INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 2. NOVEMBER 2017

Die Investition als eine Form des Sparens

• Kreditnehmer profitieren noch von niedrigen Baugeldzinsen, Sparer erhalten Minizinsen für Guthaben
• EZB verlängert Anleihekaufprogramm - reduziert dieses jedoch
• Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Experten sehen langfristig höhere Konditionen

Mirjam Mohr, Vorstand Privatkundengeschäft der Interhyp AG

"Vor einigen Tagen wurde der sogenannte Weltspartag gefeiert, den es immerhin schon seit 93 Jahren gibt. Für Sparer im herkömmlichen Sinn ist der im Jahr 1924 ins Leben gerufene Tag auf den ersten Blick eine Farce - bei einer aktuellen Guthabenverzinsung von knapp über null Prozent. Grund für die niedrigen Zinsen: Seit dem Ausbruch diverser Krisen vor rund zehn Jahren versucht die Europäische Zentralbank (EZB), durch billiges Geld die Konjunktur in der Eurozone in Gang zu bringen und mit der Konjunktur die Nachfrage nach Produkten und Dienstleistungen anzuheizen - und damit wiederum die Inflation zu steigern.

Um diesem Ziel näherzukommen, haben die europäischen Notenbanker seit 2008 den Leitzins schrittweise bis auf den jetzt geltenden Zinssatz von null Prozent gesenkt. Zudem werden die Niedrigzinsen durch das billionenschwere Anleihekaufprogramm gestützt. Dieses wird auch in 2018 mindestens bis September fortgeführt - wenn auch, wie in der vergangenen Woche entschieden, deutlich reduziert.

Privatleute bekommen diese Geldpolitik im Negativen wie im Positiven zu spüren. Das klassische Sparen wird nicht mehr mit lukrativen Zinsen honoriert. Gleichzeitig sind Baufinanzierungen günstig, da auch die Kreditzinsen im historischen Vergleich niedrig sind.

Ist damit die Idee des Sparens überflüssig geworden? Ich finde nicht. Denn: Klassische Spartugenden wie das Maßhalten oder das regelmäßige Beiseitelegen von Geld sind auch heute noch aktuell. Das Sparen sieht heute nur anders aus. Wer etwa Eigenkapital in eine Immobilienfinanzierung einbringt, anstatt es praktisch zinslos auf der Bank liegen zu lassen, verwandelt sein Angespartes in ein Finanzierungsfundament. Auch der aufbauende Immobilienkredit ist bei solider Finanzierung keine Ausgabe, sondern ein Investment. Wie die Sparer sorgen Baufinanzierungskunden vor: Bei einem Kredit wird die Summe, die heute sofort in ein Objekt investiert werden kann, nachträglich abbezahlt. Mit der Schuldenfreiheit der Immobilie spart der Besitzer spätere Mieteinnahmen beziehungsweise erhält bei Weitervermietung regelmäßig Geld. Damit verwandelt sich die Immobilienfinanzierung in einen nachhaltigen Investitionssparplan."

Zins- und Marktumfeld

Die Börsen haben in den vergangenen Wochen ihre Höhenflüge fortgesetzt. Der Deutsche Aktienindex DAX knackte Mitte Oktober die Marke von 13.000 Zählern und notierte Anfang November bei gut 13.400 Punkten. Auch der DOW Jones befindet sich in einem intakten Aufwärtstrend und legte zuletzt auf mehr als 23.400 Zähler zu. Wer nach Argumenten für das Investorenverhalten sucht, wird Argumente finden. In China etwa, der zweitgrößten Volkswirtschaft der Welt, ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im dritten Quartal um 6,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gestiegen. In den USA liegt die Arbeitslosenquote auf dem tiefsten Stand seit 16 Jahren. Die bedeutenden Volkswirtschaften in der Eurozone entwickeln sich ebenso weiter stabil. Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag (DIHK) hat seine Prognose für das deutsche Wirtschaftswachstum in diesem Jahr zum zweiten Mal nach oben geschraubt von zuletzt 1,8 Prozent auf nun 2 Prozent in 2017. Der Herbstaufschwung hat die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland erstmals seit der Wende auf unter 2,4 Millionen gedrückt.

Für das Niveau der Baufinanzierungszinsen besonders relevant sind die Renditen für Pfandbriefe und Staatsanleihen. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen liegen mit knapp 0,4 Prozent auf niedrigem Niveau. Zehnjährige Immobilienkredite sind mit Zinsen von rund 1,4 Prozent pro Jahr derzeit immer noch sehr günstig. Impulse für die Zinsentwicklung werden von den geldpolitischen Entscheidungen der Notenbanken ausgehen. Die EZB hat den Leitzins in der vergangenen Woche bei null Prozent belassen. Das Volumen der monatlichen Anleihekäufe wird ab Januar 2018 von 60 auf 30 Milliarden Euro halbiert, aber mindestens bis September 2018 fortgeführt. In den USA indes stehen die Zeichen auf Zinserhöhung: Bei der vergangenen FED-Novembersitzung ließen die amerikanischen Notenbanker den Leitzins unverändert im Korridor zwischen 1 und 1,25 Prozent. Den nächsten Schritt erwarten Experten jedoch weiterhin im Dezember. 2018 könnten aktuellen Prognosen zufolge weitere Zinsanhebungen möglich sein.

Der Interhyp-Expertenrat

Wir raten Immobilieninteressenten im aktuellen Zinsumfeld unvermindert, die niedrigen Konditionen bei Immobilienkrediten zu nutzen. Die langsamen Schritte der Notenbanken heraus aus der lockeren Zinspolitik sprechen mittel- bis langfristig für einen Zinsanstieg. Eine geplante Investition sollten Immobilienkäufer daher nicht zu lange hinausschieben. Gerade außerhalb der Metropolen, wo die Kaufpreise für Objekte weniger stark gestiegen sind als in den Großstädten, geht die Rechnung "Kaufen statt Mieten" noch immer auf. Wir bieten Rechner, mit denen sich etwaige Kalkulationen individuell durchführen lassen. Wer den Schritt ins Immobilieneigentum wagt, sollte auf solide Finanzierungsstrukturen achten. Was heißt das? Der Kredit muss zu den finanziellen Bedürfnissen und Möglichkeiten passen. Ein hoher Eigenkapitalanteil ist ebenso empfehlenswert wie eine schnelle Rückführung des Darlehens mit hohen Tilgungsraten. Daher raten wir zu Anfangstilgungen von drei Prozent und mehr.

Kurz und knapp: Das sagen die Experten

Langfristig sieht die Mehrzahl der befragten Zinsexperten die Tendenz zu höheren Zinsen – vor allem begründet in den zu erwartenden Zinsschritten in den USA und einer sich langsam erholenden Konjunktur in der Eurozone. Die Experten sind sich einig, dass ein möglicher Zinsanstieg weder schnell noch deutlich ausfallen wird.

Im Detail: Die Aussagen der Experten im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer

• Allianz: "Trotz der erstmals gestiegenen Kerninflation sind aktuell keine Impulse für eine Zinswende zu erwarten."
• Commerzbank: "Die EZB nimmt lediglich den Fuß vom Gas ohne zu bremsen. Bei dauerhaft niedriger Inflation im Euroraum rechnen wir nicht mit einer Leitzinserhöhung der EZB vor 2019. Wir gehen davon aus, dass die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen zum Jahresende nahe der aktuellen Niveaus handeln und im kommenden Jahr aufgrund des strukturellen Nachfrageüberhangs nur sehr moderat steigen, auch wenn sich die EZB zurückzieht."
• HypoVereinsbank: "Eine Reihe von Faktoren spricht unseres Erachtens dafür, dass sich in den kommenden Wochen und Monaten ein Trend graduell anziehender Kapitalmarktrenditen etablieren wird. Erstens sollte das stabile Wachstumsumfeld allmählich den Inflationsdruck erhöhen. Zweitens werden sowohl die Fed als auch die EZB langsam, aber nachhaltig den Fuß vom Gaspedal nehmen. Und drittens sehen wir Chancen für ein Abklingen der das Jahr 2017 dominierenden politischen Unsicherheitsfaktoren."
• ING-DiBa: "Die großen Notenbanken stehen weiterhin vor dem Dilemma, dass es trotz eines ordentlichen Wirtschaftswachstums keinen nennenswerten Inflationsdruck gibt. Daher wird der ganz langsame und sanfte Ausstieg aus der Krisenpolitik weitergehen, ohne dass die Märkte kurzfristig in Mitleidenschaft gezogen werden. Langfristig geht der Trend am Zinsmarkt wieder nach oben. Aber wirklich nur ganz langfristig und auch nur ganz langsam."
• MünchenerHyp: "Die Fed sollte im Dezember die nächste Zinsanhebung vornehmen. Wir rechnen auch für 2018 mit entsprechenden Schritten. Deshalb ist mittelfristig - auch im Euro-Bereich - ein Zinsanstieg zu erwarten."
• Postbank: "Wir gehen davon aus, dass die EZB das Programm bis Ende kommenden Jahres auslaufen lassen wird. Angesichts der weiterhin gültigen EZB-Kommunikation, dass die Leitzinsen weit über die Dauer des Anleiheankaufprogramms auf ihrem aktuellen Niveau bleiben werden, rechnen wir mit einer Leitzinsanhebung im Euroraum nicht vor Mitte 2019. Der Ausstieg aus der ultraexpansiven Geldpolitik gestaltet sich damit erwartungsgemäß als sehr langwieriger Prozess. Dieser dürfte von einem sukzessiven, jedoch moderaten Anstieg der Renditen am Kapitalmarkt begleitet werden, der sich auch in der Entwicklung der Zinsen für längerfristige Hypothekendarlehen widerspiegeln sollte."
• PSD Bank RheinNeckarSaar: "Bei der Normalisierung der Geldpolitik wird die EZB sehr langsam vorgehen. Die Zinsen sollten in den nächsten Monaten daher nur moderat steigen."
• Sparkasse zu Lübeck: "Die EZB wird im nächsten Jahr die Anleihekäufe reduzieren, was anschließend unserer Meinung nach zu leicht steigenden Zinsen führen wird."

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,42% gebundener Sollzinssatz / 1,43% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von rund 351.000 Euro aufnehmen. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent. Bei 3 Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei rund 271.000 Euro. Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online eine Finanzierung anfragen.

* Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der ING-DiBa, der HypoVereinsbank, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "fallend", "steigend" oder "gleichbleibend" angegeben haben.

** Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Domagkstraße 34 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,42% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,43% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre und 4 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 736,67 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 90.900,40 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.571,48 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.