INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 5. NOVEMBER 2015

Günstige Zinsen zum Jahresausklang

• Baugeldzinsen bewegen sich weiter seitwärts
• Anhaltend niedrige Inflation in Europa, aber Zinswende in USA möglich
• Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: langfristig steigend

Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG: "So ungünstig die zaghafte Konjunkturerholung und die einhergehenden, niedrigen Inflationsraten in Europa für die Europäische Zentralbank sind, so positiv sind sie für Immobilienkäufer in Deutschland. Die Konditionen für Immobilienkredite liegen weiterhin nahe ihres Allzeittiefs. Wer von der Bank ein Darlehen zum Hausbau oder Immobilienkauf benötigt, erhält es mehrheitlich zu Zinssätzen von rund 1,6 Prozent, wenn er sich für eine Zinsbindung von zehn Jahren und eine Anfangstilgung von zwei Prozent entscheidet - bei Bestanbietern sogar unter 1,5 Prozent. Wir gehen davon aus, dass sich Immobilienkäufer auch in den kommenden Wochen auf niedrige Immobilienzinsen einstellen können. Dies sieht auch die Mehrheit der Bank-Experten im aktuellen Interhyp-Trendbarometer so."

(München, 5. November 2015) Das letzte Treffen der EZB-Währungshüter auf Malta hat wieder einmal gezeigt, dass die Zentralbank von ihrem langfristigen Inflationsziel von zwei Prozent noch weit entfernt ist. Zwar gibt es beispielsweise in Spanien oder Portugal Anzeichen einer Konjunkturerholung. Der Wirtschaftsaufschwung ist jedoch nicht flächendeckend und stark genug, um in ganz Europa die Konsumfreude zu entfachen - und um damit zu einer deutlich steigenden Nachfrage sowie zu deutlich steigenden Preisen zu führen. Im Gegenteil: Die Teuerungsrate im Euroraum lag zuletzt bei null Prozent, wozu auch der niedrige Ölpreis beigetragen hat.

Geldpolitisch ist in Europa nicht mit einer grundlegenden Richtungsänderung zu rechnen. Im Gegenteil: Die Währungshüter stellen eine noch lockerere Geldpolitik mit noch niedrigeren Einlagenzinsen und einer Ausweitung des Anleihekaufprogramms in Aussicht. Umso mehr blicken Marktteilnehmer über den Atlantik. In den USA war eine Zinswende im Herbst zwar ausgeblieben. Vom Tisch ist das Thema jedoch nicht.

Entsprechend der aktuellen Marktentwicklung rechnet auch die Mehrheit der für das Bauzins-Trendbarometer befragten Experten mit kurzfristig gleichbleibenden Zinsen für Immobilienkredite. "Die jüngsten Kommentare seitens der EZB lassen kurzfristig keinen Spielraum für große Zinssteigerungen im Euroraum zu", erklärt ein Experte der MünchenerHyp. Einige Analysten erwarten kurzfristig sogar noch fallende Zinsen. Seitens der Hypovereinsbank heißt es: "Das Umfeld des Rentenmarktes wird weiterhin von niedrigen Inflationsraten und moderaten Wachstumsaussichten dominiert. Die Europäische Zentralbank überraschte die Beobachter im Oktober, indem sie ankündigte, im Dezember möglicherweise sowohl das Anleihekaufprogramm auszuweiten als auch ihren Einlagenzinssatz tiefer in den Minusbereich zu reduzieren. Kurzfristig sind damit sogar noch leicht niedrigere Finanzierungssätze im Bereich des Möglichen." Ein Allianz-Experte erklärt: "Die aktuelle Entwicklung der Märkte zeigt, dass die Zentralbanken auf ein Schwächeln der Konjunktur rasch mit der Bereitstellung neuer Liquidität reagieren. Dies spricht gegen steigende Zinsen. Kurzfristig ist denkbar, dass der Markt eine mögliche Bodenbildung bei den Zinssätzen testet."

Die ING-DiBa sieht kurzfristig gegenläufige Tendenzen, die zu leichten Schwankungen führen könnten: "In den kommenden Wochen dominieren zwei Makrotrends die Marktzinsen: Die mögliche Zinswende in den USA drückt die Zinsen eher nach oben, die Ausweitung der lockeren Geldpolitik der EZB drückt die Zinsen nach unten. Unterm Strich bleibt hohe Volatilität, aber keine schnelle Trendwende."

INTERHYP-BAUZINS-TRENDBAROMETER

Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer beruht auf den Aussagen des Expertenpanels*.

Werden die Zinsen steigen, sinken oder gleich bleiben?

Zinsentwicklung kurzfristig
(4 Wochen)

Zinsentwicklung mittel- bis langfristig
(6 Monate bis ein Jahr)

Beim längerfristigen Ausblick rechnet die Mehrheit damit, dass sich Immobilienkredite in Deutschland verteuern. "Wir erwarten, dass mit der Zinswende der FED, die für Dezember 2015 erwartet wird, auch die Renditen wieder ansteigen werden", so die Experten der Sparkasse Hannover. "Sollte die FED im Dezember tatsächlich an der Zinsschraube drehen, dann besteht auf mittelfristige Sicht auch im Euroraum die Möglichkeit für Zinssteigerungen", heißt es bei der MünchenerHyp. Ähnlich beurteilt der Experte der Commerzbank die Lage: "Das größte Risiko höherer Zinsen geht von der US-Notenbank aus. Eine Zinserhöhung in den USA bereits im Dezember ist wahrscheinlich, wird vom Markt jedoch bisher nicht voll antizipiert. Da der Zinstiefpunkt häufig zu dem Zeitpunkt erreicht wird, wenn die Zentralbank neue Maßnahmen ankündigt, sehen wir die Gefahr steigender Zinsen ab Dezember, wenn die EZB ihre neuen Maßnahmen verkündet hat und die US-Notenbank beginnt, die Zinsen zu erhöhen." Etwas später erwartet die Postbank eine Erhöhung: "Im Verlauf des kommenden Jahres rechnen wir dann aber vor dem Hintergrund einer anhaltend soliden Konjunktur, einer allmählich ansteigenden Inflationsrate sowie Leitzinserhöhungen in den USA mit einem Anstieg der langfristigen Zinsen, der aber moderat ausfallen sollte."

Fazit

Weil die Konjunkturerholung in Europa noch zu schwach, die europäische Geldpolitik zu locker ist und die Leitzinserhöhung in den USA noch nicht unmittelbar genug, können sich Immobilienkäufer im November noch über perfekte Finanzierungsbedingungen freuen.

Die zehnjährigen Pfandbriefrenditen, die als Orientierung für die Entwicklung beim Baugeld gelten, liegen wie bereits in den vergangenen Wochen bei rund 0,8 Prozent. Das zeigt die DGZF-Pfandbriefkurve, die auf den Pfandbriefrenditen der DekaBank und der Landesbanken basiert. Kurzfristig dürften Immobilienbesitzer weiter von diesen Bedingungen profitieren, müssen sich aber mittel- bis langfristig auch auf - eher moderat - steigende Zinsen einstellen.

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei 1,54% gebundener Sollzinssatz / 1,55% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Darlehen über rund 339.000 Euro aufnehmen**. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent. Bei drei Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei rund 264.000 Euro.

Interhyp-Expertenrat

Da steigende Konditionen bei Immobilienkrediten im Winter immer wahrscheinlicher werden, sollten Immobilieninteressenten, die ein passendes Objekt gefunden haben, jetzt ihre Finanzierung in Angriff nehmen. Wer noch 2015 seinen Traum vom Eigenheim verwirklichen oder seinen Anschlusskredit optimieren will, sollte die jetzt günstigen Zinsen nutzen.

Dennoch sollte eine Finanzierung wohl überlegt sein: Sie muss zum Lebensentwurf, der Finanzsituation und auch zum Objekt passen. Wir raten weiterhin, die Zinsersparnis in eine möglichst hohe Tilgung zu investieren, um die Schulden schneller abzutragen. Zudem bleibt ein hoher Eigenkapitaleinsatz empfehlenswert. Einerseits sinkt dadurch der Bedarf an Fremdkapital. Andererseits belohnen Banken hohe finanzielle Sicherheit mit noch günstigeren Zinsen. So können Immobilienkäufer, die viel Eigenkapital einbringen, bei einigen Instituten zu unter 1,5 Prozent finanzieren. In puncto Zinsbindung gibt es kein Patentrezept. Grundsätzlich sind längere Zinsbindungen von 15 und mehr Jahren ratsam, wenn eine Verteuerung der Rate möglichst langfristig ausgeschlossen werden soll. Der Zinsaufschlag für ein Plus an Zinssicherheit ist auch im November sehr gering. Kurze Zinsbindungen können zum Beispiel ratsam sein, wenn lediglich eine Anschlussfinanzierung oder eine Zwischenfinanzierung ansteht.

Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern

*Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der HypoVereinsbank, der ING-DiBa, der Postbank, der MünchenerHyp, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort fallend, steigend oder gleichbleibend angegeben haben.

**: Der Zinssatz in unserem Finanzierungsbeispiel für die individuellen Finanzierungsvorhaben von 2/3 der Interhyp-Kunden läge bei diesem Zinsniveau. Dem liegen folgende Annahmen zugrunde: 10 Jahre Sollzinsbindung, 2 Prozent Anfangstilgung, 60 Prozent Beleihungsauslauf, Nettodarlehensbetrag: 100.000 Euro. Voraussetzung: einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über eine Grundschuld, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge), Auslagen (z.B. Grundbuchkosten) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen.