt besser geeignet.
Die Finanzierung der Eigentumswohnung
Haben Sie schließlich die passende Immobilie gefunden, geht es an die Finanzierung der Eigentumswohnung. Verschaffen Sie sich am besten schon während der Wohnungssuche mit Hilfe eines Online-Rechners einen Überblick über die Darlehensangebote. Der persönliche Zinsrechner von Interhyp vergleicht die Angebote zahlreicher Kreditgeber und liefert Ihnen so ein recht exaktes Bild der möglichen Finanzierung. Sie müssen hier – neben einigen persönlichen Daten und Informationen zur Immobilie – auch eine anfängliche Tilgung und eine Sollzinsbindung angeben. Die Zinsbindungsfrist sollten Sie entsprechend des aktuellen Zinsniveaus wählen. Sind die Zinsen niedrig, kann es sinnvoll sein, eher eine längere Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren zu wählen, bei hohen Zinsen ist häufig eher ein kürzerer Zeitraum empfehlenswert.
Hoch tilgen ist oft sinnvoll
Bei der anfänglichen Tilgung verhält es sich ähnlich wie bei der Zinsbindungsfrist: je niedriger das Zinsniveau desto höher sollte die Tilgung gewählt werden. Der Grund hierfür ist die Zusammensetzung der monatlichen Rate. Durch niedrige Zinsen fällt der Zinsanteil an der Rate nur sehr langsam, sodass der Tilgungsanteil auch nur langsam steigen kann. Die Folge sind eine lange Laufzeit und damit höhere Zinskosten. Je nach Höhe der Kreditsumme kommt bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung übrigens auch ein sogenanntes Volltilgerdarlehen in Betracht. Bei einem solchen Darlehen wird der gesamte Kreditbetrag innerhalb der festgelegten Frist zu einem festen Zinssatz zurückgezahlt – zum Ende des Kreditvertrags bleibt also keine Restschuld bestehen, die über eine Anschlussfinanzierung abgedeckt werden muss. Zum Beispiel, wenn Sie später einen Hauskauf planen, kann diese Variante interessant sein, denn so können Sie dann die Mieteinahmen für die Wohnung in die Finanzierung des Hauses stecken.
Auch bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung unverzichtbar: die Beratung
Grundsätzlich ist die Finanzierung einer Eigentumswohnung ähnlich wie eine Hausfinanzierung, auch wenn die Raten nicht selten etwas niedriger sind. Es gibt viele Punkte bei der Wahl des Darlehens zu beachten, denn zum Beispiel stehen Ihnen auch beim Kauf einer Wohnung unter Umständen staatliche Fördermittel zu. Um eine rundum durchdachte Entscheidung treffen zu können, ist eine Beratung durch einen Experten also empfehlenswert. Die Fachleute von Interhyp vergleichen die Angebote von über 400 Kreditgebern für Sie, außerdem prüfen sie für Sie interessante Fördermöglichkeiten, sodass Sie die Sicherheit haben, mit Interhyp eine passende Finanzierungsvariante zu finden.
Vertrauen Sie daher auf unsere Erfahrung und unser Expertenwissen! Wir helfen Ihnen, Risiken beim Wohnungskauf zu vermeiden. Lassen Sie sich in einem Beratungsgespräch von unseren Serviceleistungen überzeugen!
