"OPTIMALE BEDINGUNGEN FÜR EIGENHEIMBESITZER"
Die Immobilienpreise sind gestiegen, die Baugeldzinsen liegen auf historisch günstigem Niveau. Warum Anschlussfinanzierer davon besonders profitieren, erklärt Interhyp-Finanzierungsexpertin Sarah Herbke – und gibt Tipps, wie Eigenheimbesitzer ihren Kredit jetzt optimieren.
Frau Herbke, Sie beraten vor allem Haus- oder Wohnungsbesitzer, die eine Anschlussfinanzierung suchen. Wie viel kann man denn sparen?
Sarah Herbke: Das Zinsniveau im Vergleich zum bestehenden Kredit ist heute oft nicht einmal halb so hoch wie vor zehn Jahren. Man kann also mehr als die Hälfte an Zinskosten einsparen. Sinnvoll ist es dann vor allem für Eigennutzer, die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung zu investieren – sie sind dann oft etliche Jahre früher schuldenfrei als ursprünglich gedacht. Viele wählen für ihren Anschlusskredit auch eine lange Zinsbindung, etwa von zwanzig oder dreißig Jahren, um sich die günstigen Zinsen bis zur Rückzahlung des Darlehens zu sichern. Auch wer erst in zum Beispiel zwei bis drei Jahren einen Anschlusskredit braucht, kann momentan bei langen Zinsbindungen von guten Angeboten profitieren. So gibt es immer wieder Aktionen, bei denen Banken lange Zinsbindungen mit guten Zinssätzen belohnen. Solche Angebote kommen sicherheitsbedürftigen Kunden entgegen.
Sich so lange im Voraus festlegen – kann man da auch etwas falsch machen?
Sarah Herbke: Ich denke nicht. Denn wir halten es für wahrscheinlich, dass in zehn Jahren die Zinsen höher sein werden als heute. Ob es tatsächlich so sein wird, werden wir sehen. Aber wir liegen im Moment für Zinsbindungen von zehn Jahren bei Zinsen um ein Prozent pro Jahr – bei Auszahlung jetzt. Viel tiefer können wir nicht fallen. Wir haben definitiv mehr Luft nach oben als nach unten. Wer sich jetzt für die nächsten Jahre absichert, bis zur Schuldenfreiheit, erhält Planungssicherheit für die Zukunft. Und die meisten Menschen gehen davon aus, dass ihr Einkommen steigt – die Rate bleibt aber gleich. Und was viele nicht wissen: Trotzdem haben sie die Möglichkeit, ab dem zehnten Jahr das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten ohne zusätzliche Kosten zu kündigen, denn es gibt dann ein Sonderkündigungsrecht laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) – man bleibt also flexibel. Bei einem Forward-Darlehen sollte man allerdings wissen: Wer jetzt ein Darlehen für in drei Jahren abschließt, muss es zu dem vereinbarten Zins auch abnehmen.
Wie sind die Konditionen aktuell für Anschlussfinanzierer?
Sarah Herbke: In vielen Fällen noch deutlich besser als für Bauherren und Käufer! Bei der Anschlussfinanzierung bekommen Kunden besonders gute Konditionen, weil sie die vergangenen zehn Jahre schon getilgt haben. Dadurch ist ihr Beleihungsauslauf meist recht gut. Die Banken honorieren dies mit günstigen Zinsen, weil dann ihr Ausfallrisiko gering ist. Dazu kommt: Die Preise sind vielerorts sehr angestiegen. Das wirkt sich auch auf den Beleihungswert aus, denn es wird ja bei einer Anschlussfinanzierung meistens wieder eine Objektbewertung gemacht. Sprich, wer jetzt einen Anschlusskredit braucht, findet in vielen Fällen optimale Bedingungen vor: Er hatte meist eine günstige Immobilie erworben, die heute etliche Prozent teurer wäre, er hat viel getilgt und er hat das günstige Zinsniveau. Also kann es Anschlussfinanzierer eigentlich gar nicht besser treffen als momentan.
Wann sollte man sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Sarah Herbke: Je früher desto besser. Die meisten Banken geben gute Konditionen bis 36 Monate im Voraus mit einem sogenannten Forward-Darlehen. Auch für eine längere Vorlaufzeit, bis maximal 66 Monate, gibt es Angebote, aber die Auswahl wird kleiner. Wer also jetzt in bis zu 36 Monaten eine Anschlussfinanzierung für den bestehenden Kredit braucht, sollte sich auf jeden Fall informieren. Der Abschluss kann sich in vielen Fällen lohnen, denn die Zinsen liegen momentan auf historisch günstigem Niveau. Wer nicht so früh im Voraus geplant hat, sollte wissen: Spätestens sechs bis acht Wochen vor Auslauf der Sollzinsbindung des bestehenden Kredits sollte man die Finanzierung klären. Schließlich muss eventuell auch noch die Grundschuld umgeschrieben werden, dies ist bei einem Bankwechsel nötig. Das machen zwar die beiden Banken untereinander, aber das braucht trotzdem etwas Zeit. Aber so lange zu warten und auf den letzten Drücker nach einer Finanzierung zu suchen, ist nicht sinnvoll.
Ist eine Grundschuldumschreibung mit Kosten verbunden?
Sarah Herbke: Beim Bankwechsel fallen in der Tat geringe Kosten für die Grundschuldumschreibung an. In der Regel macht das die bestehende Bank mit ihrem hauseigenen Notar. Der Kunde bekommt dann eine Rechnung kurz nach dem Auszahlungstermin. Die Kosten sind abhängig von der Grundschuld, aber betragen meist nur wenige Hundert Euro. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro sind das etwa 300 bis 400 Euro, das ist nicht viel – vor allem im Vergleich zur Ersparnis durch günstige Kredite, die über eine Laufzeit von zehn Jahren oft mehrere Tausend Euro ausmacht. Die Kosten für die Grundschuldumschreibung lassen sich zum Beispiel mit dem Grundbuchkostenrechner von Interhyp online berechnen.
Welche Empfehlungen geben Sie für den Anschlusskredit?
Sarah Herbke: Zunächst frage ich die Kunden nach ihren Vorstellungen: Bis wann wollen Sie Ihr Darlehen abbezahlen? Wie hoch war Ihre Rate bisher? Wie haben sich Ihre Einnahmen und Ausgaben entwickelt? Wie hoch kann und soll die Rate in Zukunft sein? Viele Eigennutzer wollen zum Beispiel bald schuldenfrei sein. Und ich rate gerade in Zeiten niedriger Zinsen: Behalten Sie Ihre Rate mindestens bei und erhöhen Sie Ihre Tilgung, damit Sie in angemessener Zeit schuldenfrei werden. Aber man muss auch sagen: Nicht jeder hat automatisch die Schuldenfreiheit als Ziel – so wollen Kapitalanleger mit ihrer Immobilie oft auch Steuern sparen und tilgen nicht so hoch. Generell schaue ich immer, ob ich noch eine Alternative anbieten kann, die auch sinnvoll oder günstiger sein könnte – mit der sie zum Beispiel mit einem minimalen Aufschlag komplett abgesichert sind, etwa mit Volltilger-Darlehen. Für Volltilger-Darlehen gibt es oft auch zusätzliche Rabatte, das kann sich lohnen.
Gibt es auch kleine Tipps und Tricks zum Sparen?
Sarah Herbke: Die Banken vergeben die Konditionen abhängig von der Darlehenshöhe und vom eingebrachten Eigenkapital. Da kann es zum Beispiel sein, dass Darlehensnehmer bessere Konditionen erhalten, wenn sie 5.000 Euro mehr Eigenkapital einbringen. Manchmal ist es sinnvoll, ein etwas höheres Darlehen aufzunehmen, um die Grenze für bessere Konditionen zu überschreiten, etwa 100.000 Euro statt 98.000 Euro. Viel lässt sich auch sparen, wenn das Darlehen gar nicht so hoch ausfällt. Man sollte sich also darüber im Klaren sein, wie viel man wirklich braucht – vor allem, wenn man das Anschlussdarlehen länger im Voraus festzurrt. Denn man kann vielleicht noch eine Sondertilgung leisten oder auf einen Schlag am Ende etwas aus Erspartem zurückzahlen. Manche sagen aber auch, sie heben es auf, falls doch einmal eine Renovierung oder Modernisierung ansteht.
Wie viel Puffer sollte man denn für sich behalten?
Sarah Herbke: Einige Tausend Euro wären schon sinnvoll, denn man sollte schon liquide bleiben. So dass man auf einen Puffer zurückgreifen kann, etwa wenn das Auto kaputt geht oder Unvorhergesehenes passiert – damit dafür nicht sofort ein Ratenkredit nötig wird.
Sollte man mögliche Renovierungen gleich in die Finanzierung einplanen?
Sarah Herbke: Viele Banken knüpfen die Auszahlung an eine wohnwirtschaftliche Verwendung. Daher muss das Renovierungsvorhaben schon relativ konkret sein. Und wenn es zur Auszahlung kommt, müssen zum Beispiel auch Handwerkerrechnungen vorgelegt werden. Allerdings gibt es vereinzelt auch Banken, die einen Mehrbedarf auch ohne Nachweis aufs Konto überweisen.
Welche Empfehlungen kommen bei Ihren Kunden am besten an?
Sarah Herbke: Die meisten Kunden sind begeistert, wenn ich ihnen zeige, wie sie mit den langen Zinsbindungen bei nicht wesentlich höheren Raten schuldenfrei werden. Viele kommen ja mit der Standardvorstellung einer zehnjährigen Zinsbindung. Wenn ich dann sage: "Mit derselben Rate sind Sie in fünfzehn, achtzehn oder zwanzig Jahren aber schuldenfrei", das beeindruckt und überzeugt viele. Außerdem wünschen sich viele auch Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel. Auch wenn diese Optionen dann nicht immer genutzt werden – die Möglichkeit, in gewisser Hinsicht flexibel zu bleiben, spricht viele Menschen an.
