Sie sind Vermieter oder wollen Vermieter werden? Wenn Sie eine fremd genutzte Immobilie besitzen oder ein neu gekauftes Objekt vermieten oder verpachten, können Sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten abschreiben. Bitte beachten Sie dabei, dass nur die Kosten des Gebäudes, nicht jedoch der Kaufpreis für das Grundstück abgeschrieben werden kann.
Es ist daher ratsam, bereits im Notarvertrag die Kosten getrennt auszuweisen. Andernfalls ermittelt später das Finanzamt den reinen Gebäudepreis.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) hängt vom Alter Ihres Gebäudes ab: Bei Objekten, die nach dem 31. Dezember 1924 fertig gestellt wurden, können Sie 2 Prozent jährlich über maximal 50 Jahre abschreiben. Bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertig gestellt wurden, beträgt der Abschreibungssatz 2,5 Prozent jährlich über maximal 40 Jahre. In beiden Fällen können auch die Anschaffungsnebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten) abgeschrieben werden.
Demgegenüber werden Reparaturen und Instandhaltung der Immobilie auf einmal oder gleichmäßig über maximal fünf Jahre hinweg als Werbungskosten abgesetzt. Sie dürfen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf maximal 15 Prozent der Gebäudekosten betragen, sonst wertet das Finanzamt diese als Herstellungskosten mit entsprechend längeren Abschreibungszeiten. Darunter fällt etwa auch eine Sanierung (z.B. Innenausbau) oder Erhöhung des Standards (z.B. mehr Wohnfläche). Die Kosten müssen dann je nach Gebäudealter über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden.
Beim Erwerb oder Besitz eines vermieteten denkmalgeschützten Gebäudes und Immobilien in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen können Sie die Sanierungskosten mit höheren Sätzen abschreiben. Möglich sind im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Bei selbstgenutzten Baudenkmälern können die Sanierungskosten mit jährlich 9% über 10 Jahre geltend gemacht werden.
Die Immobilie ist zu Wohnungszwecken fremd vermietet (Ausnahme: selbstgenutzte Baudenkmäler) und zählt zu Ihrem Privatvermögen. Die Kosten für die Herstellung bzw. Sanierung müssen entsprechend nachgewiesen werden. Neben diesen Abschreibungsmöglichkeiten können auch zahlreiche Werbungskosten weitere steuerlich geltend gemacht werden.
Diese Information richtet sich an den interessierten Privatanleger. Sie ist weder als Steuer- oder Rechtsberatung konzipiert noch erhebt sie den Anspruch, alle für den Anleger relevanten steuerlichen Aspekte zu beschreiben. Die Darstellungen können die Beratung durch Ihren Steuerberater nicht ersetzen. Insbesondere ist es wichtig, jeden Fall auf seine individuellen Besonderheiten prüfen zu lassen. Sämtliche Ausführungen basieren auf der gegenwärtigen Rechts- und Steuergesetzeslage (Stand Januar 2017). Die künftige Rechtsentwicklung ist jedoch nicht vorhersehbar und kann zu anderen Ergebnissen führen.
