INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 3. NOVEMBER 2016

Baufinanzierung: Konditionsvergleich lohnt auch im Zinstief

• EZB bekräftigt expansive Geldpolitik und hält damit Zinsen tief
• Trendwende vorerst nicht in Sicht
• Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Experten sehen längerfristig höhere Zinsen

Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG: "Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) bei ihrer jüngsten Sitzung Mitte Oktober angekündigt hat, die expansive Geldpolitik fortzusetzen, ist weiterhin nicht mit einer signifikanten Trendwende bei den Zinsen zu rechnen. Gegen merklich anziehende Zinsen sprechen ebenso die zaghafter gewordene Rhetorik der US-Notenbank sowie die insgesamt noch immer schwache Konjunktur- und Inflationsentwicklung. Immobilienkäufer finden vor diesem Hintergrund Anfang November dieselben Finanzierungsbedingungen vor wie in den vergangenen Wochen. Die Konditionen für zehnjährige Baudarlehen liegen bei gerade einmal rund 1,2 Prozent, bei Bestanbietern sogar unter 1 Prozent. Das ist ein historisch günstiges Niveau. Wie das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer zeigt, erwarten Experten kurzfristig mehrheitlich weiter günstige Baugeldkonditionen. Steigende Zinsen sind demnach erst 2017 wahrscheinlich."

(München, 3. November 2016) Die vergangene EZB-Sitzung am 20. Oktober war mit Spannung und Spekulationen über ein Ende der Anleihekäufe erwartet worden. Die Zusammenkunft zeigte jedoch schnell: Große Überraschungen wird es vorerst nicht geben. EZB-Chef Mario Draghi hält sich die Türen weiter offen. Das gilt auch für die Fortführung der umstrittenen Käufe über den März 2017 hinaus. Die Transaktionen mit einem Volumen von derzeit monatlich rund 80 Milliarden Euro sollen mindestens bis zum Frühjahr laufen. Draghi ließ durchblicken, dass ein abruptes Ende der Anleihekäufe unwahrscheinlich sei. Warum auch?

Die Inflation hat zuletzt nur leicht zugelegt, was größtenteils auf höhere Ölpreise zurückzuführen ist. Auch die Arbeitsmarkterholung beschränkt sich in der Eurozone auf wenige Länder. Zweistellige Arbeitslosenquoten in den südeuropäischen Ländern versetzen die Menschen dort in alles andere als Konsumlaune. Selbst in Deutschland, der Konjunkturlokomotive, traut man der bis dato positiven Entwicklung nicht uneingeschränkt für die Zukunft, wie der jüngste Konsumklimaindex der GfK zeigt. Er ist um 0,3 auf 9,7 Punkte gefallen und liegt zum ersten Mal seit Juni unter der Marke von zehn Punkten. Zwar stieg die Konjunkturerwartung um 6,8 auf 13 Punkte. Terrorangst und Unsicherheit drücken dennoch auf die Kauflaune der Bundesbürger.

Weil die wirtschaftliche Gesamtlage nahezu unverändert ist, Geldpolitik expansiv bleibt und viele Effekte bereits eingepreist sind, rechnen die im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer befragten Experten kurzfristig unisono mit gleichbleibenden Zinsen.

"EZB-Präsident Draghi hat bei der jüngsten Pressekonferenz dargelegt, dass die Tapering-Gerüchte unzutreffend sind. Und er hat den Märkten erneut bestätigt, dass das QE-Programm nicht abrupt beendet werden wird. Deshalb ist kurzfristig keine Zinswende im Euroland zu erwarten. Unterstützt wird diese Tendenz auch durch eine FED, die immer noch sehr behutsam die erwarteten Zinserhöhungen diskutiert", sagt ein Experte der Münchener Hypothekenbank. Auch der Marktbeobachter der PSD Bank RheinNeckarSaar hält die Zinspolitik in den kommenden Wochen für tonangebend: "Die Entwicklung am Zinsmarkt ist weiter durch die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank bestimmt. Die EZB hat nochmals bekräftigt, dass die Zinsen für längere Zeit auf diesem oder einem niedrigeren Niveau gehalten werden sollen."

Ein Experte der Postbank schließt sich der Einschätzung an und konkretisiert: "Auch wenn sich die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen in den vergangenen Wochen von ihren Tiefständen nach dem Brexit-Votum Ende Juni gelöst hat und sich seit der zweiten Oktoberwoche wieder durchgehend in positivem Terrain bewegt, sehen wir kurzfristig auch weiterhin kein deutliches Aufwärtspotenzial. Somit sollten auch die Zinsen für zehnjährige Hypothekendarlehen in den kommenden Wochen auf ihrem aktuellen Niveau verharren. Da wir davon ausgehen, dass die EZB auf ihrer Dezember-Sitzung trotz der zuletzt etwas anziehenden Inflation und der fortschreitenden konjunkturellen Erholung im Euroraum ihr bestehendes, aktuell bis März 2017 laufendes Anleiheankaufprogramm noch einmal um weitere sechs Monate verlängern wird, ist auch auf absehbare Zeit kein markanter Anstieg der Kapitalmarktzinsen zu erwarten."

Der Experte der Commerzbank kommentiert das kurzfristig zu erwartende Zinsszenario ähnlich: "Die langfristigen Finanzierungssätze in der Eurozone bleiben auf absehbare Zeit in ihrer engen Spanne gefangen, die mit Renditen zehnjähriger Bundesanleihen um die null Prozent einhergeht. Zum einen begrenzt die zunehmende Anleiheknappheit bei andauernden EZB-Käufen das Aufwärtspotenzial. Gleichzeitig gibt es jüngst einige Anzeichen vor allem außerhalb der Eurozone, die für steigende Inflationserwartungen sprechen. Der ölpreisbedingte Anstieg der Inflationsraten bedeutet zwar noch keinen breiteren Inflationsdruck. Diese Entwicklung zusammen mit Aussagen einiger Zentralbanken, wonach man bereit ist, ein Überschießen der Inflation zu akzeptieren, dürfte die Tendenz steigender Inflationserwartungen intakt halten. Da die Realrenditen jedoch fest verankert bleiben, bedeutet dies jedoch nur moderat höhere Nominalrenditen."

Ein Marktbeobachter der HypoVereinsbank lenkt den Blick auf anstehende politische Ereignisse. "Im Jahr 2016 liegen - wie bereits im Jahr 2015 - eine Reihe mutmaßlicher ,Highlights' ganz am Jahresende. Wie in 2015 stehen auch in 2016 für den Monat Dezember ganz konkret eine geldpolitische Straffung in den USA und eine geldpolitische Lockerung in der Eurozone im Raum. Hinzu kommen mit der Präsidentschaftswahl in den USA (8. November) und dem Verfassungsreferendum in Italien (4. Dezember) zwei politische Ereignisse mit herausragender Tragweite. Überdies planen die Opec-Staaten (möglicherweise unter Kooperation einiger Nicht-Opec-Staaten) für Ende November, ein Abkommen zur Stabilisierung von Förderquoten und Ölpreisen zu unterzeichnen. In diesem Umfeld dürfte es den Finanzmarktteilnehmern vor Mitte Dezember schwerfallen, einen grundsätzlich optimistischen Ton an den Tag zu legen. Bei gleichzeitig verhaltener Wachstums- und Inflationsentwicklung spricht das Umfeld dafür, dass wir uns weiterhin in dem vertrauten Niedrigzinsumfeld bewegen werden", erklärt der Experte.

"Die Märkte haben mittlerweile eine Zinserhöhung in den USA für Dezember eingepreist. Daher sollten die Kapitalmarktzinsen auf eine tatsächliche Zinserhöhung auch nicht reagieren. Kurzfristig könnte die US-Wahl noch für Schwankungen an den Märkten sorgen, eine fundamentale Veränderung sollte es allerdings erst im nächsten Jahr geben, wenn es mehr Deutlichkeit zum Brexit und einem möglichen Ende des QE-Programms der EZB gibt", sagt der Chefvolkswirt der ING-DiBa. Bei der Allianz fasst man kurz zusammen und erklärt: "Bis zum Jahreswechsel sind starke Zinsbewegungen unwahrscheinlich."

INTERHYP-BAUZINS-TRENDBAROMETER

Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer beruht auf den Aussagen des Expertenpanels*.

Werden die Zinsen steigen, sinken oder gleich bleiben?

Zinsentwicklung kurzfristig
(4 Wochen)

Zinsentwicklung mittel- bis langfristig
(6 Monate bis ein Jahr)

Mittel- und langfristig rechnen viele Experten allerdings mit leicht steigenden Zinsen bei Immobiliendarlehen. "Mittelfristig dürften die Auswirkungen steigender US-Zinsen auch moderat auf die Renditen von Bundesanleihen und damit auch auf die Zinsen für zehnjährige Hypothekendarlehen abstrahlen. Wir gehen davon aus, dass die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen über die kommenden zwölf Monate auf ein Niveau von rund 0,25 Prozent steigen werden", so ein Commerzbank-Experte. Seitens der Postbank heißt es: "Sollte die US-Notenbank FED jedoch wie erwartet im Dezember den Leitzins auf 0,50 bis 0,75 Prozent anheben und in der ersten Jahreshälfte 2017 einen weiteren Zinsschritt folgen lassen, dürften im Sog steigender US-Zinsen im kommenden Jahr auch im Euroraum die langfristigen (Hypotheken-)Zinsen zulegen, wenngleich auch nur in begrenztem Maße." Ein Experte der HypoVereinsbank sieht ebenfalls frühestens im nächsten Jahr Veränderungen am Zinsmarkt: "Auch der allmähliche (Ölpreis-Basiseffekt bedingte) Anstieg in den Inflationsraten dürfte sich wohl erst bei positivem Lauf der Dinge und dann im Jahr 2017 in Form steigender Renditen in den Rentenmärkten niederschlagen."

Fazit

Wie erwartet haben die Schwankungen bei den Zinsen für Immobiliendarlehen zuletzt leicht zugenommen. Insgesamt laufen die Konditionen jedoch weiterhin seitwärts. Mit Zinsen von oft unter 1,2 Prozent finden Immobilienkäufer hervorragende Finanzierungsbedingungen vor. Solange die Geldpolitik expansiv bleibt, müssen Kreditnehmer nicht mit einer Trendwende rechnen. Erst langfristig wird es leicht aufwärts gehen - unter anderem dann, wenn die Renditen für deutsche Staatsanleihen klettern.

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,18 % gebundener Sollzinssatz / 1,19 % effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von knapp rund 376.000 Euro aufnehmen**. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent.

Bei drei Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei rund 268.000 Euro.

Interhyp-Expertenrat

Bei der Immobilienfinanzierung verhält es sich ein bisschen wie mit dem Tanken bei insgesamt billigen Benzinpreisen. Obwohl die Zinsen günstig sind, lohnt der Vergleich. Immobilienkäufer, die in diesen Tagen einen Kredit aufnehmen wollen, sollten nicht das erstbeste Angebot der Hausbank nehmen - sondern sich zunächst einen Marktüberblick verschaffen. Baugeldvermittler wie Interhyp helfen nicht nur dabei, die persönliche Zinsspanne für ein Darlehen zu eruieren. Experten unterstützen Häuslebauer vor allem dabei, verschiedene Zinsbindungs- und Tilgungsszenarien durchzuspielen. Denn: Viel wichtiger als die Zinsen bleiben individuelle Finanzierungen, die den eigenen Bedürfnissen gerecht werden.

Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern

*Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Commerzbank, der ING-DiBa, der HypoVereinsbank, der Münchener Hypothekenbank, der Postbank und der PSD Bank RheinNeckarSaar ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "fallend", "steigend" oder "gleichbleibend" angegeben haben.

**: Repräsentatives Beispiel: Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,39% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,40% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000 Euro), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre und 6 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 732 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 89.000 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.670 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.