INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 4. FEBRUAR 2016

Zinsen für Immobilienkredite wieder nahe Rekordtief

• Bestkonditionen für zehnjährige Darlehen bei rund 1,1 Prozent
• EZB-Ankündigungen und Ölpreisverfall sprechen für niedrige Konditionen
• Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: kurzfristig auch fallende Zinsen möglich, langfristig werden steigende Zinsen erwartet

Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG: "Wer angesichts der hohen Nachfrage bei Immobilien ein geeignetes Objekt findet und kaufen möchte, kann sich über günstige Zinsen bei der Finanzierung freuen. Im Januar haben die Konditionen für Immobilienkredite nochmals nachgegeben. Die Zinsen für zehnjährige Darlehen liegen oft bei rund 1,4 Prozent, die Bestkonditionen liegen zum Teil auch bei rund 1,1 Prozent pro Jahr oder noch tiefer. Damit ist das Rekordtief vom Frühjahr vergangenen Jahres fast wieder erreicht. Verursacht wurde der neueste Zinsrutsch vor allem durch die Ankündigung der Europäischen Währungshüter über neue Maßnahmen der Geldpolitik, nachdem Inflation und Konjunktur sich noch nicht wie erhofft entwickelt haben. Nach Auffassung der für unser aktuelles Bauzins-Trendbarometer befragten Experten bleibt das Zinsumfeld in den nächsten Wochen und Monaten insgesamt günstig. Allerdings gibt es unterschiedliche Auffassungen, ob es Zinsausschläge nach oben oder nach unten gibt. Einige Experten halten kurzfristig noch fallende Zinsen für möglich. Die aktuellen Indikatoren und Wirtschaftszahlen erweisen sich als nicht eindeutig genug, um eine klare Richtung zu erkennen."

(München, 4. Februar 2016) Sparer und Kreditnehmer müssen auch in diesem Jahr gleichermaßen auf die Worte und Taten der Notenbanker rund um EZB-Chef Mario Draghi blicken. Während Sparer unter der Nullzinspolitik leiden, weil sie keine Zinsen für ihre Guthaben erhalten, profitieren Kreditnehmer vom Kampf der Zentralbanker gegen die niedrige Inflation, weil Kredite extrem billig sind. Im Augenblick sieht es so aus, als ob Sparer weiterhin das Nachsehen haben werden. Zur ersten Sitzung des neuen Jahres hat die Europäische Zentralbank (EZB) neue geldpolitische Maßnahmen in Aussicht gestellt. Entsprechend gespannt blicken Marktteilnehmer schon heute auf die nächste Sitzung der Notenbanker am 10. März. Die Begründung für eventuelle weitere Maßnahmen findet sich unter anderem im deutlich nachlassenden Wirtschaftswachstum in China, das die europäische Konjunkturerholung empfindlich schwächen könnte. Darüber hinaus hat der Ölpreisverfall den Währungshütern einen Strich durch die Rechnung steigender Preise gemacht. Der Ölpreis ist im Januar auf den niedrigsten Stand seit elf Jahren gefallen und hat die Inflationsrate ebenso mit auf Talfahrt genommen. Die EZB befürchtet nun wieder eine negative Teuerungsrate, nachdem sich diese zuletzt wieder leicht ins Plus gedreht hatte.

Die im Zuge des Interhyp-Bauzins-Trendbarometers befragten Experten schauen vor allem auf die EZB, um die kurzfristige Zinsentwicklung abschätzen zu können. "Die EZB hat auf ihrer jüngsten Pressekonferenz eine gewisse Bereitschaft für weitere Lockerungsmaßnahmen gezeigt; deshalb ist kurzfristig eher wenig Zinssteigerungspotenzial im Euro-Raum gegeben", erklärt ein Experte der MünchenerHyp. Ähnlich äußert sich die Sparkasse zu Lübeck: "Mit Blick auf die von der EZB weiter verfolgten geldpolitischen Maßnahmen, niedriger Inflation sowie eines geringen Wirtschaftswachstums in der gesamten Eurozone sehen wir mittelfristig keine ausgeprägten Tendenzen für steigende Zinsen." Für den Experten der ING-DiBa ist neben den europäischen Währungshütern der Blick über den Atlantik nicht weniger wichtig: "Der starke Fall der Ölpreise und die anhaltende Konjunkturschwäche Chinas haben die Aussichten für die Weltwirtschaft weiter verschlechtert. Vor allem in den USA könnte das zu einer starken Veränderung der erwarteten Geldpolitik führen. Mittlerweile ist selbst ein komplett unveränderter Leitzins für dieses Jahr nicht mehr auszuschließen. In den kommenden Wochen sollten negative Konjunkturzahlen diese Spekulation weiter füttern und damit noch weiteren Druck auf die Kapitalmarktzinsen ausüben."

Auch nach Auffassung der Postbank hat die Europäische Zentralbank "klare Hinweise gegeben, dass der EZB-Rat auf seiner Sitzung im März weitere expansive geldpolitische Maßnahmen beschließen könnte. Dies hat die Renditen am Kapitalmarkt nochmals gedrückt. Solange die Aussicht besteht, dass die EZB noch expansiver wird, ist auch nicht mit einer nachhaltigen Trendwende der Kapitalmarktzinsen nach oben zu rechnen." Die Commerzbank hält angesichts der aktuellen Lage sogar fallende Zinsen für möglich: "Die Finanzierungsbedingungen dürften sich in den kommenden Wochen weiter verbessern. Niedrige Ölpreise und anhaltende Sorgen über die chinesische Wirtschaft lassen bei den Notenbanken Zweifel aufkommen, ob die Inflation wie erwartet steigt. So ist der Markt zunehmend skeptisch, dass die US-Notenbank die Zinsen weiter deutlich normalisieren kann. Gleichzeitig hat die japanische Notenbank erstmals Strafzinsen auf die Überschussreserven der Geschäftsbanken eingeführt und damit die Spekulationen angefacht, dass die EZB den Einlagensatz im März stärker senken könnte."

Die HypoVereinsbank sieht das aktuelle Zinstief bei Immobiliendarlehen im Rückgang der Bundrenditen begründet: "Mit dem jüngsten Rückgang der Bundrenditen sollte der Markt sein Tief erreicht haben. Auf einem Renditeniveau von 0,35 Prozent für zehnjährige Bundesanleihen dürften der Ölpreisrückgang, die dadurch anhaltend niedrige Inflation sowie die Erwartung weiterer Maßnahmen durch die EZB Anfang März ausreichend eingepreist sein. Weitere Renditerückgänge bergen das zunehmende Risiko einer starken Korrektur, wie sie im Frühjahr 2015 zweimal beobachtet werden konnte." Summa summarum gehen 50 Prozent in den nächsten Wochen von gleichbleibenden Konditionen aus, wobei 40 Prozent nochmals fallende Zinsen und 10 Prozent steigende Zinsen für möglich halten.

INTERHYP-BAUZINS-TRENDBAROMETER

Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer beruht auf den Aussagen des Expertenpanels*.

Werden die Zinsen steigen, sinken oder gleich bleiben?

Zinsentwicklung kurzfristig
(4 Wochen)

Zinsentwicklung mittel- bis langfristig
(6 Monate bis ein Jahr)

Ein leicht gemischtes Bild zeigt das Bauzins-Trendbarometer ebenso beim langfristigen Ausblick. Hier erwarten 20 Prozent unveränderte, 10 Prozent fallende und eine Mehrheit von 70 Prozent steigende Zinsen. So prognostiziert die Postbank im Jahresverlauf steigende Konditionen: "Infolge von Leitzinserhöhungen seitens der US-Notenbank dürfte der Euro seinen Abwertungstrend wieder aufnehmen. Damit sollten dann auch die Erwartungen auf zusätzliche expansive Maßnahmen seitens der EZB schwinden. Die Kapitalmarktrenditen dürften dann steigen. Das Risiko für diesen Ausblick besteht vor allem darin, dass die US-Notenbank den gerade eingeschlagenen Zinserhöhungskurs vorzeitig beenden könnte, falls sich die US-Konjunktur deutlich schlechter entwickelt, als derzeit noch erwartet wird." Die MünchenerHyp bewertet die Lage gegenüber Interhyp ähnlich. "Wir erwarten aber im Jahresverlauf immer noch so robuste US-Konjunkturdaten, dass die amerikanische Notenbank ein- bis zweimal an der Zinsschraube dreht. Diese Maßnahmen sollten die Renditen der länger laufenden US-Treasuries etwas ansteigen lassen, wovon sich die langfristigen Euro-Zinssätze (10 Jahre und länger) vermutlich nicht vollkommen abkoppeln können", heißt es in einem Statement. Auch für die Commerzbank spielt die Entwicklung in den USA für den mittelfristigen Ausblick eine Rolle: "Mittelfristig gehen wir von moderat steigenden Zinsen in längeren Laufzeiten aus. Dies liegt in erster Linie daran, dass der Markt den Umfang der Zinserhöhungen in den USA noch unterschätzt."

Fazit

Die zentrale Frage für Immobilienkäufer lautet weiterhin: Wie werden sich Konjunktur und Inflation entwickeln? Solange es in der Eurozone an klaren Wachstumsbeweisen fehlt und die Teuerungsrate weit unter den angestrebten rund zwei Prozent liegt, können Immobilienkäufer von günstigen Zinsen ausgehen. Auch die Zinspolitik der amerikanischen Notenbank wird über die Entwicklung beim Baugeld mitentscheiden. Immobilienkäufer, Bauherren und Eigenheimbesitzer sollten die derzeit positiven Finanzierungsbedingungen für sich nutzen.

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,40% gebundener Sollzinssatz / 1,41% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Darlehen über rund 352.000 Euro aufnehmen**. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent. Bei drei Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei rund 272.000 Euro.

Interhyp-Expertenrat

Viele Immobilienkäufer erhalten aktuell Darlehen um 1,4 Prozent. Wer viel Eigenkapital mitbringt, kann die Konditionen bei Bestanbietern sogar auf rund 1,1 Prozent oder zum Teil sogar noch darunter drücken. Wir empfehlen Immobilienkäufern und Anschlussfinanzierern gleichermaßen hohe Anfangstilgungen, von möglichst mindestens drei Prozent. Denn: Wer im aktuellen Zinstief mit nur einem Prozent tilgt, zahlt seinen Kredit mehr als 60 Jahre ab. Auf niedrigere Zinsen und noch bessere Finanzierungsmöglichkeiten sollte indes kein Darlehensnehmer spekulieren. Sowohl Korrekturen bei den Bundesanleihen als auch positivere Konjunkturdaten können die Konditionen steigen lassen. Wir empfehlen Interessenten eine maßgeschneiderte Finanzierung, die ohnehin wichtiger ist als eine Nachkommastelle bei den Zinsen. Durch die Wahl individueller Zinsbindungen und Tilgungsoptionen lässt sich jedes Darlehen bestmöglich an die persönlichen Bedürfnisse nach Sicherheit und Flexibilität anpassen.

Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern

*Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der HypoVereinsbank, der ING-DiBa, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort fallend, steigend oder gleichbleibend angegeben haben.

**: Der Zinssatz in unserem Finanzierungsbeispiel für die individuellen Finanzierungsvorhaben von 2/3 der Interhyp-Kunden läge bei diesem Zinsniveau. Dem liegen folgende Annahmen zugrunde: 10 Jahre Sollzinsbindung, 2 Prozent Anfangstilgung, 60 Prozent Beleihungsauslauf, Nettodarlehensbetrag: 100.000 Euro. Voraussetzung: einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über eine Grundschuld, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge), Auslagen (z.B. Grundbuchkosten) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen.