INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 3. DEZEMBER 2015

Immobilienkredite: Günstige Zinsen zum Fest

• Baugeldzinsen im November nochmals leicht gesunken
• Zinswende in den USA immer wahrscheinlicher
• Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: langfristig steigend

Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG: "Während in den USA eine Zinswende immer wahrscheinlicher wird, hat die Europäische Zentralbank ihre Geldpolitik weiter gelockert. Die anhaltenden Versuche der Währungshüter, dadurch die Konjunktur anzukurbeln und somit die Inflation zu erhöhen, führen weiterhin zu besten Finanzierungsbedingungen für Immobilienkäufer. Die Zinsen für Immobilienkredite sind im November leicht gesunken und liegen Anfang Dezember oft bei unter 1,6 Prozent für zehnjährige Darlehen, bei Bestanbietern sogar unter 1,5 Prozent. In den kommenden Wochen rechnen wir mit einer Seitwärtsbewegung bei Kreditzinsen, was auch die Mehrheit der Bank-Experten im aktuellen Interhyp-Trendbarometer so sieht."

(München, 3. Dezember 2015) Zur letzten geldpolitischen Entscheidung in diesem Jahr hat die Europäische Zentralbank (EZB), wie bereits seit Wochen immer wieder angedeutet, weitere Maßnahmen in Aussicht gestellt. So haben die Währungshüter am 3. Dezember bekannt gegeben, den Einlagezins von minus 0,2 Prozent auf minus 0,3 Prozent zu senken und das Kaufprogramm für Staatsanleihen oder Bonds zu lockern und über den September 2016 hinaus zu verlängern. Der Leitzins wurde nicht angetastet.

Die EZB war in den vergangenen Wochen mehr und mehr unter Zugzwang geraten, die hohen Erwartungen des Marktes zu erfüllen. Der Rhetorik mussten Taten folgen. Denn: Weder in Sachen Inflation noch in puncto Arbeitsmarktzahlen hat sich in den vergangenen Monaten eine deutliche Trendwende abgezeichnet. Die jüngsten EZB-Entscheidungen sind daher vor allem ein psychologisches Stabilitätsprogramm für die Glaubwürdigkeit und den Handlungseinfluss der EZB: Die Marktteilnehmer sollen nicht enttäuscht werden.

Die im Zuge des Interhyp-Bauzins-Trendbarometers im Vorfeld der Zinsentscheidung befragten Experten erwarten mit Blick auf die Zinspolitik in der Mehrheit kurzfristig gleichbleibende Zinsen für Immobilienkredite. "Die Finanzierungsbedingungen dürften in den kommenden Monaten grundsätzlich sehr günstig bleiben. Da allerdings der Markt eine Zinssenkung der EZB weitgehend einpreist und von einer Ausweitung des Anleihekaufprogramms ausgeht, erscheint das weitere Abwärtspotenzial bei den Zinsen begrenzt", erklärt ein Experte der Commerzbank. Ein Kollege der MünchenerHyp pflichtet bei: "Die EZB-Zinspolitik unterstützt auch weiterhin ein niedriges Zinsniveau. Erst die Zinswende in den USA wird eine gewisse Zinssteigerungstendenz - mittelfristig auch im Euroraum - bewirken." Ähnlich beurteilen die ING-DiBa und die Postbank die Lage. So heißt es seitens der ING-DiBa: "Die kommenden Wochen stehen im Zeichen der Notenbanken und der Divergenz. Während die EZB ihre Geldpolitik noch einmal weiter lockern wird, sieht es in den USA ganz nach einer ersten Zinserhöhung aus. Da dieser Trend aber mittlerweile schon stark von den Märkten eingepreist wird, sollte sich an den Kapitalmarktzinsen wenig verändern." Auch ein Experte der Postbank stimmt dem zu: "Auf kurze Sicht dürfte die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen und damit auch der Zinsen für Baudarlehen stark von den Entscheidungen der EZB abhängen. Weitere expansive geldpolitische Maßnahmen werden die Kapitalmarktzinsen wohl auf niedrigem Niveau verankern. Mittelfristig dürften die Kapitalmarktzinsen vor allem infolge der sich abzeichnenden Leitzinserhöhungen in den USA und des internationalen Zinszusammenhangs leicht steigen."

Längerfristig könnte sich die Kreditaufnahme in Deutschland etwas verteuern, davon gehen die meisten befragten Analysten aus. Ein Experte der Allianz erklärt: "Für das Jahr 2016 werden Zinserhöhungen in den USA erwartet. Zudem sind viele Rohstoffpreise bereits nahe langfristigen Tiefpunkten, sodass die Deflationsbefürchtungen keine neue Nahrung erhalten sollten. Vor diesem Hintergrund sind leichte Zinssteigerungen am wahrscheinlichsten." Im historischen Vergleich betrachtet und auch tatsächlich wird sich der Konditionsanstieg jedoch sehr im Zaume halten. "Nachdem aber der Erhöhungspfad in den USA unseres Erachtens moderat sein wird, erwarten wir keinen scharfen Anstieg der Hypothekenzinsen in Deutschland, die Tagesschwankungen der Renditen am Pfandbriefmarkt werden aber zunehmen", prognostiziert der Experte der MünchenerHyp. Der Commerzbank-Experte: "Anhaltende Spekulationen über weitere Lockerungsmaßnahmen im kommenden Jahr begrenzen das allgemeine Zinsniveau."

INTERHYP-BAUZINS-TRENDBAROMETER

Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer beruht auf den Aussagen des Expertenpanels*.

Werden die Zinsen steigen, sinken oder gleich bleiben?

Zinsentwicklung kurzfristig
(4 Wochen)

Zinsentwicklung mittel- bis langfristig
(6 Monate bis ein Jahr)

Fazit

Zum Weihnachtsfest dürfen sich Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer über günstige Finanzierungsbedingungen freuen. Dies liegt nicht zuletzt an den niedrigen zehnjährigen Pfandbriefrenditen, die als Orientierung für die Entwicklung beim Baugeld gelten, und die zuletzt auf rund 0,7 Prozent gefallen sind. Das zeigt die DGZF-Pfandbriefkurve, die auf den Pfandbriefrenditen der DekaBank und der Landesbanken basiert. Kurzfristig dürften Immobilienbesitzer weiter von diesen Bedingungen profitieren, müssen sich aber mittel- bis langfristig auch auf - eher moderat - steigende Zinsen einstellen.

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,51% gebundener Sollzinssatz / 1,52% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Darlehen über rund 342.000 Euro aufnehmen**. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent. Bei drei Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei rund 266.000 Euro.

Interhyp-Expertenrat

In den nächsten Wochen könnte es bei den Baugeldzinsen zu kleineren Schwankungen kommen, die vor allem dem Tagesgeschehen an den Märkten geschuldet sein werden. Immobilienkäufer sollten sich bei der Finanzierung nicht von einem leichten Auf und Ab bei den Konditionen verunsichern lassen - und das große Bild im Auge behalten. Bei der Immobilienfinanzierung zählen vor allem eine solide finanzielle Basis und ein realistisches Tilgungsszenarium. Konkret heißt das: Ein möglichst hoher Eigenkapitalanteil sollte möglichst mit einer Anfangstilgung von mindestens drei Prozent kombiniert werden.

Die aktuell günstigen Finanzierungsbedingungen können sich jedoch nicht nur Häuslebauer und Immobilienkäufer zu Nutze machen, sondern ebenso Immobilienbesitzer mit laufenden Krediten. Gerade weil die Zinsen in 2016 steigen könnten, lohnt es sich, die Anschlussfinanzierung schon heute zu prüfen. Es ist zwar nur von moderat steigenden Zinsen auszugehen. In einigen Fällen kann ein heute abgeschlossenes Forward-Darlehen aber helfen, die aktuell günstigen Zinsen für später festzuschreiben.

Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern

*Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der HypoVereinsbank, der ING-DiBa, der Postbank, der MünchenerHyp, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort fallend, steigend oder gleichbleibend angegeben haben.

**: Der Zinssatz in unserem Finanzierungsbeispiel für die individuellen Finanzierungsvorhaben von 2/3 der Interhyp-Kunden läge bei diesem Zinsniveau. Dem liegen folgende Annahmen zugrunde: 10 Jahre Sollzinsbindung, 2 Prozent Anfangstilgung, 60 Prozent Beleihungsauslauf, Nettodarlehensbetrag: 100.000 Euro. Voraussetzung: einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über eine Grundschuld, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge), Auslagen (z.B. Grundbuchkosten) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen.