INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 1. OKTOBER 2015

Immobilienkredite: Keine Herbststürme erwartet

• Baugeldzinsen bewegen sich seitwärts
• US-Zinswende vorerst ausgeblieben
• Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: langfristig steigend

Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG: "Wie prognostiziert haben sich die Zinsen für Immobilienkredite seitwärts bewegt. Die Konditionen für zehnjährige Darlehen liegen für die Mehrheit der Häuslebauer aktuell bei rund 1,6 Prozent. Durch das niedrige Zinsniveau kann damit für eine Monatsrate von 1.000 Euro bei zweiprozentiger Anfangstilgung ein Darlehen über rund 330.000 Euro bedient werden. Wir erwarten, dass sich die Finanzierungsbedingungen im Herbst weiterhin nicht ändern werden. Das zeigt auch die Befragung der Bank-Experten für das aktuelle Interhyp-Trendbarometer. Wir empfehlen Immobilienkäufern, sich von der Nervosität der Marktteilnehmer und kleinen einhergehenden Konditionsschwankungen nicht aus der Ruhe bringen zu lassen. Die Zeiten für einen Hauskauf auf Kredit sind ausgezeichnet. Viel wichtiger als ein Darlehen zu Bestkonditionen ist eine solide ausgesuchte Immobilie, die mit einem sorgfältig und individuell angepassten Kredit abgezahlt werden kann."

(München, 1. Oktober 2015) Tagesaktuelle Nachrichten wie der Wirtschaftsabschwung in China, eine geringer ausfallende Inflation im Euroraum oder europäische Konjunkturdaten führen zwar immer wieder zu Auf- und Abschlägen bei den Zinsen: Für eine grundlegende Richtungsänderung sind die Zahlen jedoch zu schwach und vor allem nicht kontinuierlich genug. Das belegt auch die ausgebliebene Zinswende in den USA.

Dies sieht auch die Mehrheit der für das Interhyp-Trendbarometer befragten Experten so. Kurzfristig gehen alle Analysten der Kreditinstitute von gleichbleibenden Zinsen für Immobilienkredite aus - und führen dies oft auf die noch nicht erfolgte Leitzinserhöhung in den USA und die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zurück. Der Experte der Postbank: "Die Kapitalmarktzinsen befinden sich aktuell infolge der Verschiebung der Leitzinserhöhung durch die US-Notenbank sowie durch die etwas gestiegene Wahrscheinlichkeit, dass die EZB ihr Anleiheankaufprogramm nochmals ausweiten könnte, auf einem gedrückten Niveau. Hieran dürfte sich in den kommenden Wochen wenig ändern." Der Chefvolkswirt der ING-DiBa bewertet die Lage so: "Kurzfristig gibt es mehrere Faktoren, die sich gegenseitig neutralisieren. Die Unruhe an den Aktienmärkten hat Staatsanleihen wieder attraktiv gemacht als sichere Häfen, dadurch fallen Zinsen eher. Erwartungen einer ersten Zinserhöhung der Fed erhöhen den Druck allerdings nach oben. Unter dem Strich sollten sich beide Kräfte neutralisieren."

Auch die derzeit bestehenden Unsicherheiten sorgen nach Meinung einiger Kreditinstitute für eine starke Nachfrage nach sicheren Anleihen und so zu niedrigen Renditen. So sagt der Experte der HypoVereinsbank: "Zahlreiche Unsicherheiten verhindern derzeit einen nachhaltigen Anstieg der Anleiherenditen: die Konjunkturentwicklung in China, die Strategie der US Notenbank, der Rückgang der Rohstoffpreise und nicht zuletzt die Folgen um den VW-Abgasskandal."

Der Experte der Allianz interpretiert die derzeitige Situation etwas anders: Die Unsicherheit werde oft mit der Entwicklung in China begründet. Ein Blick auf Zahlen zeige jedoch zum Beispiel, dass die USA nur einen eher geringen Anteil ihrer Wirtschaftsleistung durch Exporte nach China erwirtschaften. Die Schlussfolgerung des Experten: "Die aktuelle Unsicherheit der Märkte scheint weniger in den Nachrichten begründet zu sein. Den Marktteilnehmern fehlt die Richtung. Entsprechend ist eine Seitwärtsbewegung im Moment am wahrscheinlichsten."

INTERHYP-BAUZINS-TRENDBAROMETER

Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer beruht auf den Aussagen des Expertenpanels*.

Werden die Zinsen steigen, sinken oder gleich bleiben?

Zinsentwicklung kurzfristig
(4 Wochen)

Zinsentwicklung mittel- bis langfristig
(6 Monate bis ein Jahr)

Mittel- bis langfristig rechnen die meisten Experten allerdings mit einem Anstieg der Zinsen. Vor allem, wenn die amerikanische Notenbank Fed den Leitzins erhöhen sollte, was viele für Ende des Jahres erwarten - etwa der Experte der MünchenerHyp: "Die US-Zentralbank wird vermutlich in der Dezember-Sitzung den von vielen Marktbeobachtern erwarteten Zinsschritt nach oben vollziehen". Auch eine verbesserte Wirtschaftsentwicklung könnte steigende Zinsen hervorrufen, wie die PSD Bank RheinNeckarSaar erwartet: "Wir gehen davon aus, dass die verbesserten wirtschaftlichen Bedingungen sowie die auslaufenden Basiseffekte der gesunkenen Rohölpreise mittelfristig wieder zu höheren Inflationsraten und dem folgend zu höheren Renditen führen werden." Und der Experte der ING-DiBa erwartet: "Mittelfristig sollte die Fed und ein besseres Konjunkturbild zu leicht steigenden Zinsen führen."

Allzu groß wird der Anstieg eher nicht sein. Der Experte der Commerzbank: "Die EZB scheint zunehmend bereit zu sein, ihr Anleihekaufprogramm nochmals aufzustocken oder zu verlängern. Dies schirmt die hiesigen Anleihemärkte weitgehend vom wahrscheinlichen Gegenwind aus den USA und gleichzeitigen Spekulationen über chinesische Anleiheverkäufe ab."

Fazit

Die Nachfrage nach sicheren deutschen Papieren hat weiter zugenommen. Die zehnjährigen Pfandbriefrenditen, die als Orientierung für die Entwicklung beim Baugeld gelten, sind auf rund 0,8 Prozent gefallen. Das zeigt die DGZF-Pfandbriefkurve, die auf den Pfandbriefrenditen der DekaBank und der Landesbanken basiert. Kurzfristig dürften Immobilienbesitzer weiter von diesen Bedingungen profitieren, müssen sich aber mittel- bis langfristig auch auf - eher moderat - steigende Zinsen einstellen.

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,60% gebundener Sollzinssatz / 1,61% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Darlehen über rund 332.000 Euro aufnehmen**. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent. Bei drei Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei rund 260.000 Euro.

Interhyp-Expertenrat

Ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Studenten-Apartment: Kreditnehmer sollten angesichts der historisch niedrigen Zinsen für Darlehen besonnen reagieren. Viel wichtiger als der bloße Zinssatz ist ein Darlehen, das wie ein Maßanzug passt. Die Mehrheit der Kreditnehmer mag mit Zinsbindungen zwischen zehn und 15 Jahren sowie Anfangstilgungen von zwei bis drei Prozent eine solide Finanzierung aufbauen. Eine feste Regel lässt sich daraus jedoch nicht ableiten. Wir raten Kreditnehmern daher, unterschiedliche Szenarien für Zinsbindung und Tilgung durchzuspielen. Hierbei helfen spezielle Online-Rechner sowie Beratungsgespräche. Auch Lösungen wie kombinierte Darlehen mit verschiedenen Laufzeiten oder Kredite mit Tilgungswechseloptionen können für den ein oder anderen sinnvoll sein. Die Basis jedes noch so individuellen Kredits bleibt allerdings ein realistischer Kassensturz, bei dem Ein- und Ausgaben sehr genau gegenübergestellt werden.

Wer ein Finanzierungsvorhaben plant, kann sich bei Interhyp beraten lassen oder direkt online ein Angebot anfordern

*Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der HypoVereinsbank, der ING-DiBa, der Postbank, der MünchenerHyp, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort fallend, steigend oder gleichbleibend angegeben haben.

**: Der Zinssatz in unserem Finanzierungsbeispiel für die individuellen Finanzierungsvorhaben von 2/3 der Interhyp-Kunden läge bei diesem Zinsniveau. Dem liegen folgende Annahmen zugrunde: 10 Jahre Sollzinsbindung, 2 Prozent Anfangstilgung, 60 Prozent Beleihungsauslauf, Nettodarlehensbetrag: 100.000 Euro. Voraussetzung: einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über eine Grundschuld, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge), Auslagen (z.B. Grundbuchkosten) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen.