INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 8. Mai 2015

Alles teurer macht der Mai: Zinsen für Immobilienkredite sind seit Monaten erstmals wieder gestiegen

• Zinsanstieg um rund 0,3 Prozentpunkte binnen eines Monats
• Expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank hält an
• Experten erwarten kurzfristig "Korrektur der Korrektur"

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Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG: "Nachdem die Konditionen für Immobilienkredite seit Monaten im freien Fall waren, ist die Talfahrt der Zinsen vorerst gestoppt. Seit Mitte April haben die Zinsen für zehnjährige Immobilienfinanzierungen um rund 0,3 Prozentpunkte angezogen. Immobilienkäufer können Darlehen Anfang Mai in vielen Fällen für Konditionen um fast 1,4 Prozent aufnehmen. Die Bestkonditionen am Markt beginnen ab rund 1 Prozent. Damit bleiben die Finanzierungsbedingungen trotz des minimalen Konditionsanstiegs ausgezeichnet. Wenn die EZB-Politik des billigen Geldes die Konjunktur in Europa nachhaltig stabilisiert und die Inflation ankurbelt, können sich Immobilienkredite aber weiter verteuern."

(München, 8. Mai 2015) Erstmals hat Interhyp für den Zinsbericht auch Experten von Kreditinstituten dazu befragt, wie sie die Zinsentwicklung kurz- sowie mittel- und langfristig einschätzen. Die Ergebnisse zeigt unser Bauzins-Trend-Index: In den kommenden vier Wochen erwarten die Experten in der Mehrheit gleichbleibende oder wieder fallende Zinsen, gewissermaßen "eine Korrektur der Korrektur",, wie uns ein Experte der HypoVereinsbank schreibt.

BAUZINS-TREND-INDEX

Der Bauzins-Trend-Index beruht auf den Aussagen des Expertenpanels*.

Werden die Zinsen steigen, sinken oder gleich bleiben?

Kurzfristig (4 Wochen)

Mittelfristig (6 Monate bis 1 Jahr):

*Bauzins-Trend-Index: Experten der MünchnerHyp, der HypoVereinsbank, der Postbank, der PSD RheinNeckarSaar, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck haben ihre Einschätzung zur kurz- und mittelfristigen Zinsentwicklung gegeben. Der Bauzins-Trend-Index sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort fallend, steigend oder gleichbleibend angegeben haben.

Die mittel- bis langfristige Sicht ist da uneinheitlicher: Die Mehrheit erwartet hier gleichbleibende oder steigende Renditen - etwa "wenn sich die konjunkturelle Erholung auch in höheren Inflationsraten widerspiegeln sollte", so ein Experte der PSD RheinNeckarSaar

Erste Anzeichen für Erholung?

Erste Auswirkungen der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank sind mit gutem Willen vereinzelt erkennbar. Die Arbeitslosenquote stagniert in Europa auf hohem Niveau und liegt aktuell - wie schon im Vormonat - bei 11,3 Prozent, wie die europäische Statistikbehörde Eurostat Anfang Mai mitteilte. Auch die Preise sind in Europa im April erstmals seit vier Monaten nicht mehr gefallen. Die Inflationsrate lag demnach bei null Prozent. Die Geldflut hat auch den deutschen Aktienindex DAX nicht weiter beflügelt. Der Leitindex hat seine Rekordjagd in den vergangenen Wochen unterbrochen und bei 11.500 Zählern eine Verschnaufpause eingelegt.

Einen Blick sollten Immobilieninteressenten mit Finanzierungsbedarf in den nächsten Wochen auf die Renditen deutscher Staatsanleihen werfen. Auffällig war Ende April ein Ausverkauf insbesondere deutscher Staatsanleihen. Einige Marktbeobachter sprachen von einem Blitz-Crash beim Bund-Future. Papiere aus Deutschland hatten sich die gesamte Krise über für Investoren als sicherer Hafen erwiesen. Eine hohe Nachfrage hatte die Kurse steigen und die Renditen immer mehr sinken lassen. Weil die Renditen zusammen mit dem Leitzins ein wichtiger Indikator für die Zinsen bei Immobilienkrediten sind, waren die Konditionen für Baugeld zuletzt auf ein Rekordtief gefallen.

Amerikanische Investoren setzen deutsche Staatsanleihen unter Druck

Für den Kursverfall und den Renditeanstieg können mehrere Faktoren verantwortlich sein: Unter anderem spekulieren optimistische Investoren auf eine Trendwende in Europa, wodurch auch Schuldpapiere anderer Länder wieder in den Fokus rücken. Vor allem jedoch hatten mehrere einflussreiche US-Investoren die hohe Bewertung deutscher Papiere bei geringen Renditeerwartungen thematisiert und angekündigt, sich zurückzuziehen.

Der besagte Kursverfall bei den zehnjährigen Bundesanleihen hat die Renditen binnen eines Monats von 0,2 Prozent auf fast 0,4 Prozent verdoppelt. Auch die zehnjährigen Pfandbriefrenditen haben auf 0,65 Prozent angezogen. Banken müssen sich im Mai etwas teurer refinanzieren als im Frühjahr, einige Kreditinstitute haben daher ihre Konditionen erhöht. Immobilienkredite bleiben insgesamt dennoch günstig. Die Konditionen für Darlehen liegen für viele Kreditnehmer bei rund 1,35 Prozent, wenn sie sich für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung entscheiden. Bestkonditionen bewegen sich, bei hohen Eigenkapitalanteilen und in sehr günstigen Fällen, um die 1-Prozent-Marke.

Kreditnehmer werden sich wie mehrfach angekündigt auf stärkere Schwankungen einstellen müssen. Besonders wenn sich die Konjunktur in Europa aufhellt, ist wieder mit steigenden Zinssätzen zu rechnen.

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,35 % gebundener Sollzinssatz / 1,36 % effektiver Jahreszins*. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Darlehen über rund 358.000 Euro aufnehmen.* Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent. Bei drei Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe noch bei rund 275.000 Euro.*

Interhyp-Expertenrat

Nachdem die Zinsen für Immobilienkredite im Mai angezogen haben, sollten Immobilieninteressenten, die ein konkretes Objekt im Auge haben, nicht länger warten. Dafür ist es wichtig, notwendige Unterlagen frühzeitig zusammenzutragen. Auch ein Beratungsgespräch schon vor der Objektsuche kann sinnvoll sein, Interhyp bietet dafür eigens eine Vorausberatung an. Grundsätzlich raten wir Käufern zu einer ausreichend hohen Tilgung. In Niedrigzinsphasen wie aktuell sollte sie höher sein als in Phasen hoher Zinsen, weil sonst die Rückzahlung des Darlehens sehr lange dauert.

Warum, das veranschaulicht ein Blick in die Vergangenheit: Vor zehn Jahren lagen die Zinsen für zehnjährige Darlehen noch bei rund vier Prozent pro Jahr. Damals wählten viele Darlehensnehmer eine Anfangstilgung von einem Prozent, die Rate betrug also etwa fünf Prozent der Darlehenssumme. Wie unser Tilgungsrechner zeigt, ist mit diesen Konditionen nach 40 Jahren die Schuldenfreiheit erreicht. Wer beim heutigen Zinsniveau nur ein Prozent Tilgung wählt, braucht schon rund 60 Jahre bis zur Schuldenfreiheit. Um nach 40 Jahren schuldenfrei zu sein, benötigt er eine Anfangstilgung von mindestens zwei Prozent. Wer sich aber für drei oder vier Prozent Tilgung entscheidet, ist deutlich früher, nämlich nach weniger als dreißig, bei vier Prozent Tilgung sogar nach nur etwas mehr als 20 Jahren schuldenfrei. Wenn heute der Zinsanteil und der Tilgungsanteil zusammen rund fünf Prozent der Darlehenssumme ausmachen, sind Darlehensnehmer, was den Zeitpunkt ihrer Schuldenfreiheit angeht, also in einer deutlich besseren Lage als noch vor zehn Jahren. Interhyp rät Baufinanzierungskunden, diese Chance mit einer Tilgung von drei bis vier Prozent zu nutzen. Wer sich vor möglichen Zinsrisiken der Zukunft vollständig absichern will, kann auch ein Volltilgerdarlehen wählen.

*: Der Zinssatz in unserem Finanzierungsbeispiel für die individuellen Finanzierungsvorhaben von 2/3 der Interhyp-Kunden läge bei diesem Zinsniveau. Dem liegen folgende Annahmen zugrunde: 10 Jahre Sollzinsbindung, 2 Prozent Anfangstilgung, 60 Prozent Beleihungsauslauf, Nettodarlehensbetrag: 100.000 Euro. Voraussetzung: einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über eine Grundschuld, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge), Auslagen (z.B. Grundbuchkosten) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen.