INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 7. APRIL 2016

Nach historischem Zinsschritt bleibt Baugeld günstig

• EZB zementiert mit jüngsten Zinsschritten vorerst niedriges Zinsniveau
• Bauherren sollten Kreditaufnahme genau an ihren Möglichkeiten ausrichten
• Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Darlehen bleiben günstig

Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG: "Wer aktuell eine Immobilie kaufen möchte, kommt weiterhin in den Genuss der Zinspolitik und der konjunkturellen Lage in Europa. Die jüngsten Zinsschritte der Europäischen Zentralbank (EZB) am 10. März 2016 haben einmal mehr deutlich gemacht, dass Geld in naher Zukunft billig bleibt. Mit der Senkung der EZB-Zinsen und der Aufstockung der Anleihekäufe demonstrieren die Notenbanker symbolisch und real ihre Entschlossenheit, die Konjunktur und Inflation in Europa anzukurbeln. Die aktuelle Gemengelage hält die Renditen für Bundesanleihen niedrig, an denen sich die Baugeldentwicklung orientiert. Die Konditionen für zehnjährige Immobilienfinanzierungen bewegen sich entsprechend seit dem historischen Zinsschritt der EZB nahezu unverändert bei unter 1,5 Prozent. Die für das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer befragten Experten rechnen kurzfristig mit gleichbleibenden oder sogar fallenden Zinsen, langfristig bleibt ein moderater Anstieg wahrscheinlich."

(München, 7. April 2016) Ein Blick auf ausgewählte Konjunkturdaten zeigt, dass die Talfahrt in der Eurozone gestoppt scheint, es aber nur sehr langsam bergauf geht. Hoffnungen machen beispielsweise die jüngsten Arbeitsmarktzahlen, die Anfang April veröffentlicht wurden. Demnach sank die Arbeitslosenquote in der Eurozone im Februar auf 10,3 Prozent und damit auf den niedrigsten Stand seit August 2011. Allerdings bleiben die Unterscheide zwischen den Ländern drastisch. Deutschland weist aktuell mit 4,3 Prozent die niedrigste Quote auf, Griechenland mit über 24 Prozent die höchste. Auch im europäischen Einzelhandel zog der Umsatz leicht an. Die Börsen, deren Aktienkurse durch die Geldschwemme nur ein verzerrtes Abbild der aktuellen und künftigen Wirtschaftsleistung zeichnen, befinden sich im leichten Aufwind. Allerdings: Die jährliche Inflation im Euroraum schätzt Eurostat, das statistische Amt der Europäischen Union, im März 2016 auf minus 0,1 Prozent.

Die Inflationszielmarke der Europäischen Zentralbank von knapp unter zwei Prozent bleibt angesichts vieler Ungewissheiten vorerst ein großes Ziel. Die Auswirkungen der Flüchtlingskrise auf die Konjunktur bleiben schwer abschätzbar, und die demnächst wieder startenden Schuldenverhandlungen mit Griechenland zeigen, dass scheinbar vergessene Themen längst nicht vom Tisch sind. Das gilt ebenso für globale Entwicklungen wie das nachlassende Wirtschaftswachstum in China, die nun doch etwas gedämpfteren Aussichten für die USA oder erneut sinkende Rohölpreise, die nicht zuletzt sehr deutlich die globalen Überkapazitäten bei gleichzeitig verhaltener Nachfrage verdeutlichen. Es scheint damit nur konsequent, dass die EZB am 10. März den Leitzins von 0,05 Prozent auf 0 Prozent gesenkt und den Einlagesatz von minus 0,3 Prozent auf minus 0,4 Prozent weiter herabgesetzt hat. Die Aufstockung der umstrittenen Anleihekäufe von 60 Milliarden Euro auf monatlich 80 Milliarden Euro untermauert die Lockerung des geldpolitischen Kurses ebenso wie die kurzfristig aufgekommene ökonomische Diskussion, ob selbst Bargeldgeschenke an Bürger (Helikoptergeld) eine Option sein könnten - der die EZB allerdings skeptisch gegenübersteht.

Die im Rahmen des Interhyp-Bauzins-Trendbarometers befragten Experten sind sich vor diesem Hintergrund einig darüber, dass Baugeld in den nächsten Monaten nicht teurer wird.

"Anhaltende Abwärtsrisiken und niedrige Preissteigerungsraten in der Eurozone bestimmen das konjunkturelle Umfeld. Die Hypothekenzinsen dürften sich in diesem Umfeld weiterhin günstig für Bauherren entwickeln", erklärt der Experte der PSD RheinNeckarSaar. "Aufgrund des weiterhin schwachen Wirtschaftswachstums und wegen der niedrigen Inflationserwartungen in der Eurozone gehen wir von unverändert niedrigen langfristigen Zinssätzen an den Kapitalmärkten aus. Zementiert wird dieses Niedrigzinsniveau durch die Aktivitäten der EZB, die neben einer Senkung des Leitzinses und des Einlagensatzes für Banken eine erhebliche Ausweitung ihres Wertpapierkaufprogrammes beschlossen hat", schließen sich die Experten der Sparkasse zu Lübeck an. Laut dem Experten der HypoVereinsbank "dürften kurzfristig gleich drei Faktoren den Rentenmarkt stützen und das Renditeniveau damit nahe historischer Tiefs halten: Erstens der wieder fallende Ölpreis und seine Auswirkungen auf die (marktbasierten) Inflationserwartungen. Zweitens der erneute Schwenk der amerikanischen Notenbank in Richtung einer noch zurückhaltenderen Zinspolitik. Und drittens der Beginn des nun auf 80 Milliarden Euro pro Monat ausgeweiteten Wertpapierkaufprogramms der EZB."

INTERHYP-BAUZINS-TRENDBAROMETER

Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer beruht auf den Aussagen des Expertenpanels*.

Werden die Zinsen steigen, sinken oder gleich bleiben?

Zinsentwicklung kurzfristig
(4 Wochen)

Zinsentwicklung mittel- bis langfristig
(6 Monate bis ein Jahr)

Langfristig zeichnen die von Interhyp befragten Experten ein gemischtes Bild, wobei die etwas größere Mehrheit steigende Zinsen beim Baugeld prognostiziert. "Die US-Notenbank schiebt ihre nächste Zinserhöhung weiter vor sich her. Die Konjunkturdaten dürften jedoch solide genug ausfallen, damit die Fed im Juni und im Dezember die Zinsen erhöht. Der Markt scheint den Umfang der Zinserhöhungen in den USA weiter zu unterschätzen. Mittelfristig gehen wir zwar von moderat steigenden Zinsen in längeren Laufzeiten aus. Zum Jahresende dürften die Renditen von Anleihen in längeren Laufzeiten die aktuellen Niveaus allerdings nur unwesentlich übersteigen", bewertet die Commerzbank die Lage im Jahresverlauf. "Mittelfristig sollten Spekulationen über weitere Zinserhöhungen der Fed auch die Kapitalmarktzinsen in Europa leicht nach oben drücken", sagt der Chefvolkswirt der ING-DiBa. Auch die Postbank argumentiert ähnlich: "Wir gehen davon aus, dass das extrem niedrige Zinsniveau in diesem Marktsegment noch für einige Monate Bestand haben wird. Mit der von uns erwarteten Fortsetzung der konjunkturellen Erholung im Euroraum, einer in der zweiten Jahreshälfte ansteigenden Inflationsrate der Europäischen Währungsunion sowie sich dann gleichzeitig abzeichnender Leitzinserhöhungen in den USA dürften die langfristigen Kapitalmarktrenditen im weiteren Jahresverlauf aber allmählich wieder steigen. Dies sollte dann auch zu moderat höheren Zinsen für langfristige Hypothekendarlehen führen." Wirklich teuer wird Baugeld damit auch in 2016 nicht werden.

Fazit

Solange die Wirtschaftsdaten keine eindeutigen und nachhaltigen positiven oder negativen Impulse zeigen, sehen wir bei den Hypothekenzinsen auf niedrigem Niveau eine Seitwärtsbewegung in einem Korridor von unter 2 Prozent. Maßgeblich beeinflusst werden die Zinsen dabei von den Renditen für Bundesanleihen. Renditen von kaum mehr als 0,10 Prozent für 10-jährige Bundesanleihen können zu Gegenkorrekturen führen, und damit zu Schwankungen beim Baugeld.

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,39% gebundener Sollzinssatz / 1,40% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von rund 355.000 Euro aufnehmen. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent.

Bei drei Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei knapp 274.000 Euro.

Interhyp-Expertenrat

Wer sich von der lockeren Zinspolitik der EZB nicht dazu verleiten lässt, eine größere Immobilie zu kaufen als eigentlich beabsichtigt, kann in diesen Tagen dank günstiger Darlehenszinsen mit der Finanzierung einer eigenen Immobilie einen wichtigen Baustein für seine Altersvorsorge legen. Wichtig ist eine solide Finanzierung. Käufer und Häuslebauer sollten hohe Tilgungsraten vereinbaren und ausreichend Eigenkapital einbringen. Wichtig ist außerdem, dass sich Immobilienkäufer damit beschäftigen, wie die Finanzierung dann aussieht, wenn die Zinsbindung in fünf, zehn, 15 oder 20 Jahren ausläuft. Solide finanzieren heute jene Kreditnehmer, die zum Zinsbindungsende entweder ausreichend Rücklagen zum Ablösen der Restschuld gebildet haben beziehungsweise die ihre Anschlussfinanzierung auch zu gegebenenfalls höheren Zinsen stemmen können. Oder anders gesagt: Bauherren sollten ihre Finanzierung an ihren finanziellen Möglichkeiten ausrichten - und nicht an den Möglichkeiten des Marktes. Dieser erlaubt aktuell zum Teil mehr, als sich der ein oder andere auf Dauer leisten kann.

Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern

*Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der HypoVereinsbank, der ING-DiBa, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort fallend, steigend oder gleichbleibend angegeben haben.

**: Repräsentatives Beispiel: Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18 in 80807 München, zustande kommenden Verträge erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,39% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,40% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre und 6 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 732 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 89.000 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.670 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.