Lexikon - Erschließungskosten

Erschließungskosten

Kosten, die entstehen, um ein Grundstück baureif zu machen. Dazu gehören Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser- und Energieversorgung.

Ratgeber rund um die Erschließungskosten

Ein Grundstück allein reicht nicht aus, um ein Haus zu bauen. Ohne Anschluss an die Energieversorgung, an das Wassernetz und die Kanalisation sowie die Anbindung an das öffentliche Straßennetz ist eine Nutzung nicht möglich. Wer ein Haus auf einem Grundstück bauen möchte, hat die sogenannten Erschließungskosten zu tragen. Daher gehören diese Ausgaben zu den Baunebenkosten, die die Kosten für die Gesamtfinanzierung deutlich erhöhen können. Denn auf Sie als Eigentümer kommen zusätzlich zu den Kosten für das Grundstück und den Baukosten für das Haus auch für die Auswendungen für die Erschließung auf. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass die Gemeinde die Gebühren bereits abgerechnet hat, weil in Ihren Augen eine Straße vollkommen fertig gebaut und bereits einige Jahre alt aussieht. Es können immer noch Maßnahmen ausstehen. Dann sind die Erschließungsgebühren in der Regel noch nicht abgerechnet. Der Gebührenbescheid kommt meist erst dann, wenn die Arbeiten endgültig abgeschlossen worden sind.

So berechnet die Gemeinde die Erschließungskosten

Die erstmalige Erhebung der Ausgaben für den Anschluss des Grundstücks an die Infrastruktur ist Teil bundesrechtlicher Bestimmungen und im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Die jeweilige Gemeinde stellt über die Erschließungsbeiträge folgende Baunebenkosten für den Hausbau in Rechnung:

• Zum Anbau bestimmte Wege, Straßen und Plätze. Hierzu ist ein Weg bestimmt, der das Grundstück für Fahrzeuge erschließt. Sie können nach dem Bau an die Grundstücksgrenze heranfahren und den Grund betreten.
• Auch mit Kraftfahrzeugen nicht befahrbare Wege, wie Fußwege gehören zu den Posten, für die Erschließungsbeiträge fällig werden.
• Sammelstraßen fallen ebenfalls unter die Erschließungskosten. Diese Straßen sind nicht zum Anbau bestimmt, aber sie verbinden das Baugebiet mit der restlichen Infrastruktur und machen das Anfahren erst möglich.
• Parkflächen und Grünanlagen sorgen für Struktur und machen eine Siedlung attraktiv und lebenswert. Auch deren Erstellung ist Bestandteil der Erschließungsgebühren.
• Anlagen zum Schutz der Baugebiete dienen ebenfalls in erster Linie den Interessen der späteren Anwohner. Entsprechend fallen auch die Kosten für Lärmschutzwälle und Ähnliches unter die Erschließungskosten, die der Eigentümer des Grundstücks zu tragen hat.

Weitere Baunebenkosten ergeben sich durch die Leistungen weiterer Anbieter, die den Anschluss des Baugrunds an das öffentliche Netz vornehmen:

• Stromversorgung
• Wasserleitungen
• Kanalisation
• Gasversorgung
• Telekommunikation
• Kabelfernsehen.

Außerdem fallen häufig als weitere Baunebenkosten sogenannte Anschlusskosten als Bestandteil der Erschließungskosten an. Damit nehmen die Gemeinden einen weiteren Betrag ein, der beispielsweise dem Ausbau und Unterhalt von Kläranlagen oder Wasserwerken dient.

Nach BauGB dürfen Städte und Gemeinden 90 Prozent der Erschließungskosten an die Eigentümer des Grundstücks weitergeben. Wie die Kosten genau verteilt werden, können Sie der jeweiligen Gemeindesatzung entnehmen. Entweder dient die Grundstücksgröße als Maßstab für die Verteilung oder die Länge der Grundstücksgrenze an der Straße, bildet die Grundlage für die Berechnung. Zusätzlich wird oft auch die Dichte der Bebauung mit einbezogen. Denn wer größer bauen darf, profitiert mehr als derjenige Anlieger, der sein Grundstück weniger intensiv nutzen kann.

Wann werden die Erschließungskosten fällig?

Die Gemeinde hat viel Spielraum bei der Einforderung der Erschließungskosten. Der Hausbau kann bereits lange zurückliegen, wenn die Rechnung über die Erschließungsgebühren eintrifft. Im Jahr 2016 machte ein ungewöhnlicher Fall Schlagzeilen. Anwohnern einer Straße in Düsseldorf flattert im Jahr 2013 ein Gebührenbescheid über Erschließungskosten ins Haus. Zwischen 8.400 und 14.000 Euro sollen die Hausbesitzer für Erschließungsgebühren bezahlen. In der Rechnung taucht unter anderem eine Asphaltdecke aus dem Jahr 1937 auf. Tatsächlich sind Bescheide rechtlich nicht zu beanstanden, obwohl der Hausbau Jahrzehnte zurückliegt.

• Im Jahr 1937 begann die Erschließung der Grundstücke mit der Errichtung der asphaltierten Straße.
• Im Jahr 1956 wurde die Erschließung durch die Installation der Straßenbeleuchtung fortgeführt.
• Das gilt auch für das Jahr 1976, als die Kanalisation errichtet wird.
• Erst im Jahr 2009 und 2010 werden die Erschließungsmaßnahmen mit dem Anlegen von Bürgersteigen und Grünstreifen zum Abschluss gebracht.
• Nach dem Abschluss der Erschließung hat die Gemeinde noch vier Jahre Zeit, die Gebührenbescheide zu erlassen.

Zugegeben, dieser Fall ist einzigartig. Aber er zeigt deutlich, dass Sie sich als Käufer nicht darauf verlassen können, dass die Erschließungsgebühren bereits beglichen worden sind, wenn Sie ein "Haus aus zweiter Hand" erwerben. Insbesondere in Neubaugebieten, in denen noch Grundstücke frei sind, ist es wahrscheinlich, dass die Erschließungskosten noch nicht bezahlt worden sind. Allerdings kann die Gemeinde nicht nur sehr lange warten: Sie darf auch Vorauszahlungen bis zur wahrscheinlichen Höhe der Erschließungskosten fordern, obwohl die Erschließung noch nicht abgeschlossen ist.

Wer muss die Erschließungskosten zahlen?

Die Rechnungen für die Erschließungskosten und die Erschließungsgebühren gehen an den Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Rechnungsstellung als Eigentümer oder Erbbauberechtiger im Grundbuch eingetragen ist. Denn die Kosten fallen dann an, wenn die erstmalige und endgültige Herstellung einer Straße oder Erschließungsanlage abgeschlossen ist. Kaufen Sie ein Haus, für das die Erschließungsgebühren noch ausstehen, gehen die Kosten zu Ihren Lasten. Daher geben Experten Kaufwilligen folgende Tipps:

• Wenn Sie planen, ein junges Haus zu kaufen, fragen Sie den Eigentümer oder den Makler, ob bereits Erschließungskosten in Rechnung gestellt worden sind. Alternativ können Sie auch die benachbarten Anlieger oder das örtliche Bauamt um Auskunft bitten.
• Alternativ den Makler oder den Verkäufer bitten, bei der Gemeinde sogenannte Anliegerbescheinigung über die Erschließungskostenverhältnisse zu beantragen, um Klarheit zu erhalten.
• Verlassen Sie sich nicht einfach auf die Standardformel in Notarverträgen, die besagt, dass die Erschließungskosten bezahlt sind und keine offenen Beträge bestehen. So eindeutig, wie es klingt, ist es nicht. Der Satz besagt nur, dass der bisherige Eigentümer keine offenen Rechnungen hat. Ob bislang überhaupt Erschließungsgebühren durch die Gemeinde gefordert worden sind, bleibt unklar.
• Stehen die städtischen Kosten noch aus, können Sie mit dem Verkäufer vereinbaren, dass er diese Gebühren übernimmt. Es ist möglich, den notariellen Kaufvertrag entsprechend zu formulieren. Eine andere Möglichkeit wäre ein Nachlass auf den Kaufpreis. Versuchen Sie es ruhig, immerhin können Sie in einigen Fällen einen fünfstelligen Betrag sparen.
• Wenn Sie Baugrund oder ein Haus erwerben möchten, achten Sie im Bodenwertgutachten auf die Abkürzungen "ebf" oder "ebfrei" und "ebp". Grundstücke mit dem Zusatz "ebf" oder "ebfrei" sind nicht erschließungsbeitragspflichtig. Es handelt sich in der Regel um bebaute Grundstücke oder voll erschlossenen Baugrund, für den die Erschließungsgebühren bereits entrichtet worden sind. "Ebp" dagegen steht für Liegenschaften, bei denen Bauherren oder Käufer die Gebühren noch aufbringen müssen.

Erschließungskosten berechnen

Für eine erste Kalkulation einer möglichen Bau- oder Immobilienfinanzierung ist es oft ausreichend, die Ausgaben für die Erschließung und andere Kauf- und Baunebenkosten grob zu überschlagen. Nutzen Sie die Angebote zur Beratung, denn der Hausbau oder -erwerb ist für die meisten ein einmaliges Projekt. Die Berater bei Interhyp stehen Ihnen mit ihrem Fachwissen und ihrer Erfahrung mit Rat und Tat zur Seite. Gemeinsam mit Ihnen planen sie die Finanzierung und vergleichen die Kreditangebote von über 400 Anbietern. So wissen Sie genau, womit Sie rechnen können und finden die Immobilienfinanzierung, die zu Ihnen passt.

Wenn Sie sich für ein Baugrundstück oder ein Haus interessieren, für das die Erschließungsgebühren noch fällig werden, scheuen Sie sich nicht, das zuständige Bauamt zu kontaktieren. Dort kann man Ihnen anhand der geplanten Erschließungsmaßnahmen und des Bebauungsplans Auskunft darüber geben, in welcher Höhe Kosten für das gewählte Objekt zu erwarten sind. So können Sie die anfallenden Baunebenkosten sehr genau kalkulieren. Zudem können auch in späteren Jahren weitere Kosten auf Sie zukommen. Denn ist die Fahrbahndecke verschlissen oder der Kanal sanierungsbedürftig, wird die Gemeinde wieder tätig. Hier sind es dann Wiederherstellungskosten, die teilweise auf die Anlieger umgelegt werden.