Eine Immobilienfinanzierung ist für die meisten Menschen das größte Finanzierungsvorhaben in ihrem Leben. Angesichts der Laufzeiten von 10, 20, 30 oder mehr Jahren sollten Sie daher nicht blauäugig an eine Immobilienfinanzierung herangehen, sondern von Anfang an gut planen.
In der Regel beginnt das bereits vor dem Darlehensantrag bei der Berechnung Ihrer finanziellen Möglichkeiten. Um festzustellen, wie hoch die monatliche Rate sein darf, müssen Sie Ihre monatlichen Kosten von den monatlichen Einnahmen abziehen. Dabei sollten Sie unbedingt auch Zahlungen berücksichtigen, die nicht monatlich erfolgen, beispielsweise die Prämien für die Kfz- oder die private Haftpflichtversicherung. Zudem sollten Sie den verfügbaren finanziellen Rahmen keinesfalls vollständig ausreizen. Sollten nämlich einmal unvorhergesehene Ausgaben anstehen oder müssen Sie aufgrund der Geburt eines Kindes beruflich kürzer treten, könnte Sie das schnell in Schwierigkeiten bringen. Als Faustregel gilt daher, dass die monatliche Rate maximal 40 Prozent des verfügbaren Einkommens ausmachen sollte. So haben Sie auch in finanziell schwierigen Zeiten noch ausreichend Luft.
Richten Sie das Darlehen auch auf Ihr Projekt und Ihre Zukunftsplanung aus. Beim Bau einer Immobilie sollten Sie beispielsweise darauf achten, dass möglichst lange keine Bereitstellungszinsen für das Darlehen anfallen, denn der Baubeginn kann sich aufgrund verschiedener Ursachen schnell verzögern. Planen Sie auch gleich zu Beginn, wann Sie schuldenfrei sein möchten und wählen Sie eine entsprechende Tilgungsrate. Grundsätzlich ist eine anfänglich hohe Tilgungsrate immer empfehlenswert, da sich dies besonders stark auf die Höhe der Zinskosten auswirkt. Darüber hinaus sollten Sie unbedingt vorhandenes Eigenkapital nutzen, um die Höhe der Darlehenssumme so gering wie möglich zu halten. Das wirkt sich gleich in doppelter Hinsicht auf die Zinskosten aus, denn zum einen honoriert die Bank eine hohe Eigenkapitalquote in der Regel mit einem niedrigeren Zinssatz, zum anderen zahlen Sie aufgrund der niedrigeren Kreditsumme insgesamt weniger Zinsen.
Sichern Sie sich auch gleich für die Zukunft ab, beispielsweise, indem Sie in Zeiten niedriger Zinsen eine lange Zinsbindungsfrist vereinbaren. Zudem können Sie sich über ein Forward-Darlehen frühzeitig günstige Zinskonditionen für die Anschlussfinanzierung festschreiben lassen. Ein besonders hohes Maß an Planungssicherheit bieten sogenannte Volltilgerdarlehen, bei denen Sie zu Anfang keine Tilgungsrate festlegen, sondern einen Tilgungszeitraum, bis zu dessen Ende die Darlehenssumme vollständig abbezahlt ist. Die monatliche Rate errechnet sich aus diesem Tilgungszeitraum und bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Eine solche Variante ist vor allem in Niedrigzinsphasen attraktiv.
Ganz wichtig ist auch, dass Sie das Darlehen nach Beginn der Laufzeit nicht einfach aus den Augen verlieren. Steht eine Anschlussfinanzierung an, bemühen Sie sich rechtzeitig – möglichst schon einige Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist – um neue Angebote. So können Sie nämlich eventuell auch ein Forward-Darlehen nutzen. Behalten Sie auch Ihre finanziellen Rücklagen im Blick, denn wenn sich ein kleines Polster gebildet hat, können Sie einen Teil davon für Sondertilgungen nutzen. Häufig sind diese bei Immobilienfinanzierungen bis zu einer gewissen Höhe kostenlos möglich. Durch die Sondertilgung senken Sie direkt Ihre Restschuld und damit sowohl die verbleibende Laufzeit als auch die Zinskosten.
Beachten Sie während der Laufzeit des Darlehens ebenfalls, dass bei einigen Verträgen ein zweimaliger, kostenloser Wechsel des Tilgungssatzes möglich ist. So können Sie die monatliche Rate an Ihre finanzielle Situation anpassen. Erwarten Sie hier Änderungen, sollten Sie beim Vertragsabschluss darauf achten, den kostenlosen Wechsel des Tilgungssatzes festzuschreiben.
Wie Sie sehen, ist eine Immobilienfinanzierung komplex und nicht mit einem normalen Ratenkredit vergleichbar. Daher ist es gut, bei der Immobilienfinanzierung einen erfahrenen Partner an seiner Seite zu haben.
