INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 7. JANUAR 2016

Baufinanzierung 2016: Neues Jahr, günstige Zinsen

• Immobilienkredite günstig, im Jahresverlauf moderat steigende Tendenz
• Jahresstart in der Eurozone mit niedriger Inflation
• Crash an Chinas Börsen zeigt Anfälligkeit der Weltwirtschaft

Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG: "Für Häuslebauer und Immobilienkäufer bleibt der Gang zur Bank auch 2016 meist eine angenehme Angelegenheit. Wie erwartet bewegen sich die Zinsen für Immobiliendarlehen zum Jahresstart auf im historischen Vergleich sehr niedrigem Niveau. Die Chancen stehen gut, dass sich daran in den nächsten Monaten nichts grundlegend ändert. Zwar hat die amerikanische Notenbank noch im Dezember mit einer Leitzinserhöhung die Zinswende eingeläutet. Die Währungshüter der Europäischen Zentralbank (EZB) indes werden nicht müde, ihre Entschlossenheit kundzutun, im neuen Jahr dem selbst gesteckten Inflationsziel ein Stück näher zu kommen. Eine Folge der lockeren Geldpolitik: Zehnjährige Immobiliendarlehen kosten aktuell oft unter 1,6 Prozent Zinsen. Nach Meinung der für unser aktuelles Bauzins-Trendbarometer befragten Experten wird sich das Zinsumfeld kurzfristig kaum ändern - im Jahresverlauf erwarten viele aber moderat steigende Konditionen."

(München, 7. Januar 2016) Nach dem Jahreswechsel ist vor dem Jahreswechsel: Das neue Jahr war noch keine Woche alt, als der Börsencrash in China den Anlegern weltweit eindringlich vor Augen geführt hat, dass die Weltwirtschaft in 2016 auf einem fragilen Fundament steht. Bereits im Vorjahr hatte es immer wieder Befürchtungen gegeben, dass sich die chinesische Volkswirtschaft, die sich in den vergangenen Jahren als globaler Wachstumsmotor behauptet hat, abkühlt. Und tatsächlich schrumpft die Industrieproduktion im Reich der Mitte, in dem viele Unternehmen haushoch verschuldet sind. Der Kursverlust von zeitweise sieben Prozent an den chinesischen Börsen und der ausgesetzte Aktienhandel - ein schmerzhafter Start ins neue Aktienjahr.

Vorhersehbar ist für das neue Jahr nach Meinung vieler Experten, dass sich die Eurozone wirtschaftlich noch lange nicht in ruhigem Fahrwasser bewegt. Zuletzt lag die Inflationsrate im Euro-Land bei 0,2 Prozent - angestrebt werden von der EZB knapp unter zwei Prozent. Dass die Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen nicht höher ist, verwundert kaum. Allen optimistischen Prognosen zum Trotz ist die Wirtschaftsleistung in der Eurozone heute immer noch niedriger als im Jahr 2007 - bevor die Krise ihren Lauf nahm. Die Arbeitslosigkeit bleibt europaweit hoch, die Gemeinschaftswährung Euro schwach. Der Wirtschaftsmotor läuft vor allem dank der Geldspritzen, aber er läuft unruhig.

Welche Folgen das aktuelle Szenario für Immobilienkäufer kurzfristig hat, darüber sind sich die im Zuge des Interhyp-Bauzins-Trendbarometers befragten Experten einig. Sie sehen beim Baugeld eine Seitwärtsbewegung, die von Schwankungen begleitet wird. "Das Jahr 2016 ist mit einem großen Déjà-vu gestartet: Turbulenzen an den Börsen, Spannungen im Mittleren Osten und neue Probleme in Griechenland haben gezeigt, dass der ganz normale Wahnsinn wohl auch dieses Jahr weitergehen wird. Schwankungen an den Märkten und damit letztendlich auch bei den Hypothekzinsen gehören dabei leider zur Normalität", kommentiert der Chefvolkswirt der ING-DiBa. "Die Finanzierungsbedingungen dürften in den ersten Monaten des Jahres grundsätzlich sehr günstig bleiben. Die Zinswende in den USA belastet die Rentenmärkte noch nicht, da die US-Notenbank einen graduellen Zinspfad andeutet. Gleichzeitig dürfte die konjunkturelle Dynamik im Euroraum hinter den Erwartungen der Europäischen Zentralbank zurückbleiben, sodass die EZB in den kommenden Monaten ihre Geldpolitik eher nochmal lockern dürfte", sagt ein Experte der Commerzbank. Ein Sprecher der HypoVereinsbank erklärt: "Am Rentenmarkt wird das Jahr 2016 unter dem Eindruck steigender Leitzinsen in den USA einerseits und anhaltend expansiver Geldpolitik in der Eurozone andererseits stehen. Der Beginn des Zinsanhebungszyklus durch die amerikanische Notenbank im Dezember 2015 hat bislang nicht zu dem von einigen Beobachtern befürchteten Anstieg der Kapitalmarktrenditen geführt. Das Niveau der 10-jährigen Staatsanleiherenditen in den USA blieb nach der Zinsanhebung praktisch unverändert. Damit gab es aus dieser Richtung auch keinen Aufwärtsdruck auf das Renditeniveau in Deutschland. Neue Tiefstände bei den Rohölpreisen lassen zum Jahreswechsel eine nur sehr verhaltene Inflationsentwicklung erwarten. Dies ist ein weiterer Faktor, weshalb kurzfristig die Gefahr steigender Kapitalmarktrenditen gering erscheint." Auch laut der Allianz können Immobilienkäufer mit Finanzierungsbedarf zu Jahresbeginn gelassen bleiben: "Die Zinserhöhung in den USA hat nur kurzfristig einen Zinsanstieg von rund 0,10 Prozentpunkten bewirkt. Und nach wenigen Tagen waren die Zinsen wieder auf den Stand vor der Zinserhöhung abgesunken."

INTERHYP-BAUZINS-TRENDBAROMETER

Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer beruht auf den Aussagen des Expertenpanels*.

Werden die Zinsen steigen, sinken oder gleich bleiben?

Zinsentwicklung kurzfristig
(4 Wochen)

Zinsentwicklung mittel- bis langfristig
(6 Monate bis ein Jahr)

Langfristig könnte es nach Meinung der Experten teurer werden, wenngleich es nicht teuer wird. "Die FED hat die Zinswende - wenn auch recht vorsichtig - eingeläutet; der Euroraum kann sich dieser Entwicklung nicht vollkommen entziehen. Deshalb sollten die Zinssätze - trotz einer weiterhin lockeren Geldpolitik der EZB - zum Jahresende 2016 über den aktuellen Werten liegen", prognostiziert ein Kenner von der Münchener Hypothekenbank. Auch die Commerzbank geht mittelfristig "von moderat steigenden Zinsen in längeren Laufzeiten aus". Dies liege in erster Linie daran, dass der Markt den Umfang der Zinserhöhungen in den USA noch unterschätze. Dieser Einschätzung schließt sich die Allianz an: "Die Prognosen lassen für die Weltwirtschaft einen moderaten Anstieg erwarten, weshalb die Geldmengen vermutlich nur langsam reduziert werden. Unter dem Strich ist ein stabiles Zinsniveau mit Tendenz zum leichten Anstieg zu erwarten." Der Experte der Postbank pflichtet dem bei, relativiert jedoch ebenfalls. "Ein allzu markanter Anstieg der Zinsen für Hypothekendarlehen zeichnet sich vor dem Hintergrund der auch weiterhin expansiven EZB-Geldpolitik nicht ab", heißt es.

Fazit

Solange die EZB konjunkturell negative Tendenzen mit einer lockeren Geldpolitik beantwortet, bleiben die Zinsen insgesamt niedrig. Im Blick behalten sollten Immobilienkäufer jedoch die hiesigen Pfandbriefrenditen, die als Orientierung für die Entwicklung beim Baugeld gelten und die in 2016 anziehen könnten. Sie lagen laut DGZF-Pfandbriefkurve zuletzt bei rund 0,8 Prozent.

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,54% gebundener Sollzinssatz / 1,55% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Darlehen über rund 338.000 Euro aufnehmen**. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent. Bei drei Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei rund 263.000 Euro.

Interhyp-Expertenrat

Als Erst- und Anschlussfinanzierer sollten Sie das junge Jahr vor allem für eine gute Planung nutzen. Sie können so oft mehrere Tausend Euro sparen. Um etwa beim Immobilienkauf schnellstmöglich zum Zuge zu kommen, ist eine Vorausberatung empfehlenswert. Damit können Sie selbst ohne konkretes Objekt Ihre Finanzierungsmöglichkeiten klären. Die Beratung hilft Ihnen, wichtige Unterlagen frühzeitig zusammenzutragen und abzuklären, welche Kreditsumme zu welchen Konditionen abgerufen werden kann. Wenn Sie dann in den kommenden Wochen ein Objekt finden, können Sie schneller zum Zuge kommen. Vor allem sollten Sie auf eine möglichst hohe anfängliche Tilgung achten, um die Weichen für die spätere Schuldenfreiheit richtig zu stellen. Empfehlenswert ist eine anfängliche Tilgung von drei Prozent und mehr. Sie haben bereits einen laufenden Immobilienkredit? Dann sollten Sie jetzt die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung prüfen. Das gilt besonders dann, wenn Sie zwischen 2006 und 2009 mit zehnjährigen Zinsbindungen finanziert haben. Weil die Konditionen damals zwischen rund 4 und 6 Prozent gelegen haben, können Sie durch eine frühzeitige Planung viel Geld sparen. Wer etwa 2006 zu Zinssätzen um 4 bis 5 Prozent finanziert hat, kann in den kommenden Wochen und Monaten für die verbleibende Restschuld ein normales Anschlussdarlehen aufnehmen - oft zu Konditionen von deutlich unter 2 Prozent. Wichtig ist, nicht auf das Angebot der Bank zu warten, sondern rechtzeitig selbst aktiv zu werden.

Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern

*Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der HypoVereinsbank, der ING-DiBa, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank Rhein-Ruhr und der Sparkasse Hannover ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort fallend, steigend oder gleichbleibend angegeben haben.

**: Der Zinssatz in unserem Finanzierungsbeispiel für die individuellen Finanzierungsvorhaben von 2/3 der Interhyp-Kunden läge bei diesem Zinsniveau. Dem liegen folgende Annahmen zugrunde: 10 Jahre Sollzinsbindung, 2 Prozent Anfangstilgung, 60 Prozent Beleihungsauslauf, Nettodarlehensbetrag: 100.000 Euro. Voraussetzung: einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über eine Grundschuld, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge), Auslagen (z.B. Grundbuchkosten) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen.