Eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen ist sicherlich eines der größten Projekte, an das man sich als Privatperson heranwagen kann. Angesichts der hohen Summen, die hier nötig sind, geht es meist nicht ohne ein Darlehen von der Bank. Immobilienkäufer und Bauherren sollten wichtige Regeln beachten. Besonders ein Vergleich von Banken und Zinsen ist entscheidend, denn nur so finden Sie den passenden Immobilienkredit beziehungsweise das richtige Angebot zur Baufinanzierung.
Regel 1: Immobiliendarlehen – gute Beratung ist entscheidend
In Zeiten des Internets mag manch einer glauben, dass sämtliche Informationen frei verfügbar sind und man auf eine Beratung durch einen Fachmann durchaus verzichten kann. Zu einem gewissen Grad ist das richtig, aber gerade bei einem so komplexen Thema wie der Immobilienfinanzierung ist eine Fachberatung sinnvoll. Zinsen und Konditionen unterscheiden sich bei den Banken teils stark, insbesondere bei der Baufinanzierung. Beim Immobilienkredit lohnt es sich also, genauer hinzuschauen. Bei Interhyp, Ihrem Spezialisten für die private Baufinanzierung, können Sie online ein kostenloses Angebot anfordern und werden dann auch persönlich beraten. Unter anderem übernehmen unsere Experten in Sachen Immobiliendarlehen unter anderem folgende Leistungen für Sie:
Vergleich der Kredite von Banken und anderen Kreditgebern
Prüfung der Darlehen anhand Ihrer persönlichen Situation
Prüfung der Fördermöglichkeiten
Beratung bezüglich der Höhe der Baufinanzierung und der anfänglichen Tilgung
Regel 2: Die Zinsen von Immobiliendarlehen vergleichen
Wer ein günstiges Immobiliendarlehen sucht, der sollte auf jeden Fall die Zinssätze der Immobiliendarlehen vergleichen. Allerdings ist darauf zu achten, dass die Eckdaten wie Tilgung und Zinsbindung bei den zu vergleichenden Angeboten identisch sind, denn sie haben Einfluss auf den Zinssatz. Sie sollten den sogenannten effektiven Jahreszins vergleichen. Damit werden die Kosten angegeben, die Ihnen – zusätzlich zur Tilgung der Darlehenssumme – jährlich entstehen. Vergleichen Sie beim Immobiliendarlehen die Zinssätze nicht, freut das vielleicht Ihre Bank – es kann Sie aber über die gesamte Laufzeit des Immobilienkredits einige tausend Euro an Zinsen zusätzlich kosten.
Angesichts der hohen Summen bei Immobiliendarlehen lohnt es sich hier übrigens durchaus, auf die Nachkommastellen zu achten, wie sich leicht anhand eines einfachen Beispiels verdeutlichen lässt. Bei einer Darlehenssumme von 200.000 Euro für den Immobilienkredit und einem effektiven Zinssatz von 1,50 Prozent fallen jährlich 3.000 Euro Zinsen an. Läge der Zinssatz dagegen bei 1,75 Prozent, wären es für den Kredit schon 3.500 Euro im Jahr.
Der Zinsrechner von Interhyp kann Ihnen beim Vergleich einiger Kredit-Angebote eine praktische Hilfe sein.
Regel 3: Die passende Tilgung beim Kredit wählen
Neben dem Zinssatz ist auch die anfängliche Tilgungsrate ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des richtigen Immobiliendarlehens. Über sie bestimmen Sie, wie rasch Sie das Darlehen zurückzahlen. Dabei gilt natürlich: Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie wieder schuldenfrei, aber desto höher fallen auch die monatlichen Raten aus. Grundsätzlich ist eine höhere Tilgung aber immer vorteilhafter, da Sie so nicht nur schneller Ihre Schulden los sind, sondern auch noch Zinskosten sparen.
Des Weiteren sollten Sie insbesondere in einer Niedrigzinsphase darauf achten, die Tilgungsrate nicht zu gering zu wählen. Bei niedrigen Zinsen fällt nämlich der Zinsanteil bei der monatlichen Rate sehr langsam, sodass sich der Tilgungsanteil entsprechend langsam erhöht. Das hat zur Folge, dass am Ende der Zinsbindungsfrist noch ein hoher Restschuldbetrag zu tilgen ist, zudem verlängert sich die Laufzeit des Darlehens erheblich. Anhand der untenstehenden Tabelle können Sie erkennen, welchen anfänglichen Tilgungssatz Sie beim Immobilienkredit wählen müssten, um bei entsprechendem Zinsniveau in der angegebenen Zeit schuldenfrei zu werden.
Laufzeit
Zinssatz 1 %
Zinssatz 2 %
Zinssatz 3 %
10 Jahre
9,51%
9,04%
8,60%
20 Jahre
4,52%
4,07%
3,70%
30 Jahre
2,86%
2,44%
2,10%
Wie Sie sehen, sollten Sie bei einem Zinssatz zwischen einem und zwei Prozent eine anfängliche Tilgungsrate von rund drei Prozent, besser noch mehr, wählen, um das Darlehen in einem noch überschaubaren Zeitrahmen zurückzahlen zu können. Sinnvoll sind auch Volltilgerdarlehen, die am Ende der Laufzeit der Baufinanzierung vollständig zurückgezahlt sind. Rechnen Sie mit unserem Tilgungsrechner!
Regel 4: Die richtige Zinsbindungsfrist beim Immobiliendarlehen wählen
Die Zinsbindungsfrist ist die dritte wichtige Stellschraube bei den Immobiliendarlehens-Konditionen. Anders als bei normalen Verbraucherkrediten wird beim Immobiliendarlehen der Zinssatz nämlich vielfach nicht bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens festgeschrieben. Ein Grund hierfür sind die langen Laufzeiten bei Immobiliendarlehen. Der Zinssatz bei Immobiliendarlehen orientiert sich am derzeitigen Marktzins. Mehr Infos zum Marktzins.
Grundsätzlich gilt: In Niedrigzinsphasen sollten Sie eher eine lange Zinsbindungsfrist für den Kredit wählen, um sich günstige Zinsen auch für die Zukunft zu sichern. Ist das Zinsniveau dagegen hoch, kann sich die Entscheidung für eine kurze Sollzinsbindung als sinnvoller erweisen. Da sich die Entwicklung der Zinsen für Darlehen aber nicht mit Sicherheit voraussagen lässt, kann es im Einzelfall sinnvoll sein, hier auf eine Risikostreuung zu setzen. Das bedeutet zum Beispiel, Sie nehmen zwei Immobiliendarlehen mit verschiedenen Zinsbindungsfristen auf. Um beim Immobilienkredit eine auf die persönlichen Bedürfnisse und das Sicherheitsbedürfnis zugeschnittene Zinsbindung zu wählen, ist eine gute Abwägung und Beratung gefragt.
Regel 5: Sondertilgungen nutzen
Sollten Sie in der angenehmen Lage sein, etwas Geld "überzuhaben", kann es sinnvoll sein, dieses Geld für die Tilgung des Immobiliendarlehens zu nutzen. Dadurch verkürzen Sie nämlich nicht nur die Rückzahlung, Sie sparen auch noch Zinskosten. Da der Bank so allerdings Einnahmen entgehen, ist eine zusätzliche Kredit-Tilgung nicht uneingeschränkt möglich. Bei etlichen Banken haben Sie aber die Möglichkeit, bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme als sogenannte Sondertilgung kostenlos zurückzuzahlen. Hierfür verlangt die Bank keine Entschädigung, das Geld kommt also voll der Tilgung zugute. Wenn Sie sich für einen Vertrag mit Sondertilgungsrecht entscheiden, sollten Sie allerdings auch Gebrauch von dieser Möglichkeit machen.
Nach zehn Jahren Laufzeit steht Ihnen beim Immobilienkredit übrigens ein gesetzliches Kündigungsrecht zu, selbst bei einer längeren Zinsbindungsfrist für das Darlehen. Sie können dann Ihr Immobiliendarlehen mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ablösen, beispielsweise im Rahmen einer Umschuldung.
Regel 6: Weitere Kosten beim Immobiliendarlehen beachten
Eine sorgfältige Auswahl des Immobiliendarlehens ist auch deshalb so wichtig, weil sowohl bei den Kosten für die Immobilie als auch bei den Kosten für das Darlehen weitere Gebühren anfallen können, die auf den ersten Blick nicht ersichtlich sind.
Beim Kauf oder Bau einer Immobilie fallen neben den eigentlichen Bau- beziehungsweise Erwerbskosten noch die sogenannten Nebenkosten an. Hierzu zählen beispielsweise Gebühren für die Baugenehmigung, Notar-, Versicherungs- und Maklergebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Die genaue Höhe dieser Kosten ist zwar von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich, Sie sollten aber einen Prozentsatz der Erwerbskosten einplanen, der je nach Bundesland derzeit oftmals zwischen 9 bis 16 Prozent liegt. Sie sollten die Nebenkosten einkalkulieren.
Zusätzlich zu den oben genannten Nebenkosten können als weitere Kosten beim Immobiliendarlehen noch die sogenannten Bereitstellungszinsen anfallen. Hat die Bank Ihren Kreditantrag bewilligt, muss sie die entsprechende Darlehenssumme zur Auszahlung bereithalten. Leider kann es insbesondere beim Bau einer Immobilie aber schnell zu Verzögerungen kommen, sodass Sie den Darlehensbetrag nicht abrufen können. Die meisten Banken sind bereit, eine gewisse Verzögerung hinzunehmen, sollten Sie aber auch nach mehreren Monaten das Darlehen noch nicht in Anspruch genommen haben, verlangt die Bank für den Kredit oft Bereitstellungszinsen. Achten Sie daher vor Vertragsabschluss darauf, ab welchem Zeitpunkt für die Baufinanzierung Bereitstellungszinsen fällig werden und wie hoch diese ausfallen.
Regel 7: Beim Immobiliendarlehen Eigenkapital richtig einsetzen
Grundsätzlich ist mittlerweile auch eine Vollfinanzierung möglich, bei der der Kauf- beziehungsweise Baupreis der Immobilie vollständig über das Darlehen finanziert wird. Einige Banken bieten Finanzierungen an, bei denen sogar die Nebenkosten mit dem Immobiliendarlehen abgedeckt sind. Bei dieser Kredit-Variante ist aber Vorsicht geboten: Sie müssen mit deutlich höheren Zinskosten rechnen, denn zum einen ist hier der Darlehensbetrag – die Grundlage der Zinszahlungen – höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital, zum anderen verlangen die Banken bei einer Vollfinanzierung höhere Zinsen als bei einer "regulären" Baufinanzierung.
In vielen Fällen ist es sinnvoll, Eigenkapital mindestens in der Höhe der Kaufnebenkosten, besser mehr, zu nutzen. Wenn Sie Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, sparen Sie gleich doppelt. Dabei können die folgenden Werte für die Finanzierung als Faustregel zur ersten Orientierung dienen:
Finanzierungsanteil: 100 Prozent
Zinsaufschlag – etwa 1,00 Prozent
Finanzierungsanteil: 80 bis 90 Prozent
Zinsaufschlag - etwa 0,20 bis 0,80 Prozent
Finanzierungsanteil: 60 bis 70 Prozent
Zinsaufschlag - etwa 0,05 bis 0,10 Prozent
Finanzierungsanteil: bis 50 Prozent
Zinsaufschlag - keiner
Dies sind nur ungefähre Werte. Für eine genaue Einschätzung der Finanzierung ist ein umfassender Marktvergleich sinnvoll.
Fazit: Bei entsprechenden Geldreserven ist beim Kredit für den Immobilienkauf ein Eigenkapitalanteil von 30 bis 40 Prozent oder mehr durchaus empfehlenswert, da Sie so den Zinsaufschlag sehr gering halten können, insgesamt also weniger Zinsen für das Darlehen zahlen. Im Allgemeinen raten Kredit-Experten bei der Finanzierung einer Immobilie zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens rund 20 Prozent, da hier der Aufschlag ebenfalls noch eher niedrig ist. In jedem Fall sollten Sie aber zumindest die Nebenkosten aus eigener Tasche finanzieren, da sonst der Zinsaufschlag sehr hoch ausfällt.
Regel 8: Fördermöglichkeiten nutzen
Da der Staat den Erwerb oder Bau von Wohneigentum als förderungswürdiges Ziel sieht, haben Sie als Immobilienkäufer oder Bauherr die Möglichkeit, in Form von zinsgünstigen Darlehen von dieser Förderung zu profitieren. Zwar ist die Förderung der staatlichen Förderbank KfW meist auf eine maximale Kreditsumme von 100.000 oder 50.000 Euro begrenzt und reicht daher in aller Regel nicht aus, um eine Immobilie vollständig über diesen Kredit zu finanzieren, die KfW-Immobiliendarlehen sind aber sehr zinsgünstig. Zudem können Sie in der Regel zu Beginn des Darlehens eine tilgungsfreie Phase vereinbaren, was eine spürbare finanzielle Entlastung mit sich bringt.
Eine Immobilienfinanzierung muss wohl überlegt sein. Um ein wirklich passendes Immobiliendarlehen zu finden, sollten Sie sich daher kompetent und umfassend beraten lassen. Die Berater von Interhyp sind Spezialisten für Immobiliendarlehen, sie können alle wichtigen Informationen über Kredite und Fördermittel in den Vergleich einbeziehen. Unseren Spezialisten steht ein leistungsstarkes System zur Verfügung, mit dem sich die Angebote von über 400 Kreditgebern vergleichen lassen.
Diese Kompetenz sollten Sie für Ihr Vorhaben nutzen, denn gerade bei einem Immobiliendarlehen kann ein unpassend gewählter Vertrag viele tausend Euro an Mehrkosten mit sich bringen.
