INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 7. SEPTEMBER 2017

Krisen, Konflikte, Unwetter: Die Märkte bleiben unberechenbar

• Zehnjährige deutsche Staatsanleihen tendieren wieder niedriger und drücken zehnjährige Zinsen bei Immobiliendarlehen unter 1,5-Prozent-Marke
• Augenmerk gilt weiteren Schritten der europäischen und amerikanischen Notenbanken
• Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Experten sehen kurzfristig Seitwärtsbewegung

Beim täglichen Blick in die Zeitungsspalten musste ich neulich an Kurt Tucholskys Büchlein "Irgendwas ist immer" denken. Der Autor bringt auf den Punkt, was wir selbst häufig erleben: So richtig wollen Ideal und Wirklichkeit nie zusammenpassen. Für Prognosen zur Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) gilt das meiner Meinung nach ebenfalls. Nach den letzten Zahlen zur Inflation und den Arbeitsmärkten sowie der Konjunkturentwicklung in Europa hatten die europäischen Zentralbanker zumindest rhetorisch eine langsame Straffung der ultralaxen Geldpolitik in Aussicht gestellt. Allerdings scheint es, als könnte das aktuelle Welt- und Wirtschaftsgeschehen ziemlich schnell die Erwartungen einer Normalisierung der Geldpolitik zerstreuen - beziehungsweise den zeitlichen Rahmen für mögliche geldpolitische Schritte neu definieren. Denn nach Finanz-, Banken- und Flüchtlingskrise stehen wir dieser Tage vor einem möglichen Nordkorea-Konflikt, dem Diesel-Skandal, der Türkei-Frage und der Euro-Stärke.

Die monatlich im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer befragten Experten halten trotz aktueller Entwicklungen mehrheitlich an ihren bisherigen Einschätzungen fest: Langfristig sehen sie beim Baugeld ein höheres Niveau, kurzfristig gleichbleibende Zinskonditionen mit Tendenz zu steigenden Zinsen. Gerade beim unmittelbaren Ausblick muss jedoch gesagt werden, dass die Zinsen im August deutlich nachgegeben haben, womit ein leichter Anstieg eher einer Korrektur gleichkommt. Was das für Sie als Immobilieninteressent heißt, können Sie im aktuellen Zinsbericht lesen. Ebenso wie sich die Lebensweisheiten von Kurt Tucholsky auf den persönlichen Immobilientraum übertragen lassen.

Zins- und Marktumfeld

Gespannt hatten die Markteilnehmer die Sitzung der EZB am 7. September erwartet. Einerseits hatte die Inflation im Euroraum im August mit 1,5 Prozent stärker zugelegt als erwartet und auch in Deutschland waren die Verbraucherpreise den dritten Monat in Folge gestiegen - auf 1,8 Prozent. Die Inflationspreise waren damit im Vorfeld ein starkes Argument für eine konkrete Ankündigung zur Drosseldung der umstrittenen Anleihekäufe und für höhere Leitzinsen.

Andererseits bereitet den EZB-Ratsmitgliedern unter anderem der Höhenflug des Euro Sorgen. Seit Jahresbeginn hat dieser um gut 13 Prozent auf 1,20 Dollar zugelegt. Er könnte das Wirtschaftswachstum bremsen, weil dadurch Produkte im weltweiten Export teurer und unattraktiver werden - was wiederum den Konjunkturaufschwung schwächen könnte und damit die Kauflaune in Europa und nachgelagert die nachfrageabhängige Inflation.

Im Zuge der Globalisierung blicken die Märkte zugleich auf das Geschehen in Nordkorea, das die Großmächte China, Russland und die USA nicht unkommentiert lassen. Der Goldpreis, ein Zeichen des Sicherheitsbedürfnisses, kletterte im August und September auf ein bisheriges Jahreshoch. Eine weitere Frage: Kann und will die amerikanische Notenbank Fed an ihrem geplanten Zinsschritt in 2017 festhalten - mit Blick auf die etwas schwächeren Arbeitsmarktdaten (Arbeitslosenquote nur plus 0,1 Prozentpunkte auf 4,4 Prozent), die bei 1,7 Prozent verharrende Inflation sowie die Auswirkungen der Flutkatastrophe Harvey. Sie wird sehr wahrscheinlich das teuerstes Naturereignis der US-Geschichte werden und wird sich zumindest kurzfristig auf die Konjunktur auswirken.

Der Interhyp-Expertenrat

Wer eine Immobilie kaufen möchte, profitiert Anfang September von niedrigeren Baugeldkonditionen als im Juli und August. Obwohl sich ein durchschnittliches Finanzierungsvorhaben durch den Zinsrückgang um rund 0,15 Prozentpunkte um einige Tausend Euro verbilligt, sollten Sie Ihre Entscheidung nicht von Konditionsschwankungen oder dem Tagesgeschehen abhängig machen. Beides können Sie ohnehin nicht beeinflussen. Wichtiger ist, dass Sie im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld eine Entscheidung treffen, die zu Ihnen und Ihrem Lebenskonzept passt. Ausschlaggebend bleiben dafür die Lebensplanung und die finanziellen Möglichkeiten. Diese sollten Sie gemeinsam mit einem Finanzberater evaluieren. Finden Sie mit einem Experten heraus, wie viel Geld Sie monatlich für einen Kredit ausgeben können und ob Sie für Ihre Wunschimmobilie das nötige Eigenkapital haben. Die darauf basierende Finanzierung muss solide und tragbar sein. Ist sie das, hängt die Grundsatzentscheidung für einen Immobilienerwerb vielmehr davon ab, ob Sie ein passendes Objekt finden. Die weltpolitischen Geschehnisse ändern sich erfahrungsgemäß ständig, denn: "Irgendwas ist immer".

Kurz und knapp: Das sagen die Experten

Die Euro-Aufwertung und geopolitische Unsicherheiten verschaffen Immobilienkäufern mit Finanzierungsbedarf eine Verschnaufpause. Langfristig erwartet die Mehrheit steigende Zinsen.

Fazit

Nachdem zehnjährige Bundesanleihen im Juli mit über 0,5 Prozent auf ein Jahreshoch geklettert waren, sind die Renditen im August wieder gebröckelt. Im September liegen sie bei unter 0,4 Prozent. Die Refinanzierungsbedingungen für Kreditinstitute bleiben auch vor dem Hintergrund des historisch niedrigen Leitzinsniveaus günstig. Sollte die eingeschlagene Inflations- und Konjunkturentwicklung in den USA sowie in Europa zu einer strafferen Geldpolitik führen, wie sie aktuell immer wieder im Raum steht, sprechen mehr Zeichen für eine Zinswende als dagegen.

Im Detail: Die Aussagen der Experten im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer

• PSD Bank RheinNeckarSaar: "Es wurden keine geldpolitischen Änderungen in Aussicht gestellt. Damit bleibt die Geldpolitik vorerst expansiv, die Kapitalmarktzinsen sollten daher auf dem niedrigen Niveau bleiben."
• MünchenerHyp: "Die jüngsten Signale, die von der EZB ausgesandt wurden, interpretieren wir so, dass sie es noch nicht eilig hat, die QE-Maßnahmen zu beenden. Erst im 4. Quartal (vermutlich in der Oktober-Sitzung) wird den Märkten dargelegt werden, welche Kürzungen beim QE-Programm im kommenden Jahr umgesetzt werden. Deshalb glauben wir, dass auf Monatssicht die Zinstendenz seitwärts gerichtet ist, wobei allerdings geopolitische Einflüsse (Koreakrise, Trump) für kurzfristige Volatilität sorgen können. Mittelfristig bleiben wir bei unserer Prognose ansteigender Zinsen, da die FED trotz der aktuellen Fakten (etwas schwächere Arbeitsmarktdaten, geringe Inflation, Harvey-Hochwasserschäden) im Dezember wohl eine Zinserhöhung umsetzen wird, die dann auch auf die Marktentwicklung im Euroland – ausstrahlen sollte."
• Sparkasse zu Lübeck: "Durch die geopolitischen Spannungen der letzten Wochen kam es zu Unsicherheiten über die weitere wirtschaftliche Entwicklung. Dies führte zu leicht sinkenden Kapitalmarktrenditen. Aufgrund der weiterhin sehr stabilen realwirtschaftlichen Entwicklung im Euroraum gehen wir von anziehenden Zinssätzen in den nächsten Monaten aus."
• Postbank: "Neue Signale zur zukünftigen Geldpolitik in der Eurozone waren zuletzt Mangelware. Jüngst hatten sich unter Marktbeobachtern aber Befürchtungen breit gemacht, dass die EZB sich besorgt hinsichtlich der erfolgten Euro-Aufwertung zeigen und den Ausstieg aus der ultraexpansiven Geldpolitik langsamer als bislang erwartet vorantreiben könnte. Wir gehen dennoch unverändert davon aus, dass die geldpolitische Wende in der EWU langsam aber sicher näher rückt. Das QE-Programm dürfte gleichwohl noch weit bis ins kommende Jahr hinein laufen, sodass Leitzinsanhebungen nicht vor Ende 2018 zu erwarten sind. Die Kapitalmarktzinsen im 10-Jahres-Bereich und damit auch die Zinsen für längerfristige Hypothekendarlehen dürften vor diesem Hintergrund auf Jahressicht moderat anziehen, ohne dass kurzfristig starke Sprünge zu erwarten sind."
• ING DiBa: "Kurzfristig haben geopolitische Risiken die Renditen an den Kapitalmärkten wieder nach unten gedrückt, da Staatsanleihen weiterhin als sichere Häfen gesehen werden. Hinzukommt, dass die Gefahr eine Abkühlung der US-Konjunktur sowie der starke Euro den geldpolitischen Spielraum von sowohl der Fed als auch der EZB stark einschränken."
• Allianz: "Die politischen Spannungen, insbesondere die Unsicherheiten in Verbindung mit Nordkorea, beeinflussen aktuell die Märkte mehr als die Wirtschaftsdaten."
• Commerzbank: "Die Europäische Zentralbank dürfte in den kommenden Wochen zunehmend ihre Ausstiegspläne aus dem Anleihekaufprogramm skizzieren. Die globale Konjunkturerholung verläuft allmählich wieder synchroner und die Deflationsrisiken haben deutlich nachgelassen. Somit dürfte es nicht überraschen, dass die Tage der bisher einmaligen Flut an Notenbankliquidität gezählt sind. Die Rentenmärkte dürften zwar kurzfristig nervös reagieren, solange unklar ist, wie schnell sich der größte Anleiheninvestor zurückzieht. Wir rechnen daher mit leicht steigenden Zinsen am langen Ende in den kommenden Wochen. Ein ruckartiger Schwenk in der Geldpolitik steht jedoch nicht an und auch wenn die EZB ihren Tonfall neu ausrichtet, dürfte dies auf absehbare Zeit weder das strukturelle Niedrigzinsumfeld aus der Bahn werfen, noch die Vermögenspreise kollabieren lassen. Bei dauerhaft niedriger Inflation im Euroraum rechnen wir nicht mit einer Leitzinserhöhung der EZB vor 2019 und gehen davon aus, dass die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen zum Jahresende wieder nahe der aktuellen Niveaus handeln."

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,48% gebundener Sollzinssatz / 1,49% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von rund 344.800 Euro aufnehmen. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent. Bei 3 Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei rund 267.800 Euro. Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern.

* Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der ING-DiBa, der Postbank, der Münchener Hyp, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der PSD Bank RheinRuhr, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "fallend", "steigend" oder "gleichbleibend" angegeben haben.

** Repräsentatives Beispiel: : Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Domagkstraße 34 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,48% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,49% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre und 2 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 746,67 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 92.100,40 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.375,04 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.