INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 6. OKTOBER 2016

Goldener Herbst für Häuslebauer

• Inflations- und Arbeitsmarktzahlen in Deutschland im Aufwind
• EZB bleibt weiter auf Kurs des billigen Geldes
• Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: längerfristig höhere Zinsen

Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG: "Immobilienkäufer in Deutschland profitieren im Herbst von der relativen Ruhe an den Finanzmärkten. Die Zinsen für Immobiliendarlehen haben sich auch im September wie bereits den gesamten Sommer über seitwärts bewegt - und zwar auf historisch niedrigem Niveau. Damit erhalten Kreditnehmer mit ausreichend Eigenkapital bei Bestanbietern Anfang Oktober zehnjährige Darlehen zu Konditionen von unter einem Prozent. Viele Kreditnehmer bekommen eine Immobilienfinanzierung für unter 1,2 Prozent. Wie das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer zeigt, erwarten Experten kurzfristig mehrheitlich weiter günstige Baugeldkonditionen. Einige halten sogar neue Tiefststände für möglich. Mit Blick auf die Präsidentschaftswahl in den USA und die unklare künftige Zinspolitik in den USA könnte es im vierten Quartal zu stärkeren Schwankungen kommen."

(München, 6. Oktober 2016) Wäre dieser Zinsbericht ein Wetterbericht, dann würde es heißen: In den nächsten Wochen können sich Häuslebauer auf einen goldenen Herbst einstellen. Und weiter: Grund für die ungewöhnlich konstant günstige Zinslage bleibt die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die bei ihrer jüngsten Sitzung am 8. September das Anleihekaufprogramm sowie den Leitzins bestätigt hat. Darüber hinaus bleibt die Großwetterlage unverändert. Die Preise in der Eurozone haben im September nur leicht zugelegt. Die jährliche Teuerungsrate kletterte auf 0,4 Prozent. Dass die Preise in Deutschland im September gegenüber dem Vorjahr um 0,7 Prozent zulegten, werteten die Experten als gutes Zeichen. Im europäischen Kontext ist das jedoch noch ein laues Lüftchen. Selbiges gilt für den Arbeitsmarkt. In Deutschland ging die Arbeitslosenquote zwar deutlich auf 5,9 Prozent zurück. In den Euroländern verharrt sie jedoch unverändert auf hohem Niveau von durchschnittlich knapp über zehn Prozent. Diese Kombination führt seit Monaten zu dauerhaft niedrigen und teilweise negativen Renditen bei deutschen Staatsanleihen - wodurch Kreditinstitute günstig refinanzieren und günstige Kredite ausgeben können. Nachfolgend das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer mit den Aussichten für die nächsten Wochen und Monate.

Kurzfristig erwarten die von Interhyp befragten Experten gleichbleibende bis fallende Zinsen an den Märkten und damit bei Immobiliendarlehen. Das aktuelle Umfeld fasst ein Experte der Allianz zusammen: "Nach einem zeitweiligen Ausbruch der Zinsen nach oben ist das Niveau wieder auf Tiefstände gefallen. Dies ist im Einklang mit Kommentaren der großen Zentralbanken." Die Experten der Sparkasse zu Lübeck bewerten die Lage wie folgt: "Aufgrund des geringen Wirtschaftswachstums in der Eurozone und durch die anhaltend niedrigen Inflationserwartungen in Europa gehen wir von einem konstant niedrigen Zinsniveau aus. Durch die expansive Geldpolitik der EZB sehen wir kurzfristig sogar Spielraum für leicht fallende Renditen."

Der Experte der HypoVereinsbank erwartet im vierten Quartal 2016 eine "ganze Reihe bedeutender Unsicherheitsfaktoren. Die folgenden fünf Ereignisse sind für die Finanzmarktteilnehmer von herausragender Bedeutung: 1. Präsidentschaftswahl in den USA, 2. Verfassungsreferendum in Italien, 3. mögliche Zinsanhebung in den USA, 4. mögliche Zinssenkung in Großbritannien, 5. Verlängerung des Anleihekaufprogramms der Europäischen Zentralbank." In diesem Umfeld dürfte es den Finanzmarktteilnehmern laut HypoVereinsbank vor Mitte Dezember schwer fallen, einen grundsätzlich optimistischen Ton an den Tag zu legen. "Bei gleichzeitig verhaltener Wachstums- und Inflationsentwicklung spricht vieles dafür, dass wir uns weiterhin in dem vertrauten Niedrigzinsumfeld bewegen werden", heißt es seitens der HypoVereinsbank.

Ähnlich die Einschätzung seitens der PSD RheinNeckarSaar: "Die Europäische Zentralbank hat ihren Weg der extrem expansiven Geldpolitik abermals bekräftigt - die Finanzierungsbedingungen dürfen für Häuslebauer auf absehbare Zeit weiter attraktiv bleiben." Die Experten der Commerzbank sehen gleichfalls eine Tendenz zu seitwärts laufenden Zinsen: "Die Konjunkturindikatoren zeichnen keinen klaren Trend. Die US-Notenbank redet zwar verstärkt über die nächste Zinserhöhung, schiebt die Entscheidung aber weiter vor sich her. Die EZB sieht sich zunehmend mit den Nebenwirkungen und Grenzen ihres Kaufprogramms von Anleihen konfrontiert. Die Finanzmärkte schauen ferner mit Besorgnis auf den europäischen Bankensektor, während die politische Unsicherheit in den Peripherieländern weiter hoch bleibt. Bundesanleihen profitieren bei der steigenden Risikoaversion als sicherer Hafen, was die Renditen drückt. Das moderate Wirtschaftswachstum und die niedrige Kerninflation sprechen auch aus fundamentaler Sicht dafür, dass die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen noch einige Monate im negativen Bereich verharren. Moderate Aufwärtsrisiken für die Renditen leiten sich zum einen aus einer Zinserhöhung der US-Notenbank ab, die wir weiterhin im Dezember erwarten. Zum anderen sprechen weitere Anleihekäufe der EZB über den März 2017 hinaus nicht zwangsläufig für fallende Renditen bei Bundesanleihen."

Die Experten der Postbank pflichten bei: "Auf kurze Sicht ist noch nicht mit wesentlichen Veränderungen am langen Ende des deutschen Rentenmarktes zu rechnen. Im Verlauf des kommenden Jahres könnte sich das Umfeld aber sukzessive verändern."

INTERHYP-BAUZINS-TRENDBAROMETER

Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer beruht auf den Aussagen des Expertenpanels*.

Werden die Zinsen steigen, sinken oder gleich bleiben?

Zinsentwicklung kurzfristig
(4 Wochen)

Zinsentwicklung mittel- bis langfristig
(6 Monate bis ein Jahr)

Langfristig geht es nach Meinung der befragten Experten mit den Zinsen für Immobiliendarlehen leicht aufwärts. Eine wesentliche Rolle spielt neben der Konjunkturerholung für alle befragten Marktbeobachter die amerikanische Notenbankpolitik.

Laut Postbank zeichnet sich trotz weiterhin bestehender Risiken eine Fortsetzung der konjunkturellen Erholung im Euroraum ab. "Zudem dürfte die Inflationsrate in den kommenden Monaten spürbar steigen, auch wenn diese Entwicklung überwiegend auf einem Basiseffekt beruhen wird. Die US-Notenbank wiederum dürfte ihren Leitzins im Dezember 2016 weiter anheben und signalisieren, dass auch im kommenden Jahr mit vorsichtigen Leitzinserhöhungen zu rechnen ist. Vor diesem Hintergrund ist auch nicht auszuschließen, dass die EZB früher als derzeit noch vom Markt erwartet ein allmähliches Zurückfahren ihrer Anleiheankäufe avisieren wird. In der Summe sollte dies dann zu einer Trendwende am deutschen Rentenmarkt führen, wobei der Renditeanstieg jedoch sehr verhalten ausfallen dürfte", erklären die Experten der Postbank. Auch die Commerzbank geht davon aus, dass die amerikanische Notenbank die Zinsen erhöht und rechnet damit, dass mittelfristig die Auswirkungen steigender US-Zinsen moderat auf die Renditen von Bundesanleihen und damit auf die Zinsen für zehnjährige Hypothekendarlehen abstrahlen. "Wir gehen davon aus, dass die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen über die kommenden 12 Monate auf ein Niveau von rund 0,25 Prozent steigen."

Die Analysten der MünchenerHyp erkennen eine höhere Wahrscheinlichkeit, dass die FED im Dezember nun die erwartete Zinserhöhung umsetzt. "Deshalb sollte auch mittelfristig eine Reaktion bei den Zinsen zu verzeichnen sein, die im Jahr 2017 zu etwas höheren Zinssätzen - vor allem im längeren Ende der Strukturkurve - führen dürfte."

Der Experte der HypoVereinsbank hält ebenfalls einen langfristigen Aufwärtstrend für möglich. "Bei (für die Finanzmärkte) positivem Verlauf der Dinge erwarten wir hinten raus ein allmähliches Abschwächen der Finanzmarktrisiken, begleitet von einem sehr graduellen Anstieg der Langfristrenditen." Trotz der Zinsspekulationen in den USA und leichter Aufwärtstendenz mahnt der Chefvolkswirt der ING-DiBa zur Gelassenheit. "Die Finanzmärkte bleiben angespannt und nervös. Jede Aussage von Notenbankern wird auf die Goldwaage gelegt. In den USA haben die Spekulationen über eine Leitzinserhöhung erneut begonnen. Gleichzeitig erschraken Anleger nach Gerüchten, dass die EZB über ein langsames Ende des Anleihenaufkaufprogrammes nachdenken würde. Diese Angst vor steigenden Zinsen sollte sich in den kommenden Wochen wieder legen, wenn deutlich wird, dass ein höherer Leitzins in den USA noch lange nicht das Ende des billigen Geldes ist, und dass bei der EZB Gedankenspiele und Tatsachen zwei ganz unterschiedliche Paar Schuhe sind."

Fazit

Immobilienkäufer finden in den nächsten Wochen weiterhin hervorragende Finanzierungsbedingungen vor. Die zaghafte Konjunkturerholung in Deutschland und die etwas steigende Inflation reichen bisher nicht für eine Trendwende bei der europäischen Zinspolitik. Frühestens langfristig, wenn die Zinsen in den USA steigen sollten, erwarten Experten Abstrahleffekte auf Europa - und leicht kletternde Konditionen.

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,11% gebundener Sollzinssatz / 1,12% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von knapp rund 387.000 Euro aufnehmen**. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent.

Bei drei Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei rund 292.000 Euro.

Interhyp-Expertenrat

Nicht übereilt handeln, eine hohe Anfangstilgung wählen, Bestzinsen durch viel Eigenkapital sichern: So in etwa lautet die Formel für die bestmögliche Immobilienfinanzierung im aktuellen Zinsumfeld. Denn: Die Seitwärtsbewegung der Konditionen auf dem historisch günstigen Niveau ermöglicht es Immobilieninteressenten zunächst, die Immobilienfinanzierung in Ruhe zu planen. Eine hohe Anfangstilgung indes sorgt dafür, dass die Zinsersparnis bestmöglich genutzt wird, die Schulden schnell zurückzuzuführen. Ein hoher Eigenkapitaleinsatz wiederum verbessert nicht nur die Zinsen für das Darlehen selbst, sondern minimiert auch das Risiko einer zu hohen Schuldenlast.

Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern

*Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der ING-DiBa, der HypoVereinsbank, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "fallend", "steigend" oder "gleichbleibend" angegeben haben.

**: Repräsentatives Beispiel: Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,39% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,40% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000 Euro), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre und 6 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 732 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 89.000 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.670 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.