Interviews zu Immobilien als Kapitalanlage: Regionale Unterschiede
Die Immobilie als Kapitalanlage ist gefragt. Vor allem in den großen Metropolen sind die Preise stark gestiegen. Daher sind auch B-Städte in den Fokus gerückt, das zeigen zum Beispiel die Erfahrungen unserer Experten für Baufinanzierung.
Um Ihnen einen Überblick darüber zu geben, wie unterschiedlich Nachfrage und Preise sowie deren Einflussfaktoren in den einzelnen Regionen ausfallen können, haben wir einige unserer Experten befragt - beispielhaft in den Großstädten Frankfurt und Leipzig und in einigen interessanten mittelgroßen Städten in Deutschland.
Ingolstadt
Ingolstadt ist bei Kapitalanlegern gefragt. Wie äußert sich das?
Susan Schneidenbach: Wir sehen starke Preissteigerungen bei den Immobilien. In 2016 sind die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser noch einmal deutlich gestiegen.
Vor einem Jahr lag der Quadratmeterpreis bei Eigentumswohnungen bei etwa 4.000 EUR. Aktuell werden im Neubaubereich zwischen 4.500 bis 5.500 EUR verlangt. Auch bei Bestandsobjekten sind Preise zwischen 3.000 und 4.000 EUR pro Quadratmeter normal. Das entspricht Preissteigerungen zwischen 20 bis 30 Prozent innerhalb kürzester Zeit. Der günstige Zinsmarkt der vergangenen Jahre hat natürlich ebenfalls dazu geführt, dass die Nachfrage nach Eigentum steigt.
Ein gutes Beispiel dafür ist der IN-Tower. Ein Großprojekt in einem einzigartigen Gebäude über 15 Stockwerke mit 80 Wohnungen. Die meisten der Wohnungen wurden an Kapitalanleger in München verkauft. Über 30 Prozent der Wohnungen waren direkt am ersten Tag nach Verkaufsstart weg. Viele Bauträger spezialisieren sich genau auf diese Kundenklientel – Appartements mit einem bis zwei Zimmern. Die Mietrenditen sind recht hoch und damit sehr attraktiv für Kapitalanleger.
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Wie erklärt sich der hohe Eigenkapitalanteil?
Susan Schneidenbach: Wir haben in Ingolstadt einen hohen Anteil an kapitalstarken Familien. Hier gibt es mit Audi und einigen Automobil-Zulieferbetrieben, auch mit EADS und dem Klinikum, große Arbeitgeber. Deshalb hat die Region einen großen Arbeitskräftebedarf und entsprechende Einkommen. Generell lässt sich sagen, dass Ingolstadt stark von Audi abhängt – geht es Audi gut, geht es auch der Stadt gut. Das führt seit vielen Jahren zu einer hohen Nachfrage nach Immobilien und auch nach Immobilienfinanzierungen. Allerdings ist es für Familien mit Kindern fast unmöglich geworden, im Stadtgebiet etwas zu finanzieren. Sie gehen in die umliegenden Gemeinden, wo neue Baugebiete entstehen.
Wie sind die Erwartungen für den Immobilienmarkt in Ingolstadt?
Susan Schneidenbach: Die Nachfrage wird voraussichtlich bleiben, beziehungsweise weiter steigen. Das Preisniveau kann daher ebenso steigen, ich sehe derzeit keine begrenzenden Faktoren. So gibt es bislang keinen Mietspiegel. Die Mieten sind hoch, sie liegen bei rund 11 Euro pro Quadratmeter, nicht selten bei 14 bis 15 Euro. Hier nähern wir uns dem Münchner Niveau. Viertel, die bisher noch günstig waren, gibt es nach und nach nicht mehr. Die Preise im Norden und Süden sind schon sehr hoch, für Neubauten ohnehin. Die guten Lagen sind von den Bauträgern schon entdeckt, da wird gebaut.
Münster
Münster gilt als eine besonders nachgefragte "B-Stadt". Wie haben sich Nachfrage und Immobilienpreise entwickelt?
Marco Schumacher: Münster verzeichnet bei den Immobilienpreisen seit einigen Jahren deutliche Wertzuwächse. Noch vor einigen Jahren lag der Kaufpreis pro Quadratmeter im Neubau oft bei rund 1.500 Euro, heute sind über 2.500 Euro keine Seltenheit. Bei kleineren Wohnungen, bis etwa 60 Quadratmeter, liegen wir heute in guten Lagen sogar durchaus bei 5.000 Euro. Und in nachgefragten Vierteln wie dem Kreuzviertel und St. Mauritz kostet der Quadratmeter häufig sogar bis zu 7.000 Euro.
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Was erklärt die hohe Nachfrage nach Immobilien?
Marco Schumacher: Als Stadt ist Münster sehr attraktiv, mit einer schönen Innenstadt. Und es befindet sich hier der Sitz eines großen Regierungsbezirks. Das heißt, es gibt viele Beamte, viele sichere und gut bezahlte Arbeitsplätze. Dazu kommen weitere große Arbeitgeber wie Brillux oder BASF, aber auch die Kliniken und Universitäten. Als Studienort ist Münster sehr gefragt. Viele Studenten bleiben auch nach ihrem Studium hier. Nach meinem Eindruck führt all dies dazu, dass auch mehr Kapitalanleger als früher in der Stadt investieren – wobei es schon immer viele Kapitalanleger gab.
Dazu kommt, dass Selbstnutzer oft viel Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbringen. Oft sind es 100.000 bis 200.000 Euro. Ich habe viele Immobilienfinanzierungen mit 60 Prozent Eigenkapital und mehr.
Wie wird sich der Immobilienmarkt in Münster entwickeln?
Marco Schumacher: Es kann noch teurer werden. Die Nachfrage ist hoch, das Angebot gering. Objekte werden zum Teil im Bieterverfahren verkauft, häufig 20 bis 30 Prozent über dem Sachwert. In der Innenstadt zum Teil sogar zum doppelten Sachwert. In Münster gibt es kaum noch Häuser im Verkauf, eher Eigentumswohnungen. Aber es gibt einige Viertel mit Potenzial, etwa Gremmendorf im Süd-Osten von Münster. Dort wird eine ehemalige Kaserne umgebaut, Einzelhandel wird angesiedelt, ein neuer Gewerbepark mit großen Firmen und vielen Arbeitsplätzen entsteht. Noch kostet dort ein Grundstück nur etwa 300 bis 400 Euro pro Quadratmeter, wohingegen in der Innenstadt oft 1.000 Euro und mehr gezahlt werden. Grundsätzlich ist meine Einschätzung, dass die Randbezirke Potenzial haben, vor allem im Osten. Im Westen ist es schon teurer geworden. Auch in den ländlichen Lagen um Münster herum ist es teurer geworden. Etwa in Städten bis 50.000 Einwohner im Umkreis, wie Greven, Senden oder Telgte. Im Münsterland gehe ich derzeit nicht von einem Preisverfall aus, auch nicht in den ländlichen Regionen.
Rostock
Rostock mit Warnemünde gilt als Hotspot an der Ostsee. Welche Konsequenzen hat das für den Immobilienmarkt?
Mathias Richert: Die Preise für Immobilien steigen seit Jahren. Ein Grund ist die noch immer sehr niedrige Eigenheimquote hier in den neuen Bundesländern, es gibt viel Nachholbedarf. Rostock als Stadt ist ein wirtschaftliches Zentrum mit einem wirtschaftsstarken Hafen, über den viel Geschäft abgewickelt wird, zum Beispiel mit Polen, Skandinavien und dem Baltikum. AIDA Cruises ist hier angesiedelt, Liebherr hat in Rostock einen wichtigen Unternehmensteil und die Marine verlagert gerade das Maritime Operationszentrum nach Rostock. Die Arbeitslosenquote liegt deutlich im einstelligen Bereich. Zudem hat Rostock die größte Universität in Mecklenburg-Vorpommern. Das führt zur hohen Nachfrage nach Immobilien und Baufinanzierungen. Vor allem innerhalb des Autobahnkreises, der Rostock umringt, wächst und boomt die Stadt, darüber hinaus allerdings nicht mehr so dynamisch.
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Wie hoch sind die Immobilienpreise – und welche Viertel sind besonders gefragt?
Mathias Richert: Neubauten kosten oft schon über 3.000 Euro pro Quadratmeter, in Warnemünde, dem Ostseebad von Rostock, nicht selten sogar 5.000 Euro pro Quadratmeter. Die Kaltmieten sind dort ebenfalls sehr hoch bei etwa 13 bis 14 Euro pro Quadratmeter, in Rostock liegen die Mieten bei neun bis zehn Euro. Trendviertel in Rostock ist die Kröpeliner–Tor-Vorstadt, dort befindet sich ein Altbauviertel. Gefragt ist auch das Bahnhofsviertel, es ist in Rostock geprägt von alten Jugendstilvillen. Kapitalanleger zieht es auch in die Rostocker Südstadt, die sich gerade im Umbruch befindet. Dort gibt es viele Neubauvorhaben, man zahlt rund 2.500 bis 3.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Früher war das Gebiet von Plattenbauten geprägt, heute werden dort diverse Grundstücke bebaut.
Wie sieht die Zukunft für den Immobilienmarkt in Rostock aus?
Mathias Richert: Für 2017 erwarte ich, dass Nachfrage und Preise sogar noch steigen. Gleichzeitig erwarte ich weitere Neubauten, denn es werden neue Grundstücke frei, zum Beispiel in östlichen Bereichen von Rostock. Wir haben hier Stabilität, auch durch den Hotspot Warnemünde.
