INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 6. APRIL 2017
Baufinanzierungen: Immobilienkäufer profitieren weiter von günstigen Zinsen
- Stabilere Inflationsdaten in Europa – aber viele Unwägbarkeiten
- Fed hat Leitzins auf 0,75 bis 1 Prozent angehoben
- Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Langfristig wird Baugeld etwas teurer
Mirjam Mohr, Vorstand Privatkunden bei der Interhyp AG: "Der leichte Anstieg beim Baugeld hat sich im März fortgesetzt. Die Märkte haben damit die höhere Inflation ebenso eingepreist wie den jüngsten Zinsschritt der amerikanischen Notenbank sowie den aktuellen Konjunkturoptimismus. Im Zuge dessen hat die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe zwischenzeitlich auf rund 0,4 Prozent zugelegt. Doch obwohl es an den Märkten plötzlich wieder eine Inflationserwartung gibt und die Rufe nach einer strafferen Geldpolitik der Europäischen Zentralbank lauter werden: Für Häuslebauer bleiben Immobilienkredite günstig. Die Konditionen liegen Anfang April bei etwa 1,5 Prozent für zehnjährige Darlehen. Wie aus dem Interhyp-Bauzins-Trendbarometer hervorgeht, erwarten die von uns befragten Experten mehrheitlich kurzfristig eine Seitwärtsbewegung beim Baugeld, langfristig einen weiteren leichten Zinsanstieg."
(München, 6. April 2017) Es scheint, als halte der Konjunkturoptimismus an: Die Inflation hatte in den ersten Monaten des Jahres merklich zugelegt, auch wenn sich die Teuerungsrate im März etwas stabilisiert hat. Der Arbeitsmarkt in Europa hellt sich auf und in den USA hat die Notenbank Fed den Leitzins Mitte März wie erwartet auf 0,75 bis 1 Prozent erhöht. Gleichwohl: Die Wirtschaft gedeiht auf einem ungewissen Nährboden. Ob USA, Großbritannien, Türkei, Russland, China oder Frankreich – besonders politisch formieren sich Kräfte neu. Die Auswirkungen der Veränderungen sind so ungewiss wie das Ergebnis der Präsidentschaftswahl in Frankreich Ende April oder der tatsächliche Vollzug des Brexit. Die Ungewissheit bleibt damit in vielerlei Hinsicht im Frühjahr 2017 die bestimmende Konstante. Weil es den Märkten an wirklich richtungsweisenden Impulsen fehlt, erweist sich diese Ausgangslage für Immobilienkäufer und Häuslebauer mit Finanzierungsbedarf in den kommenden Monaten durchaus als vorteilhaft.
Bauzins-Trendbarometer: Kurzfristig seitwärts
Wie aus dem Interhyp-Bauzins-Trendbarometer hervorgeht, halten sämtliche befragte Experten kurzfristig eine Seitwärtsbewegung bei den Zinsen für am wahrscheinlichsten – womit sich die günstigen Finanzierungsbedingungen für Kreditnehmer fortsetzen dürften. Ein Fokus der Marktbeobachter liegt auf der Geldpolitik. "Höhere Inflationserwartungen und eine verbesserte wirtschaftliche Entwicklung in vielen Ländern der EU sollten zu einem moderaten Anstieg der langfristigen Zinsen führen. Trotz des deutlichen Zinsanstiegs in den USA ist das Potenzial für einen Renditeanstieg in der Eurozone überschaubar, da die EZB weiterhin an ihrer expansiven Geldpolitik festhält", konstatiert der Experte der Sparkasse zu Lübeck die kurzfristige Ausgangslage. In diesem Sinn argumentiert ebenfalls der Experte der PSD Bank RheinNeckarSaar. "Die amerikanische Notenbank hat einen Zinserhöhungszyklus eingeleitet. Die europäische Zentralbank hat hingegen noch keine Kursänderungen vorgenommen. Vor diesem Hintergrund gehen wir bisweilen von einer Seitwärtsbewegung am Zinsmarkt aus." Auch der Experte der HypoVereinsbank sieht die Kapitalmarktrenditen in ihrem Seitwärtskanal verharren. "Trotz Konjunkturschub und Inflationsanstieg befinden sich die Kapitalmarktrenditen seit über drei Monaten in einem relativ engen Korridor von 0,15 bis 0,50 Prozent für zehnjährige Bundesanleihen", resümiert der Experte. Für den ausgebliebenen stärkeren Trend in Richtung höherer Renditen gibt es nach seinen Ausführungen eine Reihe von Erklärungsansätzen. Dazu zählen demnach das Anleihekaufprogramm und die "Forward Guidance" der EZB, die keine Zinsanhebung vor Beendigung des Anleihekaufprogramms vorsieht, aber auch die ebenfalls nicht ansteigenden Renditen in den USA. "Stärker steigende Renditen erfordern einen stärkeren Inflationsdruck beziehungsweise die Aussicht auf stärker steigende Notenbankzinsen – vor allem in den USA. Beides erscheint in den kommenden Wochen unwahrscheinlich zu sein: Der holprige Start bei der Umsetzung der politischen Agenda in den USA lässt Zweifel an einem baldigen Konjunktur- und Inflationsschub aufkommen. Überdies mindert der jüngste Ölpreisrückgang den Inflationsdruck. Hinzu kommen die politischen Unwägbarkeiten in der Eurozone mit der anstehenden Präsidentschaftswahl in Frankreich", fasst der Experte der HypoVereinsbank zusammen.
Auch der Chefvolkswirt der ING-DiBa richtet seinen Blick nicht nur auf die Geldpolitik. "Die Trump-Blase verliert Luft. Nach der gescheiterten Gesundheitsreform hat das Image von Trump als Macher deutliche Kratzer bekommen. Die Märkte bekommen erste Zweifel, ob ihre eigene Euphorie nicht vielleicht doch etwas zu voreilig war. Daran sollte sich in den kommenden Wochen wenig ändern. In Europa werden sich die Kapitalmärkte in den kommenden Wochen mehr und mehr auf die französischen Wahlen richten, was zu einigen Schwankungen führen könnte." Ähnlich begründet der Experte der MünchenerHyp die seitwärts tendierenden Zinsen. "In den USA sind die Konjunkturdaten unter Donald Trump nun doch nicht mehr so positiv erwartet wie nach der Wahl noch angenommen. Die politische Umsetzung seiner Wahlversprechungen ist nicht so einfach wie gedacht – wie etwa die aktuell gescheiterte Revision von ObamaCare zeigt. Dieses Faktum wird kurzfristig dafür sorgen, dass die zehnjährigen Swapzinsen – auch im Euroraum – in den nächsten vier Wochen nicht zu sehr ansteigen."
Der Experte der Postbank bewertet die kurzfristige Zinsentwicklung gleichfalls gelassen: "Aktuell befinden sich die langfristigen deutschen Kapitalmarktzinsen in einer Seitwärtsbewegung. Diese sollte sich noch einige Zeit fortsetzen. Zwar sprechen die deutlich gestiegene Inflationsrate und die robuste Konjunktur für höhere Zinsen am langen Ende. Einem deutlicheren Anstieg stehen aber vorläufig die zahlreichen politischen Unsicherheiten entgegen, wie sie zum Beispiel von den bevorstehenden Brexit-Verhandlungen, den französischen Präsidentschaftswahlen oder der wirtschaftspolitischen Ausrichtung der neuen US-Administration ausgehen."
Eher verhalten blickt ebenso der Experte der Commerzbank in die Zukunft. "Die US Notenbank scheint ein etwas forscheres Tempo bei ihren Zinserhöhungen an den Tag legen zu wollen. Sogar im Euroraum riecht es nach einer Zinswende. Selbst Tauben im EZB-Rat sprechen von der Möglichkeit, die Leitzinsen rascher als bisher gedacht anzuheben. Aber es gibt gewichtige Argumente gegen dieses optimistische Szenario. So dürfte die Inflationsrate in den kommenden Monaten rascher sinken, als die EZB unterstellt." Ein weiteres Risiko für die Rentenmärkte und damit auch die längerfristigen Finanzierungssätze bleibe die sich abzeichnende nachlassende Unterstützung durch die Anleihekäufe der EZB. "Wir gehen jedoch davon aus, dass es bei den Anleihekäufen zu keinem Strömungsabriss kommen wird, sondern das Kaufprogramm im nächsten Jahr nur vorsichtig zurückgefahren wird."
Bauzins-Trendbarometer: Aufwärtswahrscheinlichkeit bei den Zinsen
Beim weiteren Ausblick prognostiziert die Mehrheit der Experten mittel- bis langfristig steigende Konditionen. "Die Entwicklungen an den Kapitalmärkten waren von Kontinuität geprägt und die wirtschaftlichen Rahmendaten verbessern sich fortlaufend. Dies spricht für eine langsame Rückkehr zur Normalität", erklärt der Experte der Allianz. Der Marktbeobachter der Postbank kommt zum Schluss, dass mittelfristig der Einfluss der politischen Unsicherheiten nachlassen sollte. "Zudem dürfte die Europäische Zentralbank spätestens im September ein Tapering ihres Anleiheankaufprogramms beschließen, mit dessen Umsetzung voraussichtlich Anfang 2018 begonnen wird. Damit wären dann die Voraussetzungen für einen nachhaltigen Anstieg der Kapitalmarktzinsen geschaffen." Der Experte der Commerzbank relativiert den Ausblick jedoch hinsichtlich Zeit und Umfang: "Zinserhöhungen der EZB, die sich in erster Linie in steigenden variablen Zinsen niederschlagen würden, erwarten wir aber weder in diesem noch im kommenden Jahr und auch in längeren Laufzeiten dürften die Finanzierungssätze in den kommenden Monaten um die aktuellen Niveaus schwanken."
Interhyp-Expertenrat
Gerade die nach wie vor niedrigen Zinsen machen die richtigen Entscheidungen in Bezug auf Eigenkapitaleinsatz, Tilgung und Zinsbindung so wichtig. Wir raten unvermindert zu hohen Anfangstilgungen von drei Prozent und mehr – wodurch der Baukredit schnell zurückgezahlt und das Risiko einer hohen Restschuld zur Anschlussfinanzierung minimiert wird. So können Kreditnehmer bestmöglich vom Zinstief profitieren. Das gilt natürlich nicht nur für Erst-, sondern insbesondere auch für Anschlussfinanzierer.
Fazit
Seit dem Allzeittief im Spätsommer und Herbst 2016 mit Konditionen um 1 Prozent haben Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung mittlerweile die 1,5 Prozent-Marke erreicht. Vor dem Hintergrund der politischen Unwägbarkeiten wäre es allerdings zu früh, von einer nachhaltigen Trendwende zu sprechen. Das gilt sowohl für die Konjunktur als auch für die Zinsen, die von der EZB zunächst noch weiter niedrig gehalten werden dürften. Ob die EZB der amerikanischen Notenbank teilweise folgen kann, wird sich in den nächsten Monaten zeigen.
Finanzierungsbeispiel
Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,61% gebundener Sollzinssatz / 1,62% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von rund 332.000 Euro aufnehmen. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent. Bei 3 Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei rund 260.000 Euro.
Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern
* Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der ING-DiBa, der HypoVereinsbank, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "fallend", "steigend" oder "gleichbleibend" angegeben haben.
** Repräsentatives Beispiel: Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,61% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,62% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000 Euro), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 26 Jahre und 9 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 768,33 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 94.699,60 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 134.947,64 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.
