BAUGELD-NEWS ANSCHLUSSFINANZIERUNG VOM 19. MAI 2017
Ihre aktuellen Informationen zur Anschlussfinanzierung
- Vor der Zinsbindung ist nach der Zinsbindung: das Forward-Darlehen
- Alles eine Frage der Zeit: Über das richtige Timing bei der Anschlussfinanzierung
VOR DER ZINSBINDUNG IST NACH DER ZINSBINDUNG
Wie sich die Zinsen entwickeln werden, kann niemand sagen. Doch mit einem Forward-Darlehen können Sie sich bei der Anschlussfinanzierung die aktuell günstigen Konditionen für die Zukunft sichern.
Niedrig, niedriger, am niedrigsten: Die Zinsen sind noch immer ausgesprochen niedrig, aber wie lange bleibt das so? Auch wenn es darauf keine Antwort gibt, gehen die Experten einheilig davon aus, dass die Zinsen langfristig wieder steigen. Von deutlich weiter fallenden Zinsen gehen sie nicht aus. Wollen Sie sich das aktuelle Niveau für Ihre Anschlussfinanzierung in zwei, drei oder auch fünf Jahren sichern, sollten Sie über ein Forward-Darlehen nachdenken. Übersetzt bedeutet das so viel wie Vorrats-Darlehen. Die Bank sichert Ihnen die aktuellen Zinsen für ein künftiges Darlehen. Der Vorteil: Sie schließen das Risiko steigender Zinsen aus und wissen genau, zu welchem Zinssatz Sie die restliche Kreditsumme finanzieren werden. Ein weiterer Pluspunkt: Sie sichern sich für die bestehende Finanzierung günstige Konditionen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Zudem erhalten Sie Planungssicherheit über Ihre derzeitige Sollzinsbindung hinaus. Die monatliche Ratenzahlung sowie in der Regel auch die neue Sollzinsbindung beginnen ebenfalls erst zum Auszahlungstermin.
Die meisten Anbieter gewähren das Forward-Darlehen bis zu 60 Monate vor dem eigentlichen Auszahlungszeitpunkt. Weil sie Ihnen die Zinsen sichern, verlangen Banken dafür einen Zinsaufschlag. Der liegt bei etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten. Einige Banken bieten ihren Kunden eine bereitstellungszinsfreie Zeit an, bei der der Aufschlag entfällt. Wie viele Monate das sind, variiert je nach Anbieter. Generell gilt: Sie können ein Forward-Darlehen abschließen, wenn die aktuelle Immobilienfinanzierung noch länger als 12 Monate und höchstens noch 66 Monate läuft. In jedem Fall sollten Sie die Tarife und Bestimmungen der verschiedenen Banken und Sparkassen prüfen und vergleichen. Weitere Informationen zum Forward-Darlehen.
ALLES EINE FRAGE DER ZEIT
Jetzt Abschließen oder lieber doch noch warten? Ein Gespräch mit Julian Birk, Leiter Prolongationsmanagement bei Interhyp, über das Timing bei der Anschlussfinanzierung und worauf Kunden achten sollten.
Herr Birk, die wichtigste Frage zuerst: Wann ist der ideale Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung?
Auch auf die Gefahr, die Leser zu enttäuschen: Den einen idealen Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung gibt es nicht. Auch wenn das ausgesprochen niedrige Zinsniveau dem schon sehr nah kommt und es kaum einen besseren Zeitpunkt gibt, sich mit dem Thema zu befassen. Trotzdem bleibt es eine Typfrage, wie man das Thema angeht.
Was meinen Sie damit?
Manche Menschen sind risikoaffiner. Sie spekulieren gern auf weiter fallende Zinsen und beobachten über einen längeren Zeitraum die Zinsentwicklung. Im Idealfall sparen sie so eine Menge Geld. Wer zum Beispiel im Januar 2016 abgewartet hat, hatte ein gutes Gespür. Damals sind die Zinsen innerhalb weniger Wochen von 1 Prozent auf 0,5 Prozent gesunken. Es kann aber auch anders laufen, wie die Entwicklung im Oktober 2016 zeigt, als die Zinsen schlagartig gestiegen sind. Hinzu kommt: Wer die Anschlussfinanzierung vor sich herschiebt, in der Hoffnung einen noch besseren Zinssatz zu bekommen, schließt sie häufig erst kurz vor knapp ab. Das muss man mögen und man muss dafür die Zeit und das Wissen haben. Ein Großteil unserer Kunden hat das nicht und beschäftigt sich mit unserer Hilfe lieber früh mit dem Thema. Sie können so ihre Möglichkeiten in Ruhe abwägen und entspannt den neuen Vertrag abschließen. Außerdem nehmen wir bei unseren Kunden Sicherheit als wichtigen Aspekt wahr, Stichwort zukunftssichere Finanzierung. Unabhängig davon, wie man vorgeht: Jeder hat eine vertraglich vereinbarte Frist, bis zu der er die Anschlussfinanzierung abschließen muss.
Wie finde ich heraus, welcher Typ ich bin?
Man sollte sich fragen, was man will, was einem wichtig ist und ob die alte Finanzierung noch passt. Welche Wünsche hat man aktuell? Will man vielleicht z. B. das Bad renovieren? Wie schätzt man seine persönliche Situation ein und wie die Entwicklung der Zinsen? Möchte man mit Rentenbeginn schuldenfrei sein? Soll das Haus zu diesem Zeitpunkt altersgerecht umgebaut werden? Will man das Thema rasch abschließen und seine Ruhe haben oder etwas mehr Zeit investieren und sich mit der Zinsentwicklung befassen? Auf Fragen wie diese sollte man eine Antwort haben.
Warum sollten sich Kunden schon früh mit ihrer Anschlussfinanzierung befassen?
Das hat verschiedene Gründe. Unserer Erfahrung nach muss der Prozess bei vielen erst reifen. Dazu gehören unter anderem die eben erwähnten Fragen. Das dauert oft eine Zeit lang. Bis sie dann alle Angebote verglichen, ihre Optionen abgewogen und eine Entscheidung getroffen haben, ist wieder Zeit vergangen. Doch momentan ist meiner Meinung nach einer der wichtigsten Gründe das aktuell niedrige Zinsniveau. Über ein Forward-Darlehen kann man sich die günstigen Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Für Kunden, die mit Zinsen in Höhe von fünf Prozent oder mehr eingestiegen sind, ist die Ersparnis immens. Zwar zahlt man für ein Forward-Darlehen einen geringen Aufschlag, doch der ist mit Blick auf das neue Zinsniveau fast zu vernachlässigen und amortisiert sich innerhalb weniger Jahre.
Aus Angst vor dem organisatorischen Aufwand schließen viele Kunden ihre Anschlussfinanzierung lieber bei ihrem alten Kreditgeber ab, anstatt zu wechseln.
Ja, das hören wir sehr oft. Viele Kunden überschätzen den zeitlichen und finanziellen Aufwand. Den Angebotsvergleich übernimmt Interhyp für die Kunden und die Abwicklung klären die Banken unter sich. Die Kunden müssen noch nicht mal ihren Bankberater informieren. Trotzdem empfehlen wir, sich immer auch ein Angebot der Hausbank einzuholen. So kann man besser vergleichen. Bei den meisten Banken können das aber auch wir übernehmen. Der Kunde stellt nur die Unterlagen zusammen und sollte sich Zeit für die Beratung bei uns nehmen. Den Rest erledigen wir. Die Kosten für den Übergang der Grundschuld auf die neue Bank orientieren sich an der Grundschuld- bzw. Finanzierungshöhe. Für die Abtretung von 100.000 Euro Grundschuld bezahlt man etwa 350 Euro. Einige Banken belohnen Kunden, die wechseln nicht nur mit günstigen Konditionen. Sie übernehmen auch die Kosten für die Übertragung der Grundschuld.
Eine letzte Frage: Was empfehlen Sie allen Anschlussfinanzierern?
Beschäftigen Sie sich mit dem Thema oder sorgen Sie dafür, dass jemand wie Interhyp es tut. Trägheit kostet. Nicht nur finanziell, sondern auch konzeptionell, wenn Ihr Leben nicht mehr zur alten Finanzierung passt. Was wir ebenfalls empfehlen: Behalten Sie zumindest die monatliche Rate bei – oder erhöhen Sie sie sogar, wenn möglich. Setzen Sie sich früh mit dem Thema auseinander. Idealerweise schon zwei bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Denken Sie über ein Forward-Darlehen nach und wenden Sie sich an einen Finanzierungsberater, der mit verschiedenen Banken zusammenarbeitet. So können Sie unserer Erfahrung nach viel Geld sparen. Ist die Finanzierung abgeschlossen, sollten Sie das Thema beiseitelegen und nicht mehr auf die Zinsentwicklung schauen. Beim Tanken würden Sie ja auch nicht später schauen, ob Sie einen noch günstigeren Preis hätten finden können.
Redaktion: Julia Meyer
Interhyp AG, 19.05.2017
