INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 4. MAI 2017

Deutsche Konjunkturlokomotive, europäische Weichenstellung

• EZB hält trotz steigender Inflation an ultralockerer Geldpolitik fest
• Europafreundliches Wahlergebnis könnte zu höheren Zinsen führen
• Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Langfristig wird Baugeld teurer / kurzfristig erhöhte Tendenz zu steigenden Konditionen

Viele potenzielle Immobilienkäufer und Häuslebauer treibt seit Monaten dieselbe Frage um: Wie lange bleiben die Zinsen für Immobilienkredite noch so niedrig? Nachfolgend werde ich die Ausgangslage analysieren und die aktuelle Lage aus meiner Sicht darlegen. Zudem haben wir für Sie im Rahmen des Interhyp-Bauzins-Trendbarometers wieder ausgewählte Experten unserer Finanzierungspartner um eine Einschätzung gebeten.

Zins- und Marktumfeld

Nachdem die Konditionen für zehnjährige Darlehen im ersten Quartal um einige Prozentpunkte angezogen hatten, haben sie im April wieder deutlich nachgegeben. Was heißt das konkret? Die Konditionen für zehnjährige Darlehen liegen aktuell bei rund 1,4 Prozent und damit auf Jahrestiefststand. Weder die Wahlen in Frankreich, noch die ersten 100 Tage des US-Präsidenten Donald Trump oder die Konkretisierung des Brexit konnten im Frühjahr den leichten konjunkturellen Aufschwung in Europa stoppen. Im Gegenteil: Die Konjunkturindikatoren bleiben positiv. Die Inflation nähert sich der Zielmarke von zwei Prozent. Im April stiegen die Verbraucherpreise gegenüber dem Vormonat um 1,9 Prozent. Beim ersten Wahlgang in Frankreich lag Emmanuel Macron vorn. Er gilt als europafreundlich, was an den Anleihemärkten mittelfristig ein Gegengewicht schafft zu den stark nachgefragten deutschen Schuldscheinen. Weil sich die deutsche Wirtschaft unangefochten als Konjunkturlokomotive behauptet, bleiben deutsche Staatsanleihen jedoch bis auf weiteres gefragt. In Verbindung mit der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die im April trotz Teuerungsrate und Wirtschaftswachstum eine Fortsetzung der ultralockeren Geldpolitik angekündigt hat, führt diese Ausgangslage zum aktuellen günstigen Zinsumfeld für Kreditnehmer.

Der Interhyp-Expertenrat

Wer in den nächsten Wochen und Monaten eine Immobilie finanzieren möchte, sollte die Niedrigzinsen geschickt nutzen. Besonders geeignet sind dafür Volltilgerkredite oder Darlehen mit hohen Anfangstilgungen von mindestens drei Prozent. Beiden Kreditarten gemein ist der Entschuldungsturbo. Eine hohe Tilgung führt dazu, dass das Darlehen schneller abbezahlt wird. Das wiederum minimiert die Gefahr einer hohen Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung. Aus unseren Beratungsgesprächen wissen wir außerdem, dass Vorab-Beratungen immer wichtiger werden. Dort können Kunden mit unseren Beratern eine mögliche Finanzierung durchspielen – auch wenn sie noch kein Objekt gefunden haben. Der Vorteil daran: Wer weiß, wie viel er sich leisten und zu welchen Konditionen er einen Kredit aufnehmen kann, kann nicht nur besser nach einem geeigneten Objekt suchen. Hat er sein Traumhaus gefunden, ist die Finanzierung schneller geklärt. In einem Markt, in dem es mehr Kaufwillige als Verkäufer gibt, ist dieser Vorteil nicht zu unterschätzen.

Kurz und knapp: Das sagen die Experten

Die Experten werten unisono die starke wirtschaftliche Entwicklung Europas als möglichen Katalysator für steigende Zinsen. Darüber hinaus ist ihrer Meinung nach der Wahlausgang in Frankreich entscheidend. "Die französischen Wahlen halten die Finanzmärkte in ihrem Bann. Die meisten Beobachter erwarten, dass Macron gewinnt. Sollte das tatsächlich passieren, sollten die Finanzmärkte erleichtert reagieren und vermutlich werden die Kapitalmarktzinsen leicht steigen. So langsam sollte dann auch die EZB den Einstieg in den Ausstieg aus der lockeren Geldpolitik suchen, was auch langfristig zu leicht steigenden Zinsen führen sollte", resümiert exemplarisch ein Experte der ING-DiBa im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer. Ein weiterer Fokus der Marktbeobachter liegt auf der Rolle der EZB. "Die Ankündigungen der Notenbanken sind von einer hohen Kontinuität geprägt; entsprechend sind die Zinsen der letzten Wochen stabil", fasst ein Experte der Allianz die Haltung der Notenbanker zusammen, trotz steigender Inflation und Konjunkturprognosen den Kurs des ultrabilligen Geldes beizubehalten. Der Marktbeobachter der HypoVereinsbank lenkt den Blick zusätzlich nach Amerika: "Der bedeutendste Risikofaktor für die Aussicht auf steigende Renditen findet sich in der Amtsführung Donald Trumps. Die Umsetzung seiner Agenda stockt, Wachstumsimpulse bleiben weiterhin aus, unter den Marktteilnehmern nimmt die Skepsis zu, inwieweit der "Reflation Hype" im Nachgang zur Wahl im November gerechtfertigt war."

Fazit

Nach dem jüngsten Zinsrutsch erwarten nun auch kurzfristig mehrere der befragten Experten steigende Zinskonditionen. Langfristig betrachtet, werden die Zinsen steigen – darüber sind sich die von Interhyp befragten Marktbeobachter einig. Sie argumentieren, dass entweder die in den USA eingeleiteten Zinsanhebungen oder eben die Konjunkturerholung in Europa das Zinsniveau zum Jahresende anheben werden. Politische und wirtschaftliche Unsicherheiten sind an den Märkten eingepreist und sorgen längst nicht mehr für starke Ausschläge. Ein Beispiel dafür ist die jüngste Einigung der EU, des Europäischen Stabilitätsmechanismus (ESM), der Europäischen Zentralbank (EZB) und des Internationalen Währungsfonds (IWF) mit den griechischen Behörden über ein Sparpaket in Höhe von etwa 3,6 bis 3,8 Milliarden Euro. Das ist Voraussetzung für ein 86 Milliarden Euro schweres Hilfspaket für die Griechen.

Im Detail: Die Aussagen der Experten im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer

• PSD Bank RheinNeckarSaar: "Die wirtschaftlichen Entwicklungen in Europa sprechen für steigende Zinsen. Auch die bereits gestiegenen Zinsen in Amerika werden hierzulande ihren Teil beitragen."
• Sparkasse zu Lübeck: "Das verbesserte wirtschaftliche Umfeld in der Eurozone sorgt für leicht steigende Zinsen an den Kapitalmärkten. Die Schwankungsbreite der Renditen dürfte trotz der etwas entspannteren politischen Situation nach der ersten Runde der Präsidentschaftswahlen in Frankreich hoch bleiben."
• HypoVereinsbank: "Die Konjunktur in der Eurozone entwickelt sich stärker als erwartet. Zu Jahresbeginn dürften die BIP-Wachstumsraten in Deutschland und der Eurozone sogar an der 2%-Schwelle kratzen. Auch die Inflationsraten sind stärker angestiegen als erwartet, allerdings ausschließlich getrieben durch höhere Preise für Ölprodukte und Lebensmittel. Die Konjunkturentwicklung selbst verursacht noch keinen sichtbaren Inflationsdruck. Trotz Konjunkturschub und Inflationsanstieg befinden sich die Kapitalmarktrenditen seit über drei Monaten in einem relativ engen Seitwärtskanal (10-jährige Bundesanleihen: 0,15% bis 0,50%). Für den ausgebliebenen Trend in Richtung höherer Renditen gibt es eine Reihe von Erklärungsansätzen: Vor allem das Anleihekaufprogramm und die "Forward Guidance" der EZB ("keine Zinsanhebung vor Beendigung des Anleihekaufprogramms"), aber auch die (ebenfalls nicht steigenden) Renditen in den USA. Ein zusätzlicher Faktor, welcher einem Anstieg der Kapitalmarktrenditen entgegenstand, war das hohe Maß an politischer Unsicherheit in der Eurozone. Ein "marktfreundliches" Ergebnis der Präsidentschaftswahl in Frankreich vorausgesetzt, sollte die politische Risikoprämie ausgepreist werden können. Gleichzeitig dürfte sich der Fokus der Marktteilnehmer auf die Notenbanken richten. Mit Blick auf die Europäische Zentralbank wird das Thema "Auslaufen der Anleihekäufe" (im Jargon "Tapering" genannt) stärker diskutiert werden. In der amerikanischen Federal Reserve wird sogar über den Abbau der Überschussliquidität debattiert ("balance sheet normalisation"). Beide Entwicklungen sollten mittelfristig (vor allem im Jahr 2018) zu einer starken Belastungsprobe für die Rentenmärkte werden. Die zunehmende Diskussion darüber dürfte bei gleichzeitig abnehmenden politischen Risiken aber bereits in den kommenden Wochen zu einem Anstieg der Renditen führen. Der bedeutendste Risikofaktor für die Aussicht auf steigende Renditen findet sich in der Amtsführung Donald Trumps. Die Umsetzung seiner Agenda stockt, Wachstumsimpulse bleiben weiterhin aus, unter den Marktteilnehmern nimmt die Skepsis zu, inwieweit der "Reflation Hype" im Nachgang zur Wahl im November gerechtfertigt war. Quintessenz: In den kommenden Wochen dürften die Kapitalmarktrenditen in Richtung oberes Ende ihres mehrmonatigen Seitwärtskanals tendieren. Längerfristig sollte vor allem die Aussicht auf das absehbare Auslaufen der EZB-Wertpapierkäufe im Jahr 2018 für graduell, aber nachhaltig steigende Kapitalmarktrenditen sorgen."
• Commerzbank: "Auch nach dem absehbaren Wahlsieg von Macron dürften sich die zehnjährigen Zinsen vorerst weiter in den etablierten Handelsspannen bewegen, da Marktfokus zwischen EZB Zinserhöhungsspekulationen und der zunehmenden Knappheit von Bundesanleihen schwankt."
• Allianz: "Die Ankündigungen der Notenbanken sind von einer hohen Kontinuität geprägt; entsprechend sind die Zinsen der letzten Wochen stabil."
• Postbank: "Angesichts der zahlreichen politischen Unsicherheitsfaktoren – Brexit-Antrag, Politik der neuen US-Regierung, französische Präsidentschaftswahlen, etc. – waren als sicherer Hafen geltende Bundesanleihen in den letzten Wochen verstärkt gesucht. Insbesondere die Befürchtungen hinsichtlich einer (weiteren) Destabilisierung der EU und der Eurozone im Falle eines Wahlsiegs der Rechtspopulistin Marine Le Pen bei den französischen Präsidentschaftswahlen ließen die Rendite 10-jähriger Papiere von ihrem Zwischenhoch am 10. März (0,49%) bis zum 18. April um mehr als 30 Basispunkte auf 0,16% sinken. Mit dem Sieg des Europa-freundlichen Kandidaten Emmanuel Macron in der 1. Wahlrunde sowie dessen guten Aussichten für die Stichwahl am 7. Mai dürfte aber ein wesentliches Hindernis für höhere Zinsen in der Eurozone aus dem Weg geräumt sein. Die 10-jährige Bundrendite zog in der Folge deutlich auf zuletzt 0,30% an. Auch wenn klare Signale diesbezüglich noch ausbleiben, dürfte die EZB angesichts der anhaltenden konjunkturellen Erholung im Euroraum zudem im weiteren Jahresverlauf den allmählichen Ausstieg aus ihrer ultraexpansiven Geldpolitik vorbereiten. Vor diesem Hintergrund sehen wir die 10-jährigen deutschen Kapitalmarktzinsen auf Jahressicht bei 0,70%, was mit einem entsprechenden Anstieg der 10-jährigen Hypothekenzinsen einhergehen sollte."
• MünchnerHyp: "Nachdem die Ergebnisse des ersten Wahlgangs zu den französischen Präsidentschaftswahlen verdaut sind und die EZB bei der jüngsten Sitzung keine Änderung der gegenwärtig lockeren Geldpolitik andeutete, erwarten wir kurzfristig weiterhin keine starken Veränderungen des Zinsniveaus. Für 10jährige Swapsätze (vs. 6-Mon-€uribor) ist der für das Jahr 2017 etablierte Trendkanal 0,60 % / 0,90 % weiterhin in Takt.
  Zum Jahresende sollte allerdings dieser Trendkanal durchbrochen sein, denn im Herbst muss die EZB sich zum Thema "Tapering" definitiv äußern, sie stößt mit dem Kaufprogramm an Grenzen!"
• ING-DiBa: "Die französischen Wahlen halten die Finanzmärkte in ihren Bann. Sollte Macron, wie die meisten Beobachter erwarten, wirklich gewinnen, sollten die Finanzmärkte mit Erleichterung reagieren und sollten die Kapitalmarktzinsen leicht steigen. So langsam sollte dann auch die EZB den Einstieg in den Ausstieg aus der lockeren Geldpolitik suchen, was auch langfristig zu leicht steigenden Zinsen führen sollte."

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,35% gebundener Sollzinssatz / 1,36% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von rund 358.000 Euro aufnehmen. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent. Bei 3 Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei knapp 276.000 Euro. Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern.

* Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der ING-DiBa, der HypoVereinsbank, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "fallend", "steigend" oder "gleichbleibend" angegeben haben.

** Repräsentatives Beispiel: Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,35% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,36% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre und 7 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 725,00 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 89.500,00 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.800,08 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.