INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 9. MAI 2014

Immobilienfinanzierung: Kreditzinsen fast auf Allzeittief

• Konditionen sind von Februar bis Mai um 0,20 Prozentpunkte gesunken
• Rekordtief vom Frühjahr 2013 fast erreicht
• Niedrige Inflation, geringes Wachstum: Verhaltene Frühjahrsprognose der Europäischen Union

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Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG: "Die verhaltene Konjunkturentwicklung in Europa, die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und die verhältnismäßig starke Wirtschaft in Deutschland haben Immobilienfinanzierungen im April weiter verbilligt. Die Bestkonditionen für zehnjährige Immobilienkredite bewegen sich Anfang Mai nur knapp über der 2-Prozent-Marke und damit ganz nahe am historischen Allzeittief vom Mai 2013. Abgesehen von der Niedrigzinsphase des vergangenen Jahres konnten Immobilienkäufer seit Bestehen der Bundesrepublik noch nie so billig einen Hauskredit aufnehmen wie derzeit."

(München, 9. Mai 2014) Bei ihrer jüngsten Sitzung am 8. Mai hat die Europäische Zentralbank den Leitzins unverändert bei 0,25 Prozent belassen. Denn: Die Situation in Europa hat sich in den vergangenen vier Wochen nicht grundlegend geändert. Einen Eindruck von der angespannten Lage vermittelte die Anfang Mai veröffentlichte Frühjahrsprognose der Europäischen Kommission. In diesem Jahr erwarten die Experten nach wie vor ein Wirtschaftswachstum von 1,2 Prozent. Für 2015 reduzierten sie die Wachstumsprognose leicht von 1,8 auf 1,7 Prozent. Zudem korrigierten sie die Inflationsprognose für 2014 von einem Prozent auf 0,8 Prozent.

Von Entwarnung kann keine Rede sein. Die Arbeitslosenquote in den Eurostaaten liegt bei rund 12 Prozent. In den Krisenstaaten wie Spanien beträgt sie aktuell sogar noch über 20 Prozent. Zudem drückt die Schuldenlast der Länder auf die Stimmung, die durch die niedrige Inflation kaum abnimmt. Einer der größten Unsicherheitsfaktoren bleibt aktuell die Krise in der Ukraine, die den Konjunkturaufschwung bedroht.

Als weiteres Problem kristallisiert sich seit geraumer Zeit die Stärke des Euro heraus. In den vergangenen zwölf Monaten hat der Euro gegenüber dem amerikanischen Dollar um mehr als fünf Prozent an Wert zugelegt. Auch im Vergleich zu anderen Währungen steht der vor einigen Jahren totgesagte Euro glänzend da. Während Urlauber im bevorstehenden Sommerurlaub in vielen Ländern günstig einkaufen und essen können, entwickelt sich der starke Euro jedoch zu einem Wirtschaftsrisiko, denn ein starker Euro verteuert Exporte.

Nachdem die Aktienmärkte in Deutschland, Europa und den USA in 2013 kräftig zugelegt hatten, bewegen sich die Indizes von DAX, Euro Stoxx und Dow Jones in den ersten fünf Monaten des laufenden Jahres eher seitwärts. Der Dax notiert aktuell bei rund 9.500 Punkten und damit auf dem Niveau vom Jahresanfang. Auch der amerikanische Leitindex verzeichnet kaum Kursgewinne seit Januar. Damit zeichnen die Kursentwicklungen an den Börsen ein realistisches Abbild der tatsächlichen Wirtschaftsentwicklung und der Prognosen. Mangels klarer und eindeutiger Konjunkturvorlagen reagieren sie auf das Tages- und Wochengeschehen an den Märkten - ohne einem klaren Trend zu folgen.

Einen Anker bieten Investoren unterdessen weiterhin deutsche Schuldpapiere. Diese versprechen zwar nur eine geringe Rendite - dafür jedoch Sicherheit. Die Rendite für zehnjährige Bundesleihen liegt Anfang Mai wegen der großen Nachfrage mit 1,47 Prozent in der Nähe des Jahrestiefs. Die Renditen der zehnjährigen Pfandbriefe bewegten sich im April zwischen 1,75 und 1,86 Prozent nochmals rund 0,1 Prozentpunkte unter dem Vormonatsniveau.

Von der Ausgangslage profitieren Immobilienkäufer, da sich die Zinsen für Immobilienkredite an den Renditen für langfristige Anlagen wie Pfandbriefen oder Anleihen orientieren. Die Zinsen für Immobilienkredite haben sich in den vergangenen vier Wochen nochmals verbilligt. Anfang Mai liegen die Baugeldzinsen bei knapp über zwei Prozent für zehnjährige Darlehen. Kurzfristig erwarten wir weiterhin keine nennenswerten Zinserhöhungen, mittel- und langfristig halten wir Steigerungen angesichts des derzeit sehr niedrigen Niveaus aber für nicht unwahrscheinlich.

Finanzierungsbeispiel

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahres-Konditionen liegen aktuell vielfach bei 2,30% gebundener Sollzinssatz / 2,32% effektiver Jahreszins*. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Darlehen über rund 280.000 Euro aufnehmen.

Interhyp-Expertenrat

Immobilienkäufer sollten im aktuellen Zinstief nicht leichtsinnig werden. Denn: Gemessen an der monatlichen Kreditrate lassen sich theoretisch immer höhere Kreditsummen bedienen. Die niedrigen Kreditzinsen sollten jedoch in Sicherheit investiert werden. Insbesondere Eigennutzern sind lange Zinsbindungen von mindestens zehn Jahren zu empfehlen - besser noch Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von 15 oder 20 Jahren. Zudem gilt es, die Ersparnis beim Kreditzins direkt in eine höhere Tilgung zu investieren. Wir raten unverändert zu einer Anfangstilgung von mindestens zwei Prozent. In vielen Fällen können Kreditnehmer noch höher tilgen - oder ein Volltilgerdarlehen bedienen. Immobilienbesitzer mit laufenden Finanzierungen sollten ihre Anschlussfinanzierung prüfen. Da sich die Zinsen nahe des Allzeittiefs befinden, fallen Aufschläge für Forward-Kredite kaum ins Gewicht. In vielen Fällen können Kreditnehmer die Konditionen für ihren Anschlusskredit verbessern.

*: Der Zinssatz in unserem Finanzierungsbeispiel für die individuellen Finanzierungsvorhaben von 2/3 der Interhyp-Kunden läge bei diesem Zinsniveau. Dem liegen folgende Annahmen zugrunde: 10 Jahre Sollzinsbindung, 2 Prozent Anfangstilgung, 60 Prozent Beleihungsauslauf, Nettodarlehensbetrag: 100.000 Euro. Voraussetzung: einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über eine Grundschuld, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge), Auslagen (z.B. Grundbuchkosten) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen.