INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 4. AUGUST 2016

Rekordtief im Sommer: Bestkonditionen unter 1 Prozent

• Konditionen bewegen sich auf Niveau des Allzeittiefs
• EZB führt expansiven geldpolitischen Kurs fort
• Bauzins-Trendbarometer: kurzfristig seitwärts, langfristig leicht aufwärts

Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG: "Fehlende eindeutige positive Impulse an den Märkten haben im Juli die Konditionen für Immobiliendarlehen auf extrem günstigem Niveau seitwärts tendieren lassen. Die Zinsen für zehnjährige Darlehen liegen Anfang August oft nur bei etwas über einem Prozent. Bestkonditionen unter einem Prozent sind bei hohem Eigenkapitalanteil möglich. Baugeld ist damit so günstig wie nie seit Bestehen der Bundesrepublik. Die aktuelle Nachrichtenlage und die Einschätzungen der im Rahmen des Interhyp-Bauzins-Trendbarometers befragten Experten lassen erwarten, dass die Kreditbedingungen für Immobilienkäufer und Bauherren in den nächsten Wochen ausgezeichnet bleiben. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat bei ihrer jüngsten Sitzung Mitte Juli den Leitzins unverändert bei null Prozent belassen und eine Fortführung der expansiven Geldpolitik angekündigt. Sowohl der nahende Brexit als auch die Bankenkrise in Italien, die bevorstehenden Präsidentschaftswahlen in den USA und die weltweit lahmende Konjunkturentwicklung drücken auf die Renditen deutscher Staatsanleihen und damit die Bauzinsen. Erst mittel- bis langfristig sind etwas höhere Zinsen zu erwarten."

(München, 4. August 2016) Wer Gründe für die niedrigen Bauzinsen in Deutschland finden möchte, muss nicht lange danach suchen. Eine Ursache bleibt die anhaltende Melange aus schwachem Wirtschaftswachstum in Europa, fehlender Konsumfreude und niedriger Inflation. Diese Mischung führt einerseits zu einer expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Andererseits investieren viele Anleger in deutsche Staatsanleihen, da Deutschland seit Jahren vergleichsweise solide dasteht und als sicherer Hafen gilt. Dies führt zu niedrigen Renditen bei deutschen Staatsanleihen bis in den negativen Bereich, wodurch wiederum Banken ausgegebene Kredite günstig refinanzieren können.

Ein Blick auf ausgewählte Daten bestätigt dieses Bild von relativer Stärke Deutschlands und dem sich nur schleppend erholenden Europa. Die Inflation lag in Deutschland im Juli bei 0,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr, in der Eurozone bei 0,2 Prozent. Die Arbeitslosigkeit liegt im Euroraum laut der europäischen Statistikbehörde Eurostat aktuell bei 10,1 Prozent - wobei die Zahlen in Deutschland deutlich besser sind. Laut der Bundesagentur für Arbeit liegt die Arbeitslosenquote in Deutschland aktuell bei sechs Prozent. Das Konsumklima hat sich zuletzt in der gesamten EU leicht aufgehellt. Für eine deutliche Trendwende an den Märkten reicht es jedoch derzeit noch nicht. Vor diesem Hintergrund gehen alle im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer befragten Experten kurzfristig von gleichbleibenden Konditionen aus.

Laut dem Zinsexperten der HypoVereinsbank lasten "vorerst und bis in den Herbst hinein hohe konjunkturelle und vor allem politische Risiken wie das Verfassungsreferendum in Italien und die US-Präsidentschaftswahl auf der Marktstimmung. Der jüngste Ölpreisverfall steht einem Renditeanstieg ebenfalls entgegen. Das Wertpapierkaufprogramm wirkt wie eine dauerhafte Stütze für den Rentenmarkt." Ähnlich sieht es die Commerzbank und analysiert: "Die europäischen Rentenmärkte haben sich vom Schock des Referendums in Großbritannien schnell erholt. Die Renditen von Bundesanleihen konnten sich aufgrund des steigenden Risikoappetits etwas von ihren Tiefständen lösen. Der Fokus richtet sich allerdings wieder auf das schwache globale Wachstum und die niedrige Inflation. Somit dürften die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen noch einige Monate im negativen Bereich verharren, auch wenn sich die Risikostimmung sukzessive weiter aufhellen dürfte."

Die Postbank erwartet eine hohe Nachfrage nach Staatsanleihen, die die Kapitalmarktzinsen auf sehr niedrigem Niveau verankert: "Die EZB dürfte ihre Leitzinsen zwar nicht weiter senken, angesichts der gestiegenen Unsicherheit aufgrund des Votums der britischen Bevölkerung für einen Austritt des Landes aus der EU jedoch in den kommenden Monaten, wahrscheinlich im September, beschließen, ihr Anleiheankaufprogramm über März 2017 hinaus zu verlängern." Deshalb sollten die Zinsen für langfristige Hypothekendarlehen auf absehbare Zeit sehr niedrig bleiben.

Auch der Experte der Allianz sieht kaum Impulse und erwartet "kurzfristig keine Änderung, denn die US-Notenbank hält die Zinsen konstant und der Brexit ist in der Erwartung der Marktteilnehmer berücksichtigt." Der Chefvolkswirt der ING-DiBa rechnet ebenfalls mit keinen nennenswerten Veränderungen. "Es sieht im Moment so aus, als ob es nach Jahren von Sommerkrisen endlich mal wieder ein richtiges Sommerloch an den Märkten geben könnte. Erst Ende August werden Spekulationen über mögliche Zinsschritte der Fed und weitere Lockerung der EZB wieder aufleben." Seitens der PSD Bank RheinNeckarSaar heißt es: "Die volkswirtschaftlichen Auswirkungen der Brexit-Entscheidung auf die Eurozone sind noch nicht absehbar. Eine nachlassende Wachstumsdynamik sowie die Entwicklung der Inflationserwartungen werden aus unserer Sicht eine weiterhin expansive Geldpolitik der Notenbanken nach sich ziehen. Wir gehen weiterhin von anhaltend günstigen Finanzierungsbedingungen in der Wohnbaufinanzierung aus."

INTERHYP-BAUZINS-TRENDBAROMETER

Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer beruht auf den Aussagen des Expertenpanels*.

Werden die Zinsen steigen, sinken oder gleich bleiben?

Zinsentwicklung kurzfristig
(4 Wochen)

Zinsentwicklung mittel- bis langfristig
(6 Monate bis ein Jahr)

Während sich Immobilienkäufer nach Meinung der Experten kurzfristig weiter auf niedrigste Zinsen einstellen können, sind sich die Marktbeobachter beim längerfristigen Ausblick nicht ganz einig. Eine knappe Mehrheit erwartet leicht steigende Konditionen, viele gehen jedoch bis Jahresende von anhaltenden Niedrigzinsen beim Baugeld aus. "Auf Jahressicht könnte das Zinsniveau am langen Ende des Kapitalmarktes moderat steigen, sofern sich die konjunkturelle Erholung im Euroraum fortsetzt und sich bei der Inflationsrate ein allmählicher Aufwärtstrend herausbildet. Dies würde dann auch die Zinsen für langfristige Baudarlehen in begrenztem Ausmaß steigen lassen", heißt es seitens der Postbank.

Der Experte der HypoVereinsbank erkennt mittelfristig leichtes Aufwärtspotenzial, "sollten die politischen Risiken abebben". Die Inflationsrate sollte aufgrund des Basiseffekts ansteigen. "Insgesamt erwarten wir einen Nervositätsabfall in den Märkten, der von einem moderaten Renditeanstieg auf 0,25 Prozent (10-jährige Bundrendite Ende 2016) begleitet werden sollte."

Eine Wahrscheinlichkeit zu höheren Konditionen erkennt langfristig ebenso die Commerzbank. Das Potenzial nach oben sei jedoch begrenzt. "Die Notenbanken dürften aufgrund der politischen Unsicherheit in Europa und jüngst enttäuschenden Konjunkturdaten sehr vorsichtig agieren und systemische Risiken eindämmen. Die Bank of England dürfte ihre Geldpolitik weiter lockern und die US-Notenbank die nächste Zinserhöhung bis Dezember zurückhalten." Der Commerzbank-Experte geht entsprechend davon aus, dass die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen vor Jahresende nicht nachhaltig über null Prozent steigen.

Fazit

Immobilienkäufer profitieren davon, dass die Märkte aktuell nicht von neuen Hiobsbotschaften heimgesucht werden. Die aktuellen Unsicherheiten nach dem Brexit-Votum scheinen ebenso weitestgehend eingepreist wie die allerorten verhaltenen Konjunkturaussichten. Angesichts der niedrigen Teuerungsraten gehen die Experten einhellig von einer weiterhin expansiven Geldpolitik aus, die das Aufwärtsrisiko bei den Konditionen für Immobilienkredite begrenzt. Langfristig sind höhere Baugeldkonditionen wahrscheinlich, wobei der Konditionsanstieg nicht zu wirklich teuren Finanzierungsbedingungen führen wird.

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,10% gebundener Sollzinssatz / 1,11% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von rund 387.000 Euro aufnehmen**. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent.

Bei drei Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei mehr als 292.000 Euro.

Interhyp-Expertenrat

Immobilienkäufern bietet sich in diesem Sommer ein perfektes Zinsumfeld bei Immobiliendarlehen, das sie geschickt nutzen sollten. Dazu gehört, trotz günstiger Konditionen und damit Darlehensraten von Anbeginn auf ein gesundes Verhältnis von Fremd- und Eigenkapital zu achten. Ein ausreichend hoher Eigenkapitalanteil sorgt nicht nur für beste Zinssätze, sondern schützt vor einer Überschuldung. Darüber hinaus raten wir zu individuellen Krediten, die sich bestmöglich an die eigenen finanziellen Bedingungen anpassen. Was heißt das? Sowohl bei der Zinsbindung als auch bei der Tilgung sollten Kreditnehmer Varianten wählen, die dem eigenen Wunsch nach Sicherheit und Flexibilität entsprechen. Allerdings sollte die Tilgung eher hoch als niedrig gewählt werden, empfehlenswert sind anfängliche Tilgungen von drei Prozent und mehr. Wer es sicher mag und einen langfristigen Planungshorizont favorisiert, kann diese Extraportion Sicherheit durch lange Zinsbindungen erhalten und flexible Tilgungsoptionen aktuell meist problemlos hinzubuchen. Dies erhöht zwar die Konditionen für das Darlehen geringfügig, jedoch fällt dies angesichts historisch niedriger Zinsaufschläge nicht groß ins Gewicht.

Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern

*Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der HypoVereinsbank, der ING-DiBa, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "fallend", "steigend" oder "gleichbleibend" angegeben haben.

**: Repräsentatives Beispiel: Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,39% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,40% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre und 6 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 732 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 89.000 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.670 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.