INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 6. JULI 2017

Der lange Weg bis zur Trendwende

• Nach EZB-Ankündigung: Euro steigt deutlich, Börsenkurse unter Druck
• Zinsen für Immobilienkredite starten niedrig in den Juli
• Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Experten bewerten aktuelle Entwicklungen unterschiedlich

Eine Trendwende ist nicht zwangsläufig zu dem Zeitpunkt spürbar, an dem sie eingeleitet wird. Meist lässt sich erst im Nachgang feststellen, ob es eine Zäsur gegeben hat. Denn oft genug ändert sich trotz starker Anzeichen, Taten oder Worte – nichts.

Konkret denke ich an die Geldpolitik und frage mich, welche Auswirkungen die Rhetorik des EZB-Chefs Mario Draghi langfristig hat. Draghi hatte bei der vergangenen Sitzung im Juni vorsichtig die Option auf eine Abkehr der ultralockeren Geldpolitik geäußert. Dass die amerikanische Notenbank Fed Mitte Juni den Leitzins wie erwartet weiter auf eine Spanne von 1 bis 1,25 Prozent angehoben hat, soll hier weniger eine Rolle spielen. Die Frage, die sich mit Blick auf die Europäische Zentralbank und überhaupt die wirtschaftliche und konjunkturelle Entwicklung Europas stellt: Wird diese Ankündigung im Nachgang betrachtet die Trendwende markieren?

Zusätzlich zur EZB-Rhetorik gibt es weitere Entwicklungen, die sich als Einflussfaktoren erweisen könnten. Zum Beispiel der Wahlsieg des französischen Präsidenten Macron und die Wahlschlappe von Theresa May. Doch ob Europa die Konjunktur- und Zinswende dauerhaft schafft, wird sich angesichts bereits nachlassender Inflation im Juni oder schlechter Wachstumszahlen in Italien weiterhin erst einmal zeigen müssen.

Zins- und Marktumfeld

Nachdem die Geldpolitik der Notenbanken die Preise von Aktien und Immobilien in den vergangenen Monaten und Jahren auf immer neue Höhenflüge geschickt hat, sind im Juni die Aktienindizes ein wenig unter Druck geraten. Der DAX etwa hat eine Korrektur unter die Marke von 12.500 Punkte erfahren. Der Euro hingegen kletterte gegenüber dem US-Dollar auf ein Zehn-Monatshoch. Auslöser war die Äußerung Draghis, dass sich die Inflation in der Euro-Zone schon bald wieder in Richtung der EZB-Ziele entwickeln werde. Zudem hat er ausgeschlossen, dass die Leitzinsen weiter sinken. Die aktuellen Inflationszahlen in der Eurozone allerdings sind im Juni mit nur noch 1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr mit 1,4 Prozent im Mai schon wieder etwas schwächer.

Doch auch wenn die Teuerung etwas schwächelt, unterstützen andere Zahlen eine Straffung der Geldpolitik. Demnach soll Deutschlands Wirtschaftskraft beispielsweise um 2,8 Prozent pro Jahr zulegen. Das ifo-Institut in München prognostiziert in seiner jüngsten Konjunkturprognose weiteres Wachstum in Deutschland mit einem fast leergefegten Arbeitsmarkt, hohem Auftragsbestand beim produzierenden Gewerbe sowie innovativen Entwicklungen bei Produkten und Dienstleistungen. Auch Frankreichs Wirtschaftswachstum steigt. Selbst einstige Sorgenkinder wie Spanien und Portugal freuen sich über Wachstumsraten von 3,7 und 3,0 Prozent.

Die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen bleibt vor dem Hintergrund dennoch hoch, was die Renditen drückt. Die Konditionen für zehnjährige Darlehen liegen daher Anfang Juli bei rund 1,4 Prozent und damit Nahe des Jahrestiefststandes. Bei Bestanbietern erhalten Kreditnehmer sogar Darlehen um 1,1 Prozent.

Der Interhyp-Expertenrat

Für Immobilienkäufer bedeutet eine mögliche Zinswende, dass ein Immobilienkredit bei steigenden Zinsen um mehrere Tausend Euro teurer werden kann. Allerdings wird dieser sich bestenfalls langsam einstellen. Niemand sollte sich also wegen der Angst vor steigenden Zinsen in ein zu hastig geplantes Immobilienprojekt stürzen. Denn dafür müssen alles Parameter grundlegend stimmen. Wer aber seine Finanzierungssituation mit seinem persönlichen Berater geklärt und ein passendes Objekt gefunden hat, sollte bei den aktuell niedrigen Zinsen zuschlagen.

Die Empfehlung für Immobilieninteressenten kann deshalb nur lauten, die Immobilieninvestition den individuellen Gegebenheiten anzupassen – und sich ein Stück weit von der Marktentwicklung zu entkoppeln. Dies lässt sich durch die Wahl von langen Zinsbindungen realisieren, die langfristig Planungssicherheit schaffen. Auch ein im Verhältnis geringer Fremdkapitaleinsatz sowie eine in Bezug auf die eigene Bonität tragfähige Finanzierung schaffen solide Sicherheit. Wer eine monatliche Kreditrate auch mit drei Prozent Anfangstilgung bequem schultern kann, befindet sich auf einem guten Weg.

Kurz und knapp: Das sagen die Experten

Was die kurzfristige Entwicklung der Zinsen angeht, sind die von uns befragten Experten verschiedener Meinung. Es gibt gute Argumente für fallende, gleichbleibende aber auch steigende Zinsen. Die politischen Unsicherheiten haben in den vergangenen Wochen etwas abgenommen, womit die Auswirkungen von starken Wirtschaftsdaten und auch der Geldpolitik direkter ausfallen dürften.

Langfristig sehen die Marktbeobachter einen Trend hin zu höheren Zinsen. Die Mehrheit wertet die Signale der Notenbanken als langfristige Abkehr von der Politik des billigen Geldes – obgleich alle Experten von einer sehr langsamen Normalisierung der Geldpolitik ausgehen.

Fazit

Zum jetzigen Zeitpunkt von einer Trendwende zu sprechen, wäre verfrüht, angesichts der vagen EZB-Rhetorik, der aktuellen Konjunkturdaten und der zuletzt leicht zurück gegangenen Teuerungsraten in der Eurozone. Das gilt umso mehr, als dass die EZB in den vergangenen Tagen mehrfach betonte, die Äußerungen Draghis seien missverstanden worden. Vielmehr seien sie als ausgewogenes Statement gedacht gewesen, das einerseits das solide Wachstum im Euroraum und andererseits die Notwendigkeit einer weiteren geldpolitischen Unterstützung herausheben sollten. Tatsächlich hängt das europäische und deutsche Zinsniveau ebenso von der Entwicklung der übrigen Märkte ab – also ebenso maßgeblich von der Konjunktur in China oder den USA.

Im Detail: Die Aussagen der Experten im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer

• PSD Bank RheinNeckarSaar: "Die EZB hält trotz guter konjunktureller Entwicklung am geldpolitischen Kurs fest. Wir erwarten daher in den nächsten Monaten weiterhin niedrige Zinssätze und rechnen auch nur mit einer sehr langsamen Normalisierung der Geldpolitik."
• MünchenerHyp: "Kurzfristig erwarten wir fallende Zinsen, nachdem die 10jährigen Swapsätze wieder die im Verlauf des Jahres 2017 erreichte Obergrenze von 0,90 Prozent erreicht haben. Grund dafür waren die hawkischen Äußerungen von EZB-Chef Draghi während des EZB-Forums im portugiesischen Sintra. Seine Hinweise, dass der Ausstieg aus der lockeren Zinspolitik eher langsam erfolgen soll, wurden aber vom Markt nicht – oder nur bedingt – vernommen. Deshalb erwarten wir, da das Kaufprogramm der EZB weiterhin läuft, eine kurzfristige Gegenreaktion zu dem jüngsten Zinsanstieg. Mittelfristig, wenn die EZB auch härtere und klare Fakten auf den Tisch legt, dass das Tapering in 2018 beginnt, rechnen wir dann mit Zinssteigerungen. Diese Informationen zur Reduzierung der Käufe wird die EZB aber nicht mehr im dritten Quartal des laufenden Jahres veröffentlichen, frühestens im Oktober."
• Sparkasse zu Lübeck: "Nach den zuletzt deutlich optimistischeren Kommentaren von EZB Chef Draghi zur wirtschaftlichen Entwicklung in der Eurozone, rechnen wir mit moderat steigenden Kapitalmarktzinsen."
• HypoVereinsbank: "Nach dem Abebben der politischen Unsicherheiten in Europa legen die Anleger ihren Fokus verstärkt auf die Politik der großen Notenbanken. Die US Fed hat angekündigt, möglicherweise bereits in diesem Jahr damit zu beginnen, Wertpapierbestände in ihrer Bilanz abzubauen. Die EZB wiederum dürfte ihre Wertpapierkäufe im Laufe des kommenden Jahres schrittweise auf null reduzieren. Aus beiden Notenbanken gab es Ende Juni Signale, welche die Erwartung einer graduellen Rücknahme der expansiven geldpolitischen Ausrichtung untermauern, was zu einem scharfen Anstieg der Renditen führte. Unserer Ansicht nach war dies der Beginn einer länger anhaltenden Phase tendenziell steigender Kapitalmarktrenditen."
• Commerzbank: "EZB-Präsident Draghi hat die Marktteilnehmer daran erinnert, dass die stimulierende Geldpolitik nicht ewig anhält. Insbesondere sieht die EZB in der aktuell rückläufigen Inflation kein dauerhaftes Problem, da die fallenden Ölpreise dafür verantwortlich sind. Die EZB vertraut eher darauf, dass die sich bessernde Konjunktur mittelfristig auch den Arbeitsmarkt und die Löhne erreicht. Wir gehen davon aus, dass die EZB im kommenden Jahr vorsichtig ihre Anleihekäufe zurückfährt und damit die Geldpolitik etwas weniger stimulierend ausgerichtet wird. Zinserhöhungen erwarten wir weiterhin nicht vor 2019. Auch mit reduzierten Anleihekäufen steigt der Anteil der von der Zentralbank gehaltenen Anleihen auf nahe 33 Prozent. Die Knappheitsproblematik setzt sich somit fort und dürfte einen deutlichen Anstieg der Renditen verhindern. Wir gehen davon aus, dass die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen bis zum Jahresende um die aktuellen Niveaus schwanken."
• Allianz: "Die USA deuten langsame Zinserhöhungen an, der Devisenkurs reagiert entsprechend und Herr Draghi hat informiert, dass keine Deflationsgefahr zu beobachten sei. Eine leichte Zinserhöhung scheint die logische Konsequenz."
• ING DiBa: "Nach der Aufregung um ein mögliches Ende der lockeren Geldpolitik sollte der Markt sich erst einmal wieder beruhigen. Die Aussagen von Draghi wurden etwas übertrieben eingeordnet. In den nächsten Wochen sollte sich zeigen, dass die EZB wohl geneigt ist, den Ausstieg aus der extrem lockeren Geldpolitik zu suchen, den Weg aber nicht vor Ende des Jahres auch wirklich gehen wird."

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei 1,42% gebundener Sollzinssatz / 1,43% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von knapp 351.000 Euro aufnehmen. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent. Bei 3 Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei rund 271.500 Euro. Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern.

* Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der ING-DiBa, der HypoVereinsbank, der MünchenerHyp, der PSD Bank RheinNeckarSaar, PSD Bank RheinRuhr und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "fallend", "steigend" oder "gleichbleibend" angegeben haben.

** Repräsentatives Beispiel: : Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,42% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,43% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre und 4 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 736,67 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 90.900,40 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.571,48 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.