Die begehrtesten Lagen: Steigende Preise in Metropolen
Seit einigen Jahren steigen die Preise für Immobilien in den Metropolen und Ballungszentren. Interhyp gibt einen Überblick über aktuelle Studien.
Zu den deutschen Boomtowns zählen vor allem die Großstädte und Ballungszentren sowie Universitätsstandorte: Metropolen wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sind bei Immobilienkäufern und Mietern gleichermaßen begehrt. Doch auch in etlichen kleineren Städten haben sich Kaufpreise und Mieten zuletzt stark verteuert. So zählt das Marktforschungsinstitut empirica in seinem Immobilienpreisindex Ende 2016 auch Freiburg, Ingolstadt und Regensburg zu den zehn teuersten Städten Deutschlands beim Erwerb von Neubau-Eigentumswohnungen. Verhältnismäßig entspannt ist die Lage am Immobilienmarkt allenfalls in ländlichen und wirtschaftlich schwächeren Regionen.
Aufwärtstrend
Die Gefahr einer deutschlandweiten Blasenbildung halten Experten derzeit nicht für akut, auch wenn in Metropolen durchaus Preisübertreibungen beobachtet werden, da die Banken trotz hoher Kaufpreise und niedriger Zinsen eine überwiegend konservative Vergabepolitik bei Immobilienkrediten betreiben und Darlehensnehmer vielfach konservativ und sicherheitsorientiert finanzieren. Aussagen der Bundesbank zum Immobilienmarkt finden sich im Finanzstabilitätsbericht 2016.
Der Immobilienverband Deutschland (IVD) sieht in seiner Analyse vom Spätherbst 2016 die Metropolen im Fokus, wenn es um die Preisentwicklung geht. So sind nach IVD-Berechnungen in den 14 deutschen Metropolen mit mehr als 500.000 Einwohnern Bestandswohnungen mit mittlerem Wohnwert um durchschnittlich 9,42 Prozent teurer als im Vorjahr. Damit hat sich der Preisauftrieb im Vergleich zu 2015 um knapp zwei Prozentpunkte beschleunigt. In Kleinstädten zwischen 30.000 und 50.000 Einwohnern hat sich hingegen der Preisanstieg zuletzt wieder etwas verlangsamt.
Maßstab für ein mögliches Heißlaufen des Immobilienmarktes ist das Verhältnis von Kauf- und Mietpreisen. Hier zeigt sich nach einer Studie der Immobilienberatung F + B, dass die Kaufpreise für Wohnungen in den vergangenen Jahren stärker gestiegen sind als die Mieten. Am stärksten lief die Entwicklung bei Eigentumswohnungen auseinander. So sind nach den Daten des F+B Wohn-Index Deutschland vom Oktober 2016 auf Sicht von fünf Jahren die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 31,1 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum erhöhten sich die Mieten für Neuverträge jedoch nur um durchschnittlich 10,1 Prozent, bei Bestandsmieten lag der Anstieg im Fünf-Jahres-Zeitraum bei nur 4,6 Prozent.
Kaufpreise
An begehrten Standorten sind laut der Interhyp-Auswertung "Baufinanzierung in Deutschland" die Kaufpreise in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Die höchsten Kaufpreise unter den Metropolen werden in München gezahlt, wo ins 2016 durchaus Kaufpreise über 600.000 Euro. Auch in Frankfurt am Main, Hamburg, Stuttgart und Düsseldorf wurden im Schnitt mehr als 400.000 Euro beim Erwerb entrichtet. Auch die monatliche Kreditrate hat sich dadurch erhöht – allerdings nicht überall: Während etwa in Frankfurt und München ein Anstieg verzeichnet wurde, waren Raten in anderen Städten aufgrund der niedrigen Zinsen zum Teil sogar rückläufig.
Gesamtmarkt
Der Immobilienpreisindex des Verbands der Pfandbriefbanken (vdp) zeigt auch im Herbst 2016 einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise. Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum haben sich auf Sicht von zwölf Monaten bundesweit um 6,4 Prozent erhöht, Mehrfamilienhäuser haben sich sogar um 7,1 Prozent verteuert.
Auf der Finanzierungsseite rechnen viele Experten mit einer Fortsetzung der Niedrigzinsphase. Die Ursache sehen sie bei der Europäischen Zentralbank (EZB) – und das in zweierlei Hinsicht: Sowohl die niedrigen Leitzinsen als auch der massive Ankauf von europäischen Staatsanleihen hält die Zinsen am Boden. Aktuelle Zins-Informationen und eine Experten-Prognose zur Zinsentwicklung enthält das Bauzins-Trendbarometer von Interhyp.
Bewertung
Die Auswertungen von Interhyp und ein Großteil der bisherigen Studien zeigen, dass es in Deutschland zwar in einzelnen Bereichen starke Preiserhöhungen gibt, dass eine flächendeckende Immobilienblase aber nicht besteht. Laut Interhyp belegt der bundesweit eher hohe Anteil an eingesetztem Kapital, die relativ hohen Tilgungen und die eher langen Zinsbindungen, dass deutsche Immobilienkäufer auch weiterhin sehr konservativ und solide bei ihrer Finanzierung vorgehen.
