Die Berechnung der Zinsen bei der Immobilienfinanzierung ist recht komplex, da sehr viele Faktoren einfließen. Grob lassen diese sich in drei Kategorien aufteilen: kundenabhängige, finanzierungsabhängige und kapitalmarktabhängige Faktoren.
Bei den kundenabhängigen Faktoren spielen vor allem das Beschäftigungsverhältnis und die Bonität des Kunden eine Rolle. Beantragen Sie beispielsweise als Beamter ein Immobiliendarlehen, bewertet die Bank dieses anders als bei einem Selbstständigen. Bei einem Beamten kann die Bank nämlich davon ausgehen, dass der Job praktisch auf Lebenszeit gesichert ist, während ein Selbstständiger im schlimmsten Fall einen Tag nach Auszahlung der Kreditsumme ohne festes Einkommen dastehen könnte. Bei der Bonität sind vor allem die monatlichen Einnahmen und Ausgaben wichtig, zudem prüft die Bank anhand der Schufa-Daten, ob Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen regelmäßig nachgekommen sind. Neben diesen beiden Faktoren sind auch die Art der Nutzung der Immobilie sowie der Standort für die Höhe des Zinses entscheidend. So kann es beispielsweise durch regional tätige Banken Unterschiede bei den Zinsen geben, zudem haben Käufer und Bauherren, die die Immobilie selbst nutzen wollen, oft die Möglichkeit, sehr zinsgünstige KfW-Darlehen in Anspruch zu nehmen, was sich natürlich auf die Höhe des Zinssatzes insgesamt auswirkt.
Die wichtigsten finanzierungsabhängigen Faktoren sind die Darlehenshöhe, der Eigenkapitalanteil, die Zinsbindungsfrist und die anfängliche Tilgungshöhe. Bei der Darlehenshöhe gelten oft bestimmte Ober- und Untergrenzen, ab denen die Banken Zinsauf- und Zinsabschläge berechnen, da sie Risiken und Wirtschaftlichkeit für sich selbst unterschiedlich einschätzen. Einen hohen Eigenkapitalanteil belohnen die Banken mit niedrigeren Zinssätzen, während für eine lange Zinsbindungsfrist oft Zinsaufschläge verlangt werden – der Grund hierfür ist, dass die Zinsentwicklung immer schwieriger vorauszusehen ist, je weiter man in die Zukunft schaut. Diese Unwägbarkeit sichert sich die Bank mit höheren Zinsen ab. Bei der Tilgungshöhe sind Unterschiede von 0,10 bis 0,20 Prozentpunkte möglich – je höher Sie tilgen, desto mehr profitieren Sie von diesen Unterschieden.
Kapitalmarktabhängige Faktoren werden von Kreditnehmern oft gar nicht wahrgenommen, da sie den gesamten Markt für Immobilienfinanzierungen betreffen. Das bedeutet aber nicht, dass die Auswirkung dieser Faktoren weniger spürbar sind – ganz im Gegenteil. Die Zinsen bei der Immobilienfinanzierung orientieren sich an den Renditen für langfristige Anleihen und Pfandbriefe – oft liegt der Marktzins für Baudarlehen etwa 0,5 Prozent über der Rendite von zehnjährigen Pfandbriefen, die von der DekaBank Deutsche Girozentrale Frankfurt ermittelt wird. Ist die Nachfrage bei diesen Pfandbriefen sehr hoch, sinken die Renditen und mit ihnen der Zins bei der Immobilienfinanzierung, ist es umgekehrt, steigen Renditen und Zinsen – über mehrere Jahre betrachtet entstehen so Unterschiede von einigen Prozentpunkten, sodass der richtige Zeitpunkt der Immobilienfinanzierung einen entscheidenden Einfluss auf die Kosten hat.
Um die idealen Konditionen und den passenden Zeitpunkt für Ihre Immobilienfinanzierung zu finden, vertrauen Sie am besten auf einen erfahrenen Partner wie Interhyp. Mit dem Baufinanzierungsrechner von Interhyp lassen sich die Zinsen mithilfe einiger Angaben besser einschätzen.
