INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 1. DEZEMBER 2016

Günstiges Baugeld zum Jahresende – trotz leichtem Zinsanstieg

• zehnjährige Darlehen weiterhin unter 1,5 Prozent
• Notenbanksitzungen und Trump-Sieg im aktuellen Zinsmarkt eingepreist
• Bauzins-Trendbarometer: Vorerst Seitwärtsbewegung erwartet

Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG: "Erstmals seit Monaten hat sich Baugeld im November wieder leicht verteuert. Nachdem sich die Konditionen für Darlehen fast ein halbes Jahr seitwärts bewegt haben, legten sie im November um gut 0,2 Prozentpunkte zu. Für den leichten Zinsanstieg sind vor allem Renditeaufschläge in den USA nach dem Wahlsieg Trumps verantwortlich, wo im Dezember zudem eine Anhebung der Leitzinsen erwartet wird. Weil bei der Zinspolitik und der Inflationsentwicklung in Europa vorerst jedoch keine deutliche Trendwende abzusehen ist, müssen Häuslebauer in den nächsten Wochen keine davongaloppierenden Zinsen erwarten. Vielmehr bleiben die Finanzierungsbedingungen trotz des kleinen Anstiegs ausgezeichnet. Wie das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer zeigt, erwarten Experten kurzfristig mehrheitlich gleichbleibende Baugeldkonditionen. Im Jahr 2017 sieht ein Gros leicht steigende Zinsen."

(München, 1. Dezember 2016) Börsenbeben in China zu Jahresbeginn, historische Leitzinssenkung auf null Prozent in der Eurozone im März, Ölpreisverfall und weitere Griechenland-Kapriolen im Frühjahr, Brexit-Schock und italienische Bankenkrise im Sommer, USA-Wahlkampf und republikanische Wahlüberraschung im Herbst: Das Jahr 2016 hat für einige Aufregung gesorgt und an den Finanzmärkten nicht zu viel Zuversicht aufkommen lassen. Vor diesem Hintergrund hat die Europäische Zentralbank (EZB) ihre expansive Geldpolitik in den vergangenen Monaten immer wieder bekräftigt. Die Mischung aus geldpolitischen Maßnahmen und schleppender Konjunktur- und Inflationsentwicklung hat Investoren verstärkt auf deutsche Staatsanleihen setzen lassen. Mit deren Renditen waren die Bauzinsen in 2016 auf ein neues Allzeittief gefallen, zuletzt allerdings mit leichter Aufwärtsbewegung.

Entsprechend bewerten die im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer befragten Experten das sich dem Ende neigende Jahr. "Das Baugeld war so günstig wie noch nie. Wer 2016 gebaut hat, konnte von einem historischen Zinstief profitieren", sagt ein Experte der PSD Bank RheinNeckarSaar. "Natürlich war die EZB-Politik der Hauptgrund für die extrem niedrigen Zinsen im Jahr 2016. Schocks wie der Brexit haben noch zusätzlich für Unwägbarkeiten am Markt gesorgt. Wir von der Münchener Hypothekenbank hatten zu Jahresbeginn nicht erwartet, dass die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen so deutlich in negatives Terrain fallen", blickt der Experte der MünchenerHyp zurück. Rückwirkend bilanziert ein Experte der HypoVereinsbank: "Im Jahr 2016 haben die Kapitalmarktrenditen abermals neue Tiefstände erreicht. Im zehnjährigen Laufzeitbereich wurden erstmals negative Renditen gesehen. Wichtigster Treiber hinter dem niedrigen Renditeniveau war die Europäische Zentralbank, die im März die Leitzinsen senkte und das Wertpapierkaufprogramm ausweitete. Den entscheidenden Schub in den negativen Renditebereich löste dann das Brexit-Votum Ende Juni aus. Zum Jahresende hin führte eine Reihe besserer Konjunkturdaten, eine relativ stabile Ölpreis- und damit Inflationsentwicklung sowie eine allmählich abnehmende Neigung einiger Zentralbanken zu noch expansiveren geldpolitischen Maßnahmen zu einer Rückkehr der Renditen in positives Terrain."

Zwei wichtige Notenbanksitzungen in 2016

Doch das Jahr ist noch nicht zu Ende. Bei ihrer letzten geldpolitischen Sitzung im Jahr 2016, die am 8. Dezember stattfindet, wird die EZB darüber diskutieren, ob die laufenden Anleihekäufe mit einem Gesamtvolumen von 1,7 Billionen Euro ausreichen, um die Inflation in der Eurozone anzukurbeln. Danach wird sich die Aufmerksamkeit abermals auf die USA richten, wo die amerikanische Notenbank Fed am 14. Dezember tagt. Nachdem die befürchteten Marktturbulenzen nach dem Sieg von Donald Trump ausgeblieben waren, es im Gegenteil sogar positive Marktreaktionen gab, rechnen die Finanzmärkte inzwischen mit einer Erhöhung um 25 Basispunkte. Zuletzt hatte die Fed die Zinsen im Dezember 2015 nach knapp zehn Jahren erstmals wieder angehoben – seitdem aber mit Blick auf die vielen Unwägbarkeiten von weiteren Zinsschritten abgesehen. Wie die im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer befragten Experten erklären, ist trotz der beiden Notenbanksitzungen kurzfristig eine Seitwärtsbewegung am wahrscheinlichsten.

Auszeit für Trumpflation: "Märkte werden erstmal abwarten"

"Eine erste Zinserhöhung der Fed um 0,25 Prozent gilt als sicher und ist im Markt berücksichtigt", begründet ein Marktbeobachter der Allianz, warum die Zinsen in den nächsten Wochen seitwärts laufen sollten. Der Chefvolkswirt der ING-DiBa beurteilt die Lage ähnlich: "Trumpflation sollte eine kleine Auszeit nehmen. Nach der ersten Begeisterung über die möglichen Wachstumsimpulse eines Präsidenten Trump, werden die Märkte wohl erst mal abwarten, was der zukünftige Präsident wirklich im Angebot hat. Das wird bis zu seinem Amtsantritt Ende Januar dauern. Daran sollte auch die bevorstehende Zinserhöhung der Fed nicht viel ändern."

Die Commerzbank sieht im Zinsanstieg des Novembers ebenfalls keine Trendwende und argumentiert: "Die US-Wahl hat die US-Renditen am langen Ende steigen lassen, da die Inflationsrisiken zunehmen, der Angebotsdruck bei einem steigenden Defizit steigt und sich die Laufzeitenprämie erhöht. Der Aufwärtsdruck hat anfänglich auch auf die Kapitalmarktzinsen im Euroraum abgestrahlt, während der Renditeabstand zwischen zehnjährigen US-Staatsanleihen und Bundesanleihen auf den höchsten Stand seit Ende der 1980er Jahre gestiegen ist. Allerdings herrscht im Euroraum ein fundamental anderes Bild. Der unterliegende Inflationsdruck bleibt noch längere Zeit sehr moderat und die Bund-Emissionen gehen bei einem weitestgehend ausgeglichenen Haushalt zurück, während die Nachfrage nach sicheren und liquiden Staatsanleihen aufgrund regulatorischer Vorgaben steigt. Dies spricht für ein anhaltendes Tiefzinsumfeld."

Eine Einschätzung, die ein Experte der HypoVereinsbank teilt. "Die Wahl Donald Trumps zum amerikanischen Präsidenten hat unerwartet starke Auswirkungen auf Teile der globalen Zinsmärkte genommen. Trump hat bislang sehr expansive fiskalische Politikansätze präsentiert wie etwa Infrastruktur-Investitionen, Steuersenkungen, Repatriierungen oder Deregulierung. Unter dem Schlagwort "Reflation" preisen die Anleger als Folge dieser expansiven fiskalpolitischen Ausrichtung eine stärkere konjunkturelle Dynamik und zunehmenden Inflationsdruck in den USA ein. Die Renditen amerikanischer Staatsanleihen sind seit der Wahl um etwa einen halben Prozentpunkt nach oben geschnellt und befinden sich derzeit auf dem höchsten Niveau des Jahres. Zeitweise wurden die Renditen für Bundesanleihen mitgezogen. In der Spitze stieg die zehnjährige Bundrendite von 0,20 Prozent bis auf 0,40 Prozent. Mit etwas zeitlichem Abstand lässt sich jedoch konstatieren: Die zehnjährige Bundrendite steht aktuell auf demselben Niveau wie unmittelbar vor der amerikanischen Wahlentscheidung um 0,20 Prozent. Der zwischenzeitliche Trump-Effekt ist ausradiert. Das Wertpapierkaufprogramm der EZB bildet eine starke Gegenkraft zu dem Renditeanstieg in den USA – und einer Reihe anderer Staaten. Wir gehen davon aus, dass die Europäische Zentralbank auf ihrer Sitzung im Dezember eine Verlängerung ihres Wertpapierkaufprogramms beschließen wird. Auf kurze Sicht dürften die Marktrenditen daher weitgehend stabil bleiben."

Eine Seitwärtsbewegung erwartet ebenfalls die PSD Bank RheinNeckarSaar: "Wir rechnen zunächst mit einer unveränderten Zinspolitik der Europäischen Zentralbank. Mittelfristig dürften die Zinsen daher auch unabhängig der geplanten Zinsanhebungen der Fed zunächst auf dem jetzigen Niveau verbleiben." Die Sparkasse Hannover sieht den kleinen Zinsanstieg im November in der Teuerungsrate begründet, prognostiziert jedoch gleichfalls gleichbleibende Konditionen beim Baugeld: "Die Zinsen am Interbankenmarkt stiegen in den letzten Wochen im Zuge der steigenden Inflationserwartungen um rund 20 bis 30 Basispunkte. Dieser Anstieg wurde im Großen und Ganzen auf die Baukreditkonditionen umgelegt. Unter vergleichsweise geringen Schwankungen (plus/minus 25 Basispunkte) dürften die Baukreditzinsen auf dem erhöhten Niveau seitwärts tendieren." Die Postbank indes hält kurzfristig sogar nochmals leicht steigende Konditionen für möglich und begründet: "In den kommenden Wochen sollten die Bauzinsen anziehen, da die Baufinanzierer noch dabei sind, den deutlichen Anstieg der Kapitalmarktzinsen in den beiden letzten Monaten zu verarbeiten."

INTERHYP-BAUZINS-TRENDBAROMETER

Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer beruht auf den Aussagen des Expertenpanels*.

Werden die Zinsen steigen, sinken oder gleich bleiben?

Zinsentwicklung kurzfristig
(4 Wochen)

Zinsentwicklung mittel- bis langfristig
(6 Monate bis ein Jahr)

Etwas höhere Zinsen in 2017

2017 sehen die von Interhyp befragten Experten mehrheitlich etwas höhere Konditionen – gleichwohl viele Fragen im Raum stehen, wie ein Experte der HypoVereinsbank verdeutlicht: "Im kommenden Jahr dürften die Rentenmärkte von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst werden: Wie entwickelt sich der Ölpreis und die durch ihn maßgeblich beeinflusste Inflationsrate? Werden die optimistischen Wachstumserwartungen für die USA erfüllt? Wie entwickeln sich die amerikanisch-chinesischen Beziehungen und welchen Einfluss nimmt diese Entwicklung auf die Renditen amerikanischer Staatsanleihen? Wie bereitet die Europäische Zentralbank den Markt auf ein allmähliches Auslaufen des Wertpapierkaufprogramms vor? In einem konstruktiven Szenario setzen sich im Jahresverlauf diejenigen Kräfte durch, die ein allmähliches Ansteigen des allgemeinen deutschen Renditeniveaus bewirken sollten."

Nach Einschätzung eines Marktbeobachters der MünchenerHyp "müssen wir uns im Jahresverlauf 2017 dann auf Zinssteigerungstendenzen einstellen, vor allem wenn Donald Trump tatsächlich seine kreditfinanzierten Konjunkturstützungsmaßnahmen frühzeitig umsetzt. Nachdem die Marktliquidität an den Bondmärkten auch weiterhin eingeschränkt bleiben wird, rechnen wir für 2017 immer wieder mit relativ heftigen Zinsausschlägen. Die Zinstiefststände des Jahres 2016 werden wir 2017 nicht mehr erreichen." Dieser Bewertung pflichtet ein Experte der Sparkasse zu Lübeck bei: "Die stabilen Wirtschaftsdaten aus den USA in Verbindung mit dem angekündigten Investitionsprogramm des designierten US-Präsidenten Donald Trump werden aus unserer Sicht für einen Anstieg der langfristigen Kapitalmarktzinsen im US-Markt führen. Dieser Entwicklung werden sich die europäischen Zinsmärkte trotz der weiterhin expansiven Geldpolitik der EZB nicht komplett entziehen können."

Der Meinung eines Commerzbank-Marktbeobachters nach wird die Geldpolitik der EZB 2017 etwas an Kraft verlieren. "Zwar dürften die Zentralbankzinsen für Jahre auf ihren historischen Tiefständen bleiben. Das Anleihen-Kaufprogramm der EZB dürfte jedoch im kommenden Jahr zunehmend an seine Grenzen kommen. Die unvermeidliche Diskussion über ein Abschmelzen der Käufe dürfte dann die Renditen in längeren Laufzeiten und insbesondere die Risikoprämien für schwächere Bonitäten tendenziell etwas steigen lassen. Wir rechnen mit zehnjährigen Bund-Renditen in einer Spanne von null bis 0,75 Prozent bis Ende 2017. Die Zinsen für zehnjährige Hypothekendarlehen dürften in diesem Umfeld ebenfalls einen Boden bilden und analog zur Tendenz bei Staatsanleihen im kommenden Jahr moderat steigen", schlussfolgert er. Laut einem Allianz-Experten ist zu vermuten, dass der US-Dollar 2017 weiter erstarken wird, "in diesem Fall sind steigende Zinsen im Euro-Raum zu erwarten."

Bei der Postbank hält man steigende Zinsen ebenfalls für am wahrscheinlichsten: "Auch für 2017 rechnen wir damit, dass die maßgeblichen Einflussfaktoren auf das Zinsniveau des Öfteren wechseln werden. In den kommenden Monaten dürften zunächst politische Faktoren im Vordergrund stehen, wie insbesondere die zukünftige Ausrichtung der US-Finanzpolitik oder der für März avisierte Brexit-Antrag. Da das Unsicherheitspotenzial bezüglich beider Themen recht hoch ist, könnten die diesbezüglichen Einschätzungen der Marktteilnehmer stärkeren Schwankungen unterliegen und demnach auch zu einer erhöhten Volatilität an den Rentenmärkten führen. Mit der zunehmenden Klärung des politischen Umfeldes sollten dann im weiteren Jahresverlauf die Notenbanken wieder stärker in den Fokus rücken. Hinsichtlich der Fed rechnen wir für 2017 mit zwei Leitzinserhöhungen um jeweils 25 Basispunkte. Das Tempo der geldpolitischen Straffung wäre damit zwar immer noch verhalten, würde sich aber gegenüber 2016 erhöhen. Zudem könnte die zukünftige Ausrichtung der US-Finanzpolitik die Erwartungen hinsichtlich der US-Geldpolitik über 2017 hinaus beeinflussen. Sollte sich ein erhebliches "deficit spending" abzeichnen, würden wohl für 2018 und darüber hinaus stärkere Zinserhöhungen eingepreist, als dies bei einer Fortsetzung des vorsichtigen Konsolidierungskurses der Fall wäre. Die EZB wiederum dürfte im Verlauf des kommenden Jahres beginnen, ihr Anleiheankaufvolumen sukzessive zurückzuführen. Im Zusammenspiel mit einer anhaltenden konjunkturellen Erholung sowie einer steigenden Inflationsrate birgt dies Potenzial für eine nachhaltige Trendwende am deutschen Rentenmarkt. Dennoch rechnen wir aufgrund der nichtsdestotrotz weiterhin sehr expansiven EZB-Geldpolitik nicht mit einem Durchmarsch der Kapitalmarktzinsen nach oben. Die Schwankungsanfälligkeit auch bei den Konditionen für Baukredite könnte jedoch deutlich zunehmen. Zudem hat unserer Einschätzung nach das Risiko, dass die Finanzierungskonditionen für Bauherren im Zeitablauf auch deutlich ungünstiger werden könnten, klar zugenommen."

Fazit

Die Mehrheit der Experten ist sich darüber einig, dass der Zinsanstieg beim Baugeld im November keine Trendwende bei den Zinsen bedeutet und dass die geldpolitischen Entscheidungen der beiden Zentralbanken EZB und Fed im Dezember ebenso in den aktuellen Konditionen eingepreist sind wie eventuelle Wachstumsphantasien nach dem Wahlsieg Donald Trumps. Die Finanzierungsbedingungen bleiben kurzfristig sehr gut. Auch fürs kommende Jahr sieht die Mehrheit nur ein begrenztes Aufwärtspotenzial an den Zinsmärkten und damit beim Baugeld.

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,33% gebundener Sollzinssatz / 1,34% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von rund 360.000 Euro aufnehmen**. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent.

Bei drei Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei rund 277.000 Euro.

Interhyp-Expertenrat

Wer sich in den nächsten Monaten eine Wohnung kaufen oder ein Haus bauen möchte, findet ausgezeichnete Bedingungen vor, um für sein Vorhaben Fremdkapital aufzunehmen. Die persönlichen Immobiliengeschäfte sollten dabei jedoch weniger von künftigen Renditeszenarien des Betongolds geprägt sein, sondern vielmehr auf einem soliden Fundament stehen. Für die private Immobilienfinanzierung bedeutet dies: Machen Sie zunächst einen ehrlichen Kassensturz, bei dem Sie Ihre Ein- und Ausnahmesituation genau prüfen. Anschließend sollten Sie überlegen, wie viel Eigenkapital Sie in Ihre Finanzierung einbringen möchten. Viel Eigenkapitaleinsatz senkt nicht nur die Zinsen für das Darlehen, sondern bedeutet auch, dass weniger Geld kreditfinanziert aufgenommen werden muss. Ein wichtiger Faktor bei der Immobilienfinanzierung bleibt die Tilgung. Gerade im aktuellen Zinstief ist es wichtig, hohe Rückführungsquoten zu vereinbaren. So kann das Darlehen schnell zurückgezahlt werden und der Kreditnehmer optimal vom günstigen Zinsumfeld profitieren.

Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern

* Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der ING-DiBa, der HypoVereinsbank, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "fallend", "steigend" oder "gleichbleibend" angegeben haben.

** Repräsentatives Beispiel: Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,39% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,40% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000 Euro), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre und 6 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 732 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 89.000 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.670 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.