Wenn Sie ein großes Projekt wie den Bau oder Kauf einer Immobilie planen, ist das in der Regel nicht ohne ein entsprechendes Darlehen möglich. Da die Summen bei diesen Darlehen üblicherweise sehr hoch sind – ein sechsstelliger Betrag ist hier normal – haben Sie als Kreditnehmer natürlich ein Interesse daran, einen möglichst günstigen Kredit zu erhalten. Aber woran erkennt man einen günstigen Immobilienkredit?
Grundsätzlich ist ein Kredit natürlich günstiger, je niedriger der effektive Jahreszins ausfällt. Allerdings wirken sich bei einem Immobilienkredit mehr Faktoren auf die Kosten aus als bei anderen Krediten, denn gibt es bei diesen Darlehen – neben dem Zins – noch weitere Kenngrößen, die Sie nicht außer Acht lassen sollten: die Zinsbindungsfrist und die anfängliche Tilgungsrate.
Zunächst einmal soll es aber um den Zinssatz gehen, der, wie bei anderen Krediten auch, zu einem Gutteil von Ihrer Bonität abhängt. Verfügen Sie über ein hohes und sicheres Einkommen, sind Sie bisherigen Zahlungsverpflichtungen immer nachgekommen und haben Sie, abgesehen von den Lebenshaltungskosten, keine weiteren Belastungen zu tragen, schätzt Sie die Bank als sehr verlässlichen Kreditnehmer ein und honoriert das mit einem niedrigeren Zinssatz. Beim Immobilienkredit kommt allerdings noch ein weiterer Faktor hinzu. So ist es für die Bank auch wichtig, wie hoch der Eigenkapitalanteil ist – wie viel der Kosten für die Immobilie Sie also aus eigener Tasche direkt zahlen können. Grundsätzlich ist zwar auch eine Vollfinanzierung über einen Kredit möglich, hier verlangen die Banken aber oft bis zu einem Prozent mehr an Zinsen, was sich angesichts der langen Laufzeiten von Immobilienkrediten spürbar auswirkt. Natürlich hat auch das allgemeine Zinsniveau Einfluss auf die Höhe der Zinsen beim Immobilienkredit, außerdem gibt es in diesem Bereich auch regionale Unterschiede.
Ebenfalls entscheidend ist die anfängliche Tilgungshöhe, der Anteil der Kreditsumme also, den Sie im ersten Jahr der Laufzeit zurückzahlen. In einem gewissen Rahmen kann die Tilgungshöhe frei mit der Bank vereinbart werden. Allerdings wird diese darauf achten, dass die Tilgung nicht zu hoch oder zu niedrig ausfällt. Ist die Tilgung nämlich zu hoch angesetzt, können Sie womöglich die monatlichen Raten nicht mehr zahlen. Ist sie zu niedrig, brauchen Sie zu lange, um das Darlehen zurückzuzahlen. Allgemein lässt sich aber sagen, dass die Bank höhere Tilgungsraten ansetzt, je niedriger der Eigenkapitalanteil ausfällt, da sonst eine Rückzahlung innerhalb eines angemessenen Zeitraums nicht möglich ist. Zudem sollten Sie in Zeiten niedriger Zinsen selbst darauf achten, eine höhere Tilgung zu wählen. Der Grund hierfür ist recht einfach: Ihre monatliche Rate setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Durch die Rückzahlungen fällt der Zinsanteil mit der Zeit, der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Bei niedrigen Zinsen verlangsamt sich diese Verschiebung allerdings, sodass Sie den Kredit langsamer tilgen und entsprechend länger zahlen.
Die dritte wichtige Kenngröße bei Immobilienkrediten ist die Zinsbindungsfrist, der Zeitraum also, in dem der zu Beginn des Darlehens festlegte Zinssatz gültig ist. Nach Ende der Frist bleibt in der Regel eine Restschuld bestehen, die dann über eine Anschlussfinanzierung abgedeckt wird. Generell sollten Sie die Zinsbindungsfrist abhängig vom aktuellen Zinsniveau wählen. Sind die Zinsen niedrig, ist eher eine lange Zinsbindung empfehlenswert, bei hohen Zinsen eher eine kurze. Während der Zinsbindungsfrist haben Sie zudem die Möglichkeit, sich über sogenannte Forward-Darlehen günstige Zinsen für eine künftige Anschlussfinanzierung zu sichern.
Wie Sie sehen, ist das Thema Immobilienkredit recht komplex und die endgültigen Kosten lassen sich zu Beginn eines Darlehens nicht exakt ermitteln. Vertrauen Sie daher am besten auf die umfassende und kompetente Beratung Ihres Interhyp-Experten.
