INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 1. JUNI 2017

Trotz stabiler Wirtschaftsdaten bleiben Zinsen für Immobiliendarlehen niedrig

• EZB wird erst längerfristig Ausstieg aus ultralockerer Geldpolitik suchen
• Zinsen für Immobilienkredite Anfang Juni unter 1,5 Prozent-Marke
• Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Experten sehen Tendenz zu Konditionsanstieg bei anhaltend starkem Wirtschaftswachstum

Neulich habe ich mich mit einem Volkswirt über den viel zitierten Immobilienboom in Deutschland unterhalten. Er befürchtet, dass in Deutschland bald eine Immobilienblase platzen könnte. Ich sehe das etwas anders: Wenn eine Blase platzt, entweicht schlagartig Luft. Bezogen auf den Immobilienmarkt würde das bedeuten: Die Luft aus den Preisen entweicht, weil alle ihre Objekte auf einmal verkaufen (müssen). Doch warum sollten das Immobilienbesitzer tun müssen? Ein möglicher Grund: Die Zinsen steigen und nach Ende der Sollzinsbindung somit auch die monatliche Rate und eben diese ist bei der Anschlussfinanzierung für die Käufer nicht mehr tragbar. Das hieße aber, dass sie bereits bei der Erstfinanzierung zu wenig getilgt haben und die Finanzierung von vornherein zu knapp kalkuliert wurde. Dem ist aber nicht so, denn die Mehrheit finanziert ihre Häuser und Wohnungen sehr solide und betrachtet den Kauf von Eigentum als eine langfristige Investition. Sie haben sich für hohe Tilgungsraten sowie lange Zinsbindungen entschieden und bringen viel Eigenkapital ein. Dementsprechend haben sie nach dem Ende der Sollzinsbindung bereits einen großen Teil der Schulden bezahlt. Eine plötzliche Immobilienschwemme ist mit diesen Bedingungen unwahrscheinlich.

Unstrittig dagegen: Das aktuelle Zinsumfeld ist für Immobilienkäufer sehr attraktiv. Zweifelsfrei spielt es eine wichtige Rolle für die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Dass die Immobilienkredite in den kommenden Wochen und Monaten günstig bleiben werden, vermuten auch die befragten Experten unserer Finanzierungspartner.

Zins- und Marktumfeld

Die Konditionen für zehnjährige Darlehen liegen Anfang Juni bei rund 1,5 Prozent und damit nahe am Jahrestiefststand. Bei Bestanbietern erhalten Kreditnehmer sogar Darlehen unter 1,3 Prozent. Nachdem es im März und April vermehrt kleine Zinsbewegungen nach oben und unten gegeben hatte, bleiben die Konditionen seit Mitte Mai unverändert.

Das ist nicht weiter verwunderlich. In Europa hat Macrons Wahl eine gewisse Beruhigung gebracht und der Brexit ist kein Tagesthema mehr. In puncto USA warten die Märkte ab, welche Auswirkungen die neue Politik des Präsidenten Donald Trumps tatsächlich hat. Diese scheinen weniger stark, als zunächst erwartet und von Trump selbst großspurig angekündigt. So hat die US-Wirtschaft zu Jahresbeginn an Schwung verloren. Das Bruttoinlandsprodukt stieg im ersten Quartal mit einer Rate von nur 1,2 Prozent. Zudem gaben die US-Bürger Anfang 2017 nur 0,6 Prozent mehr aus als zuvor.

Auch sonst hat sich, wirtschaftlich betrachtet, wenig verändert: Deutschland glänzt besonders, wie der aktuelle Ifo-Geschäftsklimaindex beweist. Er übertraf Ende Mai mit 114,6 Punkten den Vorjahrsmonat und zeigt, wie optimistisch die 7.000 befragten Unternehmen in die Zukunft blicken. Auch Frankreichs Wirtschaft, die nach Deutschland zweitwichtigste in der Eurozone, wächst stärker als erwartet. Das Bruttoinlandsprodukt legte von Januar bis März um 0,4 Prozent zu. In der gesamten Währungsunion betrug das Plus 0,5 Prozent.

Während die Konjunkturdaten den Druck auf die EZB weiter erhöhen, die laxe Geldpolitik zu drosseln, nimmt der inflationsbedingte Handlungsdruck für die Währungshüter aktuell leicht ab. Die Inflation ging in Deutschland im Mai auf 1,5 Prozent zurück.

Der Interhyp-Expertenrat

Eine Immobilie zu kaufen, ist für Eigennutzer mehr als ein finanzieller oder spekulativer Schritt. In erster Linie ist es ein großer persönlicher Schritt, da sich die Wohn- beziehungsweise Lebenssituation mit dem eigenen Zuhause verändert. Weil der Immobilienerwerb eine langfristige Entscheidung ist, sollten Sie als Kreditnehmer auch langfristig denken und agieren. Das heißt, dass man sich mit der Finanzierung weitgehend unabhängig von externen Faktoren machen sollte – etwa der künftigen Markt- und Kreditentwicklung. Zwei wesentliche Bausteine dafür lauten Zins- und Planungssicherheit sowie finanzielle Tragfähigkeit. Zinssicherheit, mit der automatisch ein abnehmendes Restschuldrisiko einhergeht, lässt sich mit langen Zinsbindungen erreichen. Finanzielle Tragfähigkeit ergibt sich aus einer realistischen monatlichen Kreditbelastung, die gleichzeitig mit hohen Tilgungsraten einhergeht. Ein hoher Eigenkapitaleinsatz sichert die Finanzierung zusätzlich ab und verbessert die ohnehin niedrigen Kreditzinsen.

Kurz und knapp: Das sagen die Experten

Die Kombination aus der lockeren Geldpolitik und der hohen Nachfrage nach Staatsanleihen aus Deutschland hält nach Meinung der Experten die Zinsen tief. "Kurzfristig wird das laufende EZB-Kaufprogramm ein Anziehen der Euro-Zinsen über den Schwankungsrahmen im bisherigen Jahresverlauf verhindern. Nachdem die Bäume der Konjunkturankurbelung durch die neue US-Regierung nicht in den Himmel wachsen, sehen wir auch transatlantisch kurzfristig keine Gründe für Zinssteigerungen", erklärt etwa ein Experte der MünchenerHyp.

Langfristig sehen die Marktbeobachter einen Trend hin zu höheren Zinsen. "Aufgrund der zunehmend breiter aufgestellten und damit auch robusteren Erholung der Konjunktur und des zu erwartenden allmählichen Anstiegs der Inflationsrate wird die EZB den Ausstieg aus der ultraexpansiven Geldpolitik in den kommenden Monaten aller Voraussicht nach schrittweise vorbereiten. Der geldpolitische Strategiewechsel wird aber sehr langsam erfolgen", argumentiert ein Experte der Postbank.

Fazit

Obwohl die Konjunkturdaten stabiler sind und die jüngsten Wahlentscheidungen durchaus auf etwas mehr Stabilität hoffen lassen, hält sich EZB-Präsident Draghi alle Optionen offen – zumindest für die nächste EZB-Sitzung im Juni. Ein "außergewöhnliches Maß an geldpolitischer Unterstützung" sei noch notwendig, ließ er verlauten. Mit der Taktik des Ungefähren bleibt die Europäische Zentralbank flexibel, selbst wenn die Gefahren für die Konjunktur seit 2016 weiter zurückgegangen sind. Tatsächlich muss der Blick bei allem Optimismus über den Tellerrand hinausgehen. Denn: Der globale Einkaufsmanagerindex etwa sinkt bereits seit zwei Monaten, wenn die Eurozone heraus gerechnet wird – was nicht zuletzt an der hohen Verschuldung Chinas und der dortigen Konjunkturentwicklung liegt. Man könnte also verknappt sagen: Brummt die Wirtschaft weiter, werden die Zinsen langfristig leicht anziehen. Teuer wird Baugeld in 2017 aber nicht werden.

Im Detail: Die Aussagen der Experten im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer

• PSD Bank RheinNeckarSaar: "Da mit einer Normalisierung der Geldpolitik in den kommenden Monaten nicht zu rechnen ist, erwarten wir mittelfristig keine Leitzinserhöhungen sondern lediglich einen moderaten Anstieg des Zinsniveaus."
• MünchenerHyp: "Kurzfristig wird das laufende EZB-Kaufprogramm ein Anziehen der €uro-Zinsen über den Schwankungsrahmen im bisherigen Jahresverlauf verhindern. Nachdem die Bäume der Konjunkturankurbelung durch die neue US-Regierung nicht in den Himmel wachsen, sehen wir auch transatlantisch kurzfristig keine Gründe für Zinssteigerungen. Auf Jahressicht hingegen gehen wir von Zinssätzen aus, die über der aktuellen Forwardkurve liegen; das von uns erwartete Beenden der QE-Maßnahmen im Euroraum im nächsten Jahr wird sicherlich ein ausschlaggebender Faktor sein."
• Sparkasse zu Lübeck: "Aufgrund der positiven wirtschaftlichen Entwicklung in den meisten Euroländern und durch das Abklingen der politischen Unsicherheiten im Zusammenhang mit den französischen Präsidentschaftswahlen erwarten wir weiterhin leicht steigende Zinsen im Euroraum."
• HypoVereinsbank: "Seit sechs Monaten handeln die Renditen (10 Bunds) in einem schmalen Band von 0,15% bis 0,50%. Gründe für den ausgebliebenen Renditeanstieg sind das Anleihekaufprogramm und das Niedrigzinsversprechen der EZB sowie die (ebenfalls stabilen) Renditen in den USA. Mit Abebben der politischen Unsicherheiten in der Eurozone wurde der Anstieg der Bundrenditen durch wiederholt fallende US-Renditen eingebremst. Bald wird sich der Marktfokus auf die Notenbanken richten. In der EZB (Sitzung am 8. Juni) steht das Thema "Auslaufen der Anleihekäufe", innerhalb der der Federal Reserve (Sitzung am 13./14. Juni) der Abbau der Überschussliquidität zur Diskussion. Hieraus sollte spätestens mittelfristig Aufwärtsdruck auf die Renditen resultieren."
• Postbank: "Der Trend bei den deutschen Kapitalmarktzinsen, und damit auch bei den Zinsen für Hypothekendarlehen, sollte mittelfristig klar nach oben zeigen. Aufgrund der zunehmend breiter aufgestellten und damit auch robusteren Erholung der Konjunktur und des zu erwartenden allmählichen Anstiegs der Inflationsrate wird die EZB den Ausstieg aus der ultraexpansiven Geldpolitik in den kommenden Monaten aller Voraussicht nach schrittweise vorbereiten. Der geldpolitische Strategiewechsel wird aber sehr langsam erfolgen. Dies spricht auf absehbare Zeit gegen größere Sprünge bei den Kapitalmarktzinsen. Zudem wird deren grundlegender Aufwärtstrend bislang immer wieder durch politische Einflussfaktoren überlagert und damit gebremst. Da die Unsicherheiten auf der politischen Ebene zunächst noch anhalten sollten, rechnen wir kurzfristig mit einer Seitwärtsbewegung der langfristigen Zinsen."
• Allianz: "Aktuell haben die Märkte mögliche Entwicklungen berücksichtigt. Bei weiter anziehender Konjunktur werden die Notenbanken schrittweise weitere Zinsanhebungen durchführen."
• Commerzbank: "Die Kapitalmarktzinsen dürften sich zunächst nahe der aktuellen niedrigen Niveaus bewegen. Denn die Nachfrage der Notenbanken verstärkt die Knappheit in Bundesanleihen, zumal das Sicherheitsbedürfnis der Investoren ausgeprägt bleibt. Gleichzeitig preist der Markt die Inflationserwartungen durch die Trump-Politik wieder größtenteils aus und im Euroraum gibt es wenig Anzeichen für steigenden Inflationsdruck. Die vorsichtig steigenden Notenbankzinsen in den USA und die Aussicht auf weniger EZB-Unterstützung im kommenden Jahr dürften gleichzeitig einen weiteren deutlichen Rückgang in den langfristigen Zinsen verhindern. Da die Abwärtsrisiken für die Euro-Konjunktur sich nach und nach auflösen, dürften die Zinsen mittelfristig eher wieder leicht steigen."

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,52% gebundener Sollzinssatz / 1,53% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von knapp 341.000 Euro aufnehmen. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent. Bei 3 Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei rund 265.500 Euro. Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern.

* Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der HypoVereinsbank, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "fallend", "steigend" oder "gleichbleibend" angegeben haben.

** Repräsentatives Beispiel: Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,52% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,53% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 753,33 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 92.899,60 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.244,46 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.