INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 7. JULI 2016

Baugeld wieder auf Allzeittief

• Zinsen auf niedrigstem Stand seit Gründung der Bundesrepublik
• Brexit-Votum, EZB-Politik, neue Unsicherheiten: Zeichen weiter auf Niedrigzins
• Bauzins-Trendbarometer: kurzfristig seitwärts, langfristig leicht aufwärts

Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG: "Der Brexit-Schock hat nicht nur das Pfund auf Talfahrt geschickt, sondern ebenfalls die ohnehin niedrigen Zinsen bei Immobilienkrediten nochmals etwas sinken lassen. Mit Konditionen von unter 1,3 Prozent für zehnjährige Darlehen hat Baugeld seinen niedrigsten Stand seit Gründung der Bundesrepublik erreicht. Dass Immobilienkäufer und Häuslebauer hierzulande derart günstig Darlehen erhalten, ist die Folge der seit Jahren anhaltenden expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) und der Flucht der Investoren in langfristige deutsche Staatsanleihen, die ein wichtiger Indikator für das Baugeld sind. Angesichts der Unsicherheiten an den Märkten nach dem Brexit-Votum und durch die schwelende Bankenkrise in Italien ist Sicherheit gefragt: Zehnjährige Bundesanleihen sind zuletzt ins Minus gerutscht - ebenfalls auf ein neues Rekordtief. Das Brexit-Votum zeigt, wie unberechenbar die Entwicklungen an den Märkten sind. Was jedoch kurzfristig zu Turbulenzen führt, muss langfristig nicht unbedingt große Auswirkungen haben. So gehen die im Rahmen des Interhyp-Bauzins-Trendbarometers befragten Experten weiterhin mehrheitlich von kurzfristig gleichbleibenden und langfristig moderat steigenden Konditionen bei Immobilienkrediten aus."

(München, 7. Juli 2016) Die Europäische Zentralbank (EZB) erklärt immer wieder, dass es Zeit brauche, bis ihre Aktionen wirken. Zuletzt bemühten die Banker dafür gerne das Bild eines Medikamentes, das wohldosiert eingesetzt werden müsse und bei dem die Nebenwirkungen genau abzuwägen seien. Soweit, so gut. In den vergangenen Wochen und Monaten sah es tatsächlich mehrfach so aus, als würde sich die EZB-Politik auszahlen, im Zuge derer der Leitzins auf null Prozent gesenkt und umfangreiche Anleiheankaufprogramme beschlossen wurden. Die Inflation in Deutschland lag im Juni bei 0,3 Prozent nach 0,1 Prozent im Mai, wie das Statistische Bundesamt mitteilte. Auch im Euroraum zog die jährliche Inflationsrate an. Sie betrug im Juni geschätzte 0,1 Prozent nach minus 0,1 Prozent im Vormonat. Ebenfalls bergauf geht es auf dem Arbeitsmarkt. So ist die Arbeitslosenquote im Euroraum im Mai auf 10,1 Prozent und damit den niedrigsten Stand seit fast fünf Jahren gesunken. Das Problem ist jedoch: Die Symptome des Patienten Europa mögen immer ähnlich sein. Die Ursachen jedoch ändern sich ständig. Nach Immobilienkrisen, Eurokrise, Bankenkrise und Schuldenkrise steckt nach dem Brexit-Votum für einige Kritiker ganz Europa in einer Krise. Die Märkte reagierten nach dem Referendum entsprechend heftig. Der Euro gab deutlich nach, das Pfund fiel gegenüber dem Dollar auf den tiefsten Stand seit drei Jahrzehnten und die wichtigsten europäischen Aktienmärkte haben zwischenzeitlich merklich nachgegeben. In den nächsten Wochen wird sich erweisen, ob die Turbulenzen nur kurzfristiger Natur waren und ob die Medikation der EZB ähnlich wie ein Breitbandantibiotikum wirkt und Europa konjunkturell dauerhaft auf die Beine bringt. Wie ein Blick auf das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer zeigt, geht die Mehrheit der befragten Experten von einer weiteren wirtschaftlichen Erholung aus.

Kurzfristig rechnet der überwiegende Teil der Marktbeobachter mit gleichbleibenden Zinsen bei Immobiliendarlehen. "Gegenwärtig werden die Entwicklungen an den Zins- und Kapitalmärkten in erster Linie von den Auswirkungen des Brexit-Referendums beeinflusst. Nachdem wegen der sehr unübersichtlichen politischen, aber auch konjunkturellen Lage tendenziell die Risikoneigung niedrig bleibt, ist keine Tendenz zu einer Trendwende zu erkennen; wir erwarten deshalb einen Seitwärtstrend, der allerdings höheren Schwankungen unterliegen könnte, weil unerwartete Nachrichten für Überraschungen sorgen werden", heißt es etwa bei der MünchenerHyp. Diese Einschätzung teilt der Experte der PSD RheinNeckarSaar und erklärt: "Die Entscheidung der Briten, die EU zu verlassen, dürfte kurz- und mittelfristig für weitere Unsicherheit an den Kapitalmärkten sorgen. Bundesanleihen als sicherer Hafen werden weiter gefragt sein, so dass die Renditen und somit auch die Hypothekenzinsen anhaltend niedrig bleiben dürften." Der Chefvolkswirt der ING-DiBa schließt sich der Einschätzung an: "Auch wenn das ganz große Chaos ausblieb, so wird das Brexit-Votum auch in den kommenden Wochen das Geschehen an den Märkten großenteils bestimmen. Die politische Unsicherheit bleibt hoch und niemand weiß wirklich, wie es weitergeht. Damit ist auch eine Leitzinserhöhung in den USA erst einmal wieder vom Tisch." Die PSD Rhein-Ruhr hält kurzfristig sogar fallende Konditionen für möglich. Das Brexit-Referendum sorge kurzfristig für sinkende Zinsen, weil die Marktteilnehmer Sicherheit suchen. "Da jedoch noch keine weiteren Fakten zum tatsächlichen Austrittstermin und den Rahmenbedingungen existieren, ist eine valide Einschätzung zu den mittel- und langfristigen Auswirkungen zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich und die Zinsen werden sich bis zum Bekanntwerden von weiteren Fakten voraussichtlich eher seitwärts bewegen", so die Experten der PSD Rhein-Ruhr. Auch der Zinsexperte der HypoVereinsbank hält kurzfristig fallende Konditionen für möglich. "Die Brexit-Abstimmung hat die Ausgangslage für den europäischen Rentenmarkt weiter verschärft. Das niedrige Renditeniveau erhält zusätzliche Unterstützung über gleich mehrere Kanäle, darunter der gedämpftere Wachstums- und Inflationsausblick, die aufgeschobene Leitzinsanhebung in den USA sowie Marktspekulationen über weitere Lockerungsmaßnahmen durch die EZB und erhöhte Unsicherheiten. Das immer niedrigere, bis in lange Laufzeiten negative Renditeniveau drängt Anleger auf der Suche nach positiver Rendite in immer längere Laufzeiten, wodurch die Renditen dort ebenfalls sinken und so weiter - ein Zirkelschluss."

INTERHYP-BAUZINS-TRENDBAROMETER

Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer beruht auf den Aussagen des Expertenpanels*.

Werden die Zinsen steigen, sinken oder gleich bleiben?

Zinsentwicklung kurzfristig
(4 Wochen)

Zinsentwicklung mittel- bis langfristig
(6 Monate bis ein Jahr)

Langfristig prognostizieren die meisten Experten ohnehin ein höheres Zinsniveau in Deutschland. "Die europäischen Rentenmärkte haben sich vom Schock des Referendums in Großbritannien schnell erholt", erklärt der Experte der Commerzbank und ergänzt: "In den kommenden Monaten dürften die Rentenmärkte volatil bleiben, da der Zeitplan für einen Brexit und das zukünftige Verhältnis zwischen Großbritannien und der EU unklar bleibt. Eine "schmutzige Scheidung" würde die Konjunkturrisiken und damit die Risikoaversion steigen lassen. Wir halten dieses Szenario allerdings für wenig wahrscheinlich und erwarten eine gütliche Einigung. In diesem Fall dürfte die globale Unsicherheit ihren Höhepunkt schon überschritten haben und die Belastungen für die Konjunktur im Euroraum sich in Grenzen halten. Dies spricht für moderat höhere Renditen, wenngleich die Maßnahmen der EZB einen deutlichen Anstieg verhindern."

Der Experte der Sparkasse zu Lübeck hält allerdings mittel- bis langfristig fallende Zinsen für möglich: "Durch den angekündigten Austritt Großbritanniens aus der EU haben sich die konjunkturellen Aussichten für die Eurozone eingetrübt. Durch das geringere Wirtschaftswachstum bleiben die Zinsen auf niedrigem Niveau mit leicht fallender Tendenz."

Die Analysten der Sparkasse Hannover erklären, dass "die Brexit-Entscheidung der Briten mittel- bis langfristig keine Auswirkungen auf den Zinsmarkt haben" wird und mit steigenden Zinsen zu rechnen sei. Auch die Allianz prognostiziert steigende Zinsen - sowohl kurz- als auch mittel- bis langfristig. Und die Postbank erklärt: "Aufgrund der aktuell erhöhten Unsicherheit an den Märkten sowie der - auch ohne den Beschluss zusätzlicher Maßnahmen - weiterhin ultraexpansiven Geldpolitik der EZB ist aus unserer Sicht kurzfristig nicht mit einem signifikanten Anstieg der Kapitalmarktzinsen und damit auch nicht mit einer Trendwende bei den Zinsen für Hypothekendarlehen zu rechnen. Zudem dürften die Brexit-Sorgen die US-Notenbank Fed in ihrer Absicht, den Leitzins nur sehr vorsichtig anzuheben, nochmals bestärken. Die Fortsetzung der im Dezember vergangenen Jahres eingeleiteten Zinswende in den USA erwarten wir nicht zuletzt deshalb erst gegen Ende des Jahres. Mit steigenden US-Zinsen ergibt sich dann auf Sicht von zwölf Monaten ein gewisses Aufwärtspotenzial für die deutschen Kapitalmarktzinsen und damit auch für die Zinsen für Hypothekendarlehen. Zumindest bis zum aktuell avisierten Ende des EZB-Anleiheankaufprogramms im März 2017 dürfte dieses aber sehr begrenzt sein."

Diesmal hat Interhyp zusätzlich gefragt, ob der Brexit Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben könnte. Einige Experten halten Effekte für möglich. So der Experte der MünchenerHyp: "Die Zinsen bleiben niedrig, in ausgewählten deutschen Metropolregionen werden die Immobilienpreise tendenziell anziehen." Und die Analysten der Sparkasse Hannover schätzen: "Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sind abhängig von den Entscheidungen der Kreditinstitute, ob sie London verlassen und wohin sie gehen. Fällt die Entscheidung für die ein oder andere Stadt in Deutschland, steigt dort - bei sonst gleichen Umständen - die Nachfrage."

Fazit

Erster heftiger Reaktionen an den Finanzmärkten zum Trotz erwarten die Marktteilnehmer mittelfristig keine größeren Auswirkungen eines möglichen Brexit auf die Zinsen für Immobilienkredite. Immobilienkäufer finden damit aktuell ein Zinsumfeld vor, das maßgeblich von der expansiven Geldpolitik der EZB und der Suche nach deutschen Staatsanleihen geprägt ist. Mittelfristig ist eine Seitwärtsbewegung bei den Zinsen am wahrscheinlichsten, wobei Konditionsausschläge möglich sind. Langfristig könnten sich nach Meinung der Marktbeobachter Fundamentaldaten und die Auswirkungen der amerikanischen Notenbankpolitik in einem leichten Zinsanstieg widerspiegeln.

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,23% gebundener Sollzinssatz / 1,24% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von rund 372.000 Euro aufnehmen**. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent.

Bei drei Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei mehr als 283.000 Euro.

Interhyp-Expertenrat

Die Zinsen für Immobilienkredite befinden sich auf einem historischen Allzeittief. Immobilienkäufer sollten die günstigen Konditionen nutzen, um möglichst hohe Tilgungsraten, am besten von drei Prozent und mehr zu vereinbaren. Auf alle Fälle heißt es, ob der Billigzinsen die Nerven zu bewahren und den Immobilienerwerb nicht allein vom Zinsniveau abhängig zu machen. Der Immobilienkauf ist eine langfristige Angelegenheit, die Immobilienkäufer oft über zwei Jahrzehnte hinweg an einen Kredit bindet. Entsprechend wichtig ist eine individuelle Finanzierung, die zur persönlichen finanziellen Situation passt.

Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern

*Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der HypoVereinsbank, der ING-DiBa, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "fallend", "steigend" oder "gleichbleibend" angegeben haben.

**: Repräsentatives Beispiel: Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,39% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,40% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre und 6 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 732 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 89.000 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.670 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.